國家頻出嚴(yán)厲政策 滕州房價(jià)離“合理調(diào)整”還有多遠(yuǎn)？

    ２０１１年頭兩個月，加息步步緊逼，房產(chǎn)稅“敲山震虎”，在“最嚴(yán)調(diào)控”升級的壓力下，樓市步入降溫通道：１月成交顯著萎縮，春節(jié)樓市跌入“冰點(diǎn)”。新一輪調(diào)控高壓下，多方期盼樓市會出現(xiàn)“合理調(diào)整”。

　　“春節(jié)交易驟降，只是樓市降溫的開始。”有關(guān)人士表示，隨著緊縮政策陸續(xù)執(zhí)行到位，調(diào)控“戰(zhàn)果”有望擴(kuò)大，今年房價(jià)將得到一定遏制。但在調(diào)控中如何防止傷及“合理需求”，成為另一個需要迫切解決的問題。

　　樓市又現(xiàn)“蹦極”重壓之下“走低”

　　跨年的樓市經(jīng)歷了“冰火兩重天”：去年１２月底還火爆異常，但自今年１月后便直線下行，春節(jié)期間更是陷入谷底。

　　上海永慶房屋的數(shù)據(jù)顯示，１月份上海一手住宅成交量環(huán)比下跌２３％；均價(jià)為２２９９２元，環(huán)比下降５％。１月份上海有３４個住宅項(xiàng)目開盤，環(huán)比減少４７％。

　　一些住宅中介業(yè)務(wù)員說，因?yàn)槎址繕I(yè)務(wù)清淡，春節(jié)前許多業(yè)務(wù)員提前回老家過年。春節(jié)期間，上海樓市更遭“冷遇”。上海“網(wǎng)上房地產(chǎn)”統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，６日和７日兩天預(yù)售的一手商品房分別只有５套和４套。

　　“今年春節(jié)，實(shí)際簽約量較去年同期下降四成左右。”北京“我愛我家”副總裁胡景暉說。２月１日至９日，北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)系統(tǒng)因春節(jié)放假而關(guān)閉，新盤審批上市陷入停滯，這意味著２月上旬北京幾無新盤入市。

　　上海、北京的情況頗具代表性。中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，今年１月監(jiān)測的３０個城市中，有２３個城市一手住宅成交量環(huán)比下跌，其中１５個城市跌幅超過２０％，大連、長沙、包頭等跌幅超過５０％。

　　業(yè)內(nèi)人士坦承，春節(jié)期間樓市遇冷僅僅是個開始，在政府持續(xù)調(diào)控的預(yù)期下，市場供求雙方的觀望情緒將進(jìn)一步蔓延。今年２月，上海、北京預(yù)計(jì)開盤住宅項(xiàng)目較少，實(shí)際開盤量可能更低。

　　“從趨勢看，春節(jié)后市場將陷入持續(xù)低迷，預(yù)計(jì)3個月內(nèi)成交量可能下降六七成。”上海中原地產(chǎn)區(qū)域總監(jiān)范成章說。

　　但調(diào)控政策顯效有一個“滯后期”，短期內(nèi)房價(jià)還難有明顯松動。有關(guān)人士認(rèn)為，交易量的下降能否轉(zhuǎn)變?yōu)閷?shí)實(shí)在在的房價(jià)下降，將取決于“最嚴(yán)調(diào)控”政策的持續(xù)性和執(zhí)行力。
　　“最嚴(yán)調(diào)控”持續(xù)升級　房價(jià)有望“合理調(diào)整”

　　種種跡象顯示，因?yàn)闃鞘姓{(diào)控離預(yù)期目標(biāo)尚有距離，２０１１年的調(diào)控進(jìn)一步升級。

　　根據(jù)“國八條”要求，限購令將覆蓋全國，有望直接阻斷部分不合理購房需求。目前，明確提出將實(shí)行限購的城市已達(dá)３６個。按照新一輪調(diào)控政策要求，實(shí)行限購政策的城市預(yù)計(jì)還要翻一番。

　　與“限購”相比，“停購”政策更成為樓市“利劍”。上海２月１日出臺調(diào)控細(xì)則規(guī)定，對已擁有２套及以上住房的戶籍居民家庭、擁有１套及以上住房的非戶籍居民家庭等，“暫停在上海向其售房”。

　　除了行政手段調(diào)控，購房信貸再度“卡緊”。“二套房首付六成、貸款利率１．１倍”的新規(guī)已開始實(shí)施。實(shí)際上，首套房貸也告別優(yōu)惠利率。

　　在中央政府的調(diào)控之下，地方政府將承受更大壓力。根據(jù)國務(wù)院要求，各地將于一季度向社會公布本地區(qū)年度新建住房價(jià)格控制目標(biāo)。未完成相關(guān)目標(biāo)的地方政府，其負(fù)責(zé)人將面臨問責(zé)。嚴(yán)令之下，新一輪調(diào)控政策的執(zhí)行將更為扎實(shí)，“奏效”也當(dāng)更為明顯。

　　“新一輪調(diào)控全面收緊開發(fā)商的資金來源，市場洗牌在所難免。”戴德梁行華東區(qū)域住宅部董事伍慧敏說，如果一系列政策嚴(yán)格執(zhí)行，調(diào)控成果會逐步顯現(xiàn)。近期已有部分房企通過尋找股東入股、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓等應(yīng)對資金困局。

　　“今年樓市降溫程度將明顯大于去年。”上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭表示，全國７０個大中城市房價(jià)指數(shù)預(yù)計(jì)在二季度出現(xiàn)同比負(fù)增長，年內(nèi)多個月份房價(jià)會出現(xiàn)環(huán)比負(fù)增長。部分房價(jià)偏高的大城市，房價(jià)將出現(xiàn)一定幅度的“合理調(diào)整”。

　　
　　避免誤傷“合理需求”　切實(shí)給力“保障房”

　　記者采訪發(fā)現(xiàn)，在房地產(chǎn)調(diào)控下，一部分合理的住房需求也受到一定影響。高房價(jià)短期內(nèi)難以松動，而信貸成本、購房門檻顯著提高，房租價(jià)格也大幅上漲。買還是不買，租還是不租，不少人面臨“兩難”困境。

　　上海白領(lǐng)陳樹哲一直盼望能在房價(jià)下降時(shí)買房自住，不過他發(fā)現(xiàn)眼下買房門檻明顯提高了：首套房貸８５折利率優(yōu)惠已取消，商業(yè)房貸和公積金貸款利率一次次提高。他算了一下，“疊加”效應(yīng)之下，現(xiàn)在申請１００萬元、２０年期限的房貸購房，月供要比去年上半年高出數(shù)百元。

　　而推遲購房，又不得不承受房租的上漲。陳樹哲租住在浦東南泉北路的一套一室戶，目前月租金２３００元。租約將于４月底到期，房東已多次“打預(yù)防針”：如果想續(xù)租，房租要漲幾百元。

　　近期，一份對全國３１個省份４０６０名租房者的調(diào)查顯示，８１．６％人的覺得去年房租上漲幅度較大。一些房產(chǎn)中介的統(tǒng)計(jì)顯示，部分城市去年房租漲幅超過１０％。由于調(diào)控持續(xù)、需求增加等因素，今年房租預(yù)計(jì)將繼續(xù)上漲。

　　“加息通道中，未來還款壓力會繼續(xù)增加，經(jīng)濟(jì)能力弱的首次置業(yè)群體將面臨更大考驗(yàn)。”上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會雍說，２０１０年熱點(diǎn)城市的樓市投資客比例已明顯降低。因此，今后調(diào)控需要理順需求結(jié)構(gòu)，針對自住需求和投資、投機(jī)需求的不同特點(diǎn)“區(qū)別用力”。

　　國家行政學(xué)院經(jīng)濟(jì)學(xué)教授張孝德表示，今后樓市調(diào)控，一方面要切實(shí)加快保障性住房建設(shè)，增加對自住性需求的有效供給。另一方面，在炒房資金逐步離場后，應(yīng)逐步改善調(diào)控手段，努力使居住性需求成為樓市的主導(dǎo)力量，真正走出房價(jià)“蹦極”的怪圈。