地產(chǎn)商遇10年最大危機(jī) 房地產(chǎn)暴利即將遠(yuǎn)去？

    限購+加息的疊加效應(yīng)已經(jīng)顯現(xiàn)，北京預(yù)售資金監(jiān)管新政又一記重拳砸下，業(yè)內(nèi)測算，僅此一項(xiàng)，地產(chǎn)商40%的資金來源將受阻。
　　從今年二季度起，開發(fā)商融資渠道的持續(xù)收縮和融資成本的大幅上升已是既成事實(shí)，從開發(fā)貸、個(gè)貸、資本市場融資、信托等各個(gè)環(huán)節(jié)均被封死，全行業(yè)資金鏈前所未有受壓。

　　記者獲悉，加息之后，包括萬科、招商等在內(nèi)的龍頭房企進(jìn)行了資金影響分析，結(jié)論是短期影響有限，但對全行業(yè)來說，資金鏈危機(jī)或許才剛剛顯現(xiàn)。持續(xù)的限購和資金成本上升，將會使部分房企面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。

　　資金杠桿率劇降

　　北京最新出臺的《商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理暫行辦法》規(guī)定，商品房預(yù)售資金應(yīng)當(dāng)全部存入監(jiān)管專用賬戶，保證優(yōu)先用于工程建設(shè)，嚴(yán)禁房企直接收存商品房預(yù)售資金。

　　北京聯(lián)達(dá)四方總經(jīng)理?xiàng)钌黉h介紹，在房企資金的構(gòu)成中，商品房預(yù)售款項(xiàng)通常可以在資金鏈條中達(dá)到40%的使用率，而房企通常自有資金只占一個(gè)項(xiàng)目的20%-30%。如果項(xiàng)目凈利潤達(dá)到20%，自有資金投資回報(bào)就可以達(dá)到 100%，而如果在開發(fā)節(jié)奏和資本市場上運(yùn)作更為巧妙，房企就可以實(shí)現(xiàn)跳躍式擴(kuò)張。

　　21世紀(jì)不動產(chǎn)集團(tuán)市場總監(jiān)林蕾認(rèn)為，預(yù)售款監(jiān)管將對開發(fā)商的資金鏈的影響是前所未有的。根據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局的最新數(shù)據(jù)，在北京，定金和預(yù)售款資金約占開發(fā)商開發(fā)資金的1/4左右，總金額超千億元，數(shù)量巨大。而據(jù)中原地產(chǎn)研究中心8月份發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2006-2009年，預(yù)售款占房地產(chǎn)開發(fā)資金來源比重達(dá)四成。

　　不過，由于此《辦法》將于12月1日起實(shí)行，SOHO中國董事長潘石屹認(rèn)為，該辦法的影響要在半年后才會體現(xiàn)。他進(jìn)而表示，如果土地供應(yīng)不足，同時(shí)開發(fā)商又缺少資金，市場上供應(yīng)量會大大減少，《辦法》的主要作用是防范金融風(fēng)險(xiǎn)，但對抑制房價(jià)來說并不是好事。

　　相較而言，此前的加息直接影響已經(jīng)顯現(xiàn)。國泰君安著名地產(chǎn)分析師孫建平稱，對開發(fā)商而言，加息后增加的利息支出對其影響甚微，而銷量下滑對其資金鏈的影響更大。上周，各家機(jī)構(gòu)監(jiān)測的主要城市成交量，均出現(xiàn)3成以上的下滑。

　　開發(fā)商的財(cái)務(wù)壓力日漸增長。除房地產(chǎn)銷售更加低迷（加息的直接后果）所導(dǎo)致的現(xiàn)金流更加匱乏外，開發(fā)商的融資成本也將增加。瑞銀證券所做的利率敏感性分析表明，加息25個(gè)基點(diǎn)對綠城/合景泰富/龍湖地產(chǎn)的影響最大，其2011年預(yù)期凈利潤將分別下降4.5%、2.5%、2.1%。

　　降價(jià)是大概率事件

　　招商地產(chǎn)（000024）證券事務(wù)代表曾凡躍對本報(bào)表示，本次加息將直接增加企業(yè)資金成本，但由于公司在可能的加息周期到來之前，已提前調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)，增加中長期借款的比例，將借款期限鎖定為2-5年，利率鎖定為固定利率，且下浮10%，因此對公司的資金成本影響有限。

　　但即使如招商一樣穩(wěn)健的公司，從三季報(bào)來看，全年150億銷售目標(biāo)仍存不確定性，接下來銷售仍有壓力；中投證券分析師李少明認(rèn)為，四季度公司將以走量為策略?！皩τ谄胀ㄉ唐贩宽?xiàng)目，我們也是快速銷售為主?！痹曹S說。

　　其余如萬科、恒大、保利等一線公司，年底前調(diào)整價(jià)格沖業(yè)績的動力也很大。

　　國泰君安孫建平認(rèn)為，從行業(yè)來看，擠出投機(jī)、投資和保值需求之后，僅靠自住需求行業(yè)無法維持現(xiàn)有銷量，也難以維持目前價(jià)格。未來銷量萎縮和房價(jià)下降將是大概率事件。

　　高盛高華則預(yù)計(jì)，政府、開發(fā)商和購房者之間的博弈可能還會持續(xù)一段時(shí)間。隨著地方政府紛紛出臺調(diào)控政策、購房者情緒逐步理性化，開發(fā)商財(cái)務(wù)狀況將越發(fā)薄弱，而庫存的上升最終將對房價(jià)產(chǎn)生影響。

　　“未來12個(gè)月房價(jià)將較現(xiàn)水平下跌20%?！备呤⒏呷A證券分析師王逸認(rèn)為，現(xiàn)在，資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率在推動盈利增長和股票估值方面，將比價(jià)格更為重要。