法拍房開啟全面限購 最高法新規(guī)2022年起施行

       12月19日，最高人民法院公布《關(guān)于人民法院司法拍賣房產(chǎn)競買人資格若干問題的規(guī)定》(下稱“規(guī)定”)。規(guī)定稱，從2022年1月1日起，全國法拍房將納入各地房地產(chǎn)限購政策范圍之內(nèi)，受限購約束的競買人將不允許參與法拍房競拍。這意味著，“法拍房全面限購”的靴子終落地。

　　法拍房開啟全面限購

　　繼杭州、合肥、成都、北京、廣州、深圳、廈門、南京、嘉興等城市后，上海房管局也于今年1月宣布將法拍房納入限購范圍。

　　“由于各地對法拍房政策的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)不一樣，有些地方已經(jīng)納入限購范圍，有些城市仍然不限購，此次發(fā)布新規(guī)說明法拍房進(jìn)入全面限購階段。在房住不炒的背景下，如果法拍房不納入限購，會為一些投資者通過法拍房炒房打通通道，這也是為什么部分城市法拍房價格比周邊商品住宅價格還高的原因。從當(dāng)前市場形勢來看，很多城市法拍房數(shù)量大增，且拍賣的價格較低，如果不限購，有可能催生一波投資住房的機(jī)會”，同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)指出。

　　貝殼研究院首席市場分析師許小樂表示，此次新規(guī)從全國層面、法律層面將法拍房納入限購范圍，徹底堵住通過法拍房違規(guī)進(jìn)入樓市的漏洞，違反相關(guān)規(guī)定將上升到承擔(dān)法律責(zé)任的層面，這預(yù)示著房地產(chǎn)調(diào)控的滲透和監(jiān)管力度更強(qiáng)、更嚴(yán)格。

　　需要注意的是，規(guī)定明確指出，“競買人虛構(gòu)購房資格或者當(dāng)事人之間惡意串通，侵害他人合法權(quán)益或者逃避履行法律文書確定的義務(wù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)情節(jié)輕重予以罰款、拘留；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任”。“一直以來，法拍房因價格較低極具競爭優(yōu)勢，使得不少買家鋌而走險，不惜通過虛構(gòu)購房資格實現(xiàn)法拍房交易，此次最高法的規(guī)定進(jìn)一步明確了此類交易的相關(guān)責(zé)任”，一位從事房產(chǎn)糾紛的律師分析道。

　　此外，在該律師看來，“法拍房不僅意味著便宜，本身也存在一些風(fēng)險。即便堵住了限購的漏洞，作為購房者，在參與法拍前要厘清房子的權(quán)屬情況、房子本身是否存在瑕疵、住戶能否按時騰退等問題”。

　　調(diào)控政策強(qiáng)調(diào)疏堵結(jié)合

　　在針對過去漏洞打補(bǔ)丁、全面落實“房住不炒”的同時，各地政府也不斷的給房地產(chǎn)市場吹“暖風(fēng)”。

　　10月9日，哈爾濱市住建局聯(lián)合多部門發(fā)文，旨在基于“房住不炒，一城一策”的總基調(diào)，在供給和需求多個維度選擇與自身城市相適應(yīng)的政策；12月10日，桂林市印發(fā)相關(guān)文件，除了給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營貢獻(xiàn)獎勵，還給購房者購買五城區(qū)新建商品房補(bǔ)貼等；12月20日，黑龍江省住建廳召開全省房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)運行調(diào)度會議，要求多措并舉促銷、落實各類購房優(yōu)惠政策、積極引導(dǎo)市場預(yù)期。

　　中央層面， 12月底，中央經(jīng)濟(jì)工作會議定調(diào)2022年房地產(chǎn)市場，要求“一方面，堅持‘房住不炒’定位不變；另一方面，明確‘支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展’。

　　與此同時，信貸市場出現(xiàn)回暖。12月13日，央行發(fā)布數(shù)據(jù)稱，11月末個人住房貸款余額38.1萬億元，當(dāng)月增加4013億元，較10月增加532億元。許小樂認(rèn)為，從當(dāng)前的房地產(chǎn)調(diào)控環(huán)境來看，一方面樓市信貸環(huán)境改善，使市場流通起來；另一方面，堵法拍房不限購的漏洞，疏堵結(jié)合能夠更好滿足購房者的合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

　　“當(dāng)前樓市的核心矛盾已經(jīng)由上半年的按揭貸款額度不足轉(zhuǎn)化為購房需求低迷，因此，信貸政策松動后，樓市下行的趨勢也難以逆轉(zhuǎn)。目前，僅僅是政策筑底期，而非政策底，預(yù)計2022年還會陸續(xù)出現(xiàn)支持合理住房消費的扶持政策，尤其是各地的房地產(chǎn)市場差異性較大，不排除各地政策有持續(xù)松動的跡象”，宋紅衛(wèi)指出。