房地產融資 “解凍”了嗎？

       時隔大半年之后，房地產融資終于流露出一絲暖意。

　　據(jù)克而瑞不完全統(tǒng)計，11月10日以來，共有包括保利發(fā)展、招商蛇口在內的25家房企及城投企業(yè)宣布在銀行間市場融資，所涉金額高達287.8億元。

　　隨著房企在銀行間市場融資的集體破冰，市場信心大受鼓舞，甚至出現(xiàn)了久違的地產股債雙雙漲停潮。11月11日，中南建設、招商蛇口、金地集團等10多家房企股票漲停。旭輝控股、中國奧園、中原建業(yè)等多家房企股票漲幅超10%。此外，世茂、奧園、禹洲等旗下的多筆境內債券漲停，另有陽光城等房企發(fā)行的多個債券漲幅超過20%。有73筆中資地產美元債漲幅超過5%。

　　除銀行間市場的中期票據(jù)外，還有不少企業(yè)提出了海外債和公司債的計劃。

　　比如，11月12日，金科股份通過了擬發(fā)行8億美元海外債的融資議案；11月18日，金隅集團發(fā)布公告，擬發(fā)行不超過20億元的公司債券。

　　仿佛一夜之間，房地產融資環(huán)境已經解凍，甚至開始回暖。

　　不過，在分析師們看來，目前的情形只能說是在融資量創(chuàng)歷年新低后，房企融資端出現(xiàn)的邊際放松；特別是對民營房企來說，盡管金融機構的態(tài)度有所好轉，但融資整體回暖尚需時日。

　　畢竟，今年前十個月房企的融資太難了。

　　根據(jù)克而瑞的數(shù)據(jù)，2021年10月份，100家典型房企的融資總量為367.35億元，環(huán)比下降54.5%，同比下降71.3%，融資量達到歷年來新低。值得注意的是，自2020年11月起，房企單月融資已連續(xù)12個月呈現(xiàn)同比下降狀態(tài)。不僅如此，房企的境外債權融資動作近乎暫停，10月份房企境外融資總額僅99.04億元，環(huán)比下降達61.5%，同比下降高達76.8%。

　　貝殼研究院數(shù)據(jù)則顯示，今年1-10月，房企境內外債券融資累計約7993億元，較2020年同期下降24%。

　　不僅融資規(guī)模縮水，今年以來房地產貸款增速也出現(xiàn)持續(xù)放緩的趨勢。

　　根據(jù)央行此前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2021年三季度末，人民幣房地產貸款余額51.4萬億元，同比增長7.6%，落后于各項貸款增速。房地產開發(fā)貸款余額12.16萬億元，同比增長0.02%，增速比二季度末低2.8個百分點。而在此前的二季度末，房地產開發(fā)貸款余額12.3萬億元，同比增長2.8%，增速已經比上年末低3.3個百分點。

　　在這樣的“艱難”時刻，為防止負面情緒在整個地產行業(yè)蔓延，在實際層面上緩解房企的現(xiàn)金流壓力，銀行間發(fā)債也向部分房企開了口子，且融資審批速度較快。11月9日中國銀行間市場交易商協(xié)會舉行的房企代表座談會正是在這樣的背景下“應運而生”，并隨之打開了房企的銀行間債券市場的融資端口。盡管目前先行的25家融資房企，多為國企央企，但無論如何，也極大地提升了市場信心。

　　此外，根據(jù)國家統(tǒng)計局近日公布的1-10月房企到位資金情況來看，個人按揭貸款10月單月到位金額達2554億元，同比增1.0%，增速自6月以來首次轉正。這也意味著按揭貸款發(fā)放已明顯提速，未來將有利于緩解開發(fā)商銷售回款壓力。

　　展望四季度，民生銀行首席研究員溫彬表示，融資大面積放松的可能性不大。房地產融資會保持平穩(wěn)、溫和增長，不會出現(xiàn)大幅度回升，因為房地產市場要建立長效機制，對房地產企業(yè)“三道紅線”和銀行“兩個上限”的監(jiān)管要求仍然存在。

　　克而瑞研究中心也認為，本次政策邊際放松的口子不會開得太大，主要在于當前房企的流動性問題發(fā)酵未見底；另外政策在預售資金監(jiān)管層面較嚴，房企仍面臨層層限制。當前政策密集發(fā)聲主要意在維穩(wěn)，融資端口的破封仍是經營狀況良好，資產優(yōu)質企業(yè)的機會，房企仍應積極推動自身降負債，并加大現(xiàn)金回款保證企業(yè)資金鏈安全，購房者及投資信心重塑仍需持續(xù)建設。