3月底調控“大限”將至：多城房價仍“糾結”

 泡沫難界定，確立房價收入比體系很重要
   "大限"將至，多城還在"糾結"
    按照新"國八條"的要求，3月底將成為各地公布房價控制目標的"大限"，除了銀川、太原、佛山、貴陽、昆明等少數二線城市已公布房價控制目標外，一線城市房價調控目標"千呼萬喚不出來"，多數城市還在"糾結"。
"實際上，房價收入比指標主要用于衡量房價是否處于居民收入能夠支撐的合理水平。"上海易居房地產研究院綜合研究部研究員陳秀琴表示，房價收入比直接反映出房價水平與廣大居民的自住需求相匹配的程度，是衡量居民住房支付能力的最佳指標。
所謂房價收入比，是指住房價格與城市居民家庭年收入之比，是一個全球通用的指標。盡管如此，其合理范圍卻沒有嚴格界定。
"但通過歷年房價收入比的橫向比較，就可以看出這個城市居民購買住宅的支付能力是提高了還是下降了。"陳秀琴表示，重慶市在全國首次提出讓本地居民家庭用6-7年的收入，就能買套住宅，其實質就是確立將房價收入比作為衡量房價是否合理的參照系，這也為目前還未提出房價調控目標的城市指出了一條可行之路。
"隨著我國住房信息統計制度的趨于完善，建議全國和各地都應考慮將房價收入比列為衡量房價是否合理的標尺。"上述報告指出，至于合理區間，全國可以設定為在6-7，不同層級的城市可有所差異，比如一線城市設定為9-10等。
建立房價標準體系
數據表明，1996年至2010年，我國房價收入比在5.5-8.0的區間波動，其中最低的1996年為5.64，最高的2009年為8.03，2010年回落至7.76。
"總體水平高于發達國家的3-6，但與1998年世界8.4的平均值和6.4的中位數相對接近。"上述報告認為，根據我國的實際情況，6-7是房價收入比的合理區間，2010年為7.76，接近合理，略偏高，全國房價尚無明顯泡沫。
然而不容樂觀的是，在2010年連續三波房地產調控之下，北京、上海、廣州、深圳等多數一二線重點城市的房價收入比卻逆勢上升。
"既說明了去年調控效果欠佳，又說明抑制這些城市房價過快上漲的壓力依然較大。"楊紅旭指出，在城鎮人均住宅建筑面積每年平穩提高的情況下，造成房價收入比上升的根本原因是典型城市房價過快上漲，尤其是2003年之后，人口輸入性大中城市房價普遍上漲過快。

2010年，杭州房價漲幅達35%，深圳房價漲幅31.7%，廈門和北京房價漲幅則皆為29.7%。
"在經濟較為發達的東部，尤其是一線城市，房價收入比最高均超過10，存在一定程度的房價泡沫；而中西部地區，尤其是西部地區，房價收入比相對較低，房價泡沫還不明顯。"楊紅旭認為，由此反映出，去年以來國家重點調控部分城市房價過快上漲的政策取向是正確的，只是調控效果不佳。
北京大岳咨詢有限公司總經理金永祥指出，降低房價，靠硬性打壓不是長久之計。"我國確實需要建立一個房價標準體系，能夠衡量不同階層、不同需求的人買房負擔各有多重。"
"現在的房價收入比還是一個比較籠統的數據。"金永祥認為，中國面臨著階層差異明顯、收入分配不均等復雜國情，一個僅僅描述整體情況的數據并不能反映真實情況。而房價標準體系的建立，則需要民間機構和政府部門聯手完成。