2月房價(jià)：市場有所分化，警惕三四線城市急速降溫

       2月份，新房市場回暖出現(xiàn)一定阻力，二手房價(jià)則出現(xiàn)了較為明顯的分化現(xiàn)象。

　　國家統(tǒng)計(jì)局今日（3月16日）發(fā)布的《70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況》顯示，2022年2月份70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市有27個(gè)，環(huán)比下跌的城市有40個(gè)，3個(gè)城市環(huán)比持平，上個(gè)月這一數(shù)字分別為28個(gè)、39個(gè)和3個(gè)。二手住宅方面，環(huán)比上漲的城市有10個(gè)，環(huán)比下跌的城市有57個(gè)，3個(gè)城市持平，上個(gè)月這一數(shù)字分別為10個(gè)、55個(gè)和5個(gè)。

　　根據(jù)易居研究院測算，2月份全國70個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅為-0.1%，同比漲幅為1.2%；二手住宅銷售價(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅為-0.3%，同比漲幅為-0.3%。

　　易居研究院分析認(rèn)為，當(dāng)前房價(jià)的信號(hào)和走勢明確，雖然政策面持續(xù)改善，但房價(jià)指數(shù)要快速回正略有阻力。而同比漲幅不斷收窄，和去年下半年尤其是四季度房價(jià)環(huán)比下跌的拖累效應(yīng)有關(guān)。同樣，二手房受連續(xù)6個(gè)月環(huán)比下跌影響，首次出現(xiàn)了同比由漲轉(zhuǎn)跌的現(xiàn)象，這也是2015年10月份以來二手房價(jià)格指數(shù)同比首次下跌，說明二手房下行壓力較大。

　　西安新房價(jià)格領(lǐng)漲，北上廣領(lǐng)跑二手房

　　具體到各城市表現(xiàn)，新建商品住宅方面，根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)整理顯示，2月份西安（1%）位居漲幅首位，南京、寧波、成都和烏魯木齊4個(gè)城市以0.7%的漲幅并列第二；北海（-2.1%）位居跌幅首位，哈爾濱和南充兩個(gè)城市以0.9%的跌幅并列第二。同比方面，以重慶為首的46個(gè)城市處于上漲態(tài)勢，包括大理、南充、常德、秦皇島、哈爾濱、北海、岳陽、瀘州、太原、牡丹江、安慶、湛江、石家莊、韶關(guān)、呼和浩特、遵義、桂林、唐山、昆明、襄陽、貴陽、九江、包頭和丹東在內(nèi)的24個(gè)城市新房價(jià)格處于下跌態(tài)勢。

　　從2月份房價(jià)指數(shù)環(huán)比漲幅數(shù)據(jù)來看，西安環(huán)比漲幅最大，也是全國唯一一個(gè)漲幅達(dá)到1%的城市。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)中房網(wǎng)表示，從近期西安市場的反饋情況看，西安當(dāng)前推盤節(jié)奏總體較快，部分項(xiàng)目去化情況也不錯(cuò)，當(dāng)?shù)厝艘舱J(rèn)為西安購買力超過預(yù)期。此類城市的表現(xiàn)也說明省會(huì)城市房地產(chǎn)市場需求依然較強(qiáng)，尤其是去年下半年需求抑制的情況下更容易反彈，西安某種程度上成為本輪樓市復(fù)蘇的“先遣兵”。

　　根據(jù)易居研究院測算，2月份一二三線城市的房價(jià)環(huán)比漲幅分別為0.5%、0.0%和-0.3%，同比漲幅則為4.4%、2.1%和-0.1%。其中值得注意的是，三四線城市房價(jià)71個(gè)月以來首次出現(xiàn)同比下跌的情況。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，各地三四線城市需要加快救市和穩(wěn)定樓市，防范數(shù)據(jù)過快下跌。

　　二手住宅方面，以上海、北京和廣州為首的一線城市處于漲幅前列。

　　根據(jù)測算，2月份共有10個(gè)城市環(huán)比上漲，上漲城市數(shù)量與1月份持平。其中，上海（0.9%）和北京（0.7%）位居漲幅前兩位，廣州、成都和惠州以0.6%的漲幅位居第三位；57個(gè)城市下跌，牡丹江（-1.5%）繼續(xù)領(lǐng)跌、沈陽和哈爾濱以1%的跌幅并列第二；僅海口、九江和三亞3個(gè)城市與上月持平。

　　根據(jù)易居研究院測算，2月份一二三線城市二手房價(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅分別為0.5%、-0.3%和-0.4%，同比方面則為3.5%、0.3%和-1.3%。總體來看，一線城市二手房表現(xiàn)較強(qiáng)，二三線城市二手房市場表現(xiàn)并不強(qiáng)勢。另外，三線城市今年1月份和2月份數(shù)據(jù)均呈現(xiàn)同比下跌態(tài)勢，這對(duì)于70個(gè)城市產(chǎn)生拖累效應(yīng)。

　　市場分化，警惕三四線城市急速降溫

　　整體來看，新房市場回暖仍有阻力，對(duì)于政策放松傳導(dǎo)到市場面，不能過于樂觀和自信。

　　易居研究院分析認(rèn)為，雖然個(gè)別城市有熱度，但絕大多數(shù)城市的市場行情還處于醞釀中，有待于政策的進(jìn)一步消化和發(fā)酵。此外，市場的壓力點(diǎn)在于三四線城市。要警惕此類城市行情出現(xiàn)急速降溫，很容易影響當(dāng)?shù)赝恋亟灰缀褪袌鲱A(yù)期。

　　對(duì)于二手房市場，則出現(xiàn)了較為明顯的分化現(xiàn)象。一些大城市二手房市場相對(duì)強(qiáng)勢，而很多三四線城市總體比較疲軟。

　　對(duì)此，易居研究院預(yù)計(jì)二手房參考價(jià)的推進(jìn)工作會(huì)暫緩，部分城市可能會(huì)有所松綁，以減少房東顧慮加快房屋流通。二手房信貸方面會(huì)加快推進(jìn)和鼓勵(lì)，包括公積金政策也會(huì)跟進(jìn)。另外，二手房個(gè)稅等政策也會(huì)優(yōu)化，總體上以降低交易成本為主。