下半年增長迷局：房企業績“找補”加速度

     房企中報季來臨，從目前已發布的部分房企中報來看，部分房企上半年業績完成率不到40%，商業地產受疫情影響更大，營收、毛利率漲幅普遍收窄。

  房地產調整進入常態，盡管不少管理層在業績會上表示，公司在利用這一周期調整城市布局，從而優化財務結構，對于下半年“找補”業績也有一定應對措施，但綜合近期監管部門的態度，下半年房企銷售承壓是可見的趨勢。

  實際上，從目前已公布的中報來看，不少房企提出了追求有質量的增長。換言之，就是降本增效與實現利潤提升。此前，旭輝集團董事長林中，在博鰲21世紀房地產論壇上指出，旭輝一直在做投資、財務、經營、合作杠桿的平衡，他認為財務穩健是發展的前提。據其判斷，下半年總體來看，量價均表現平穩。疫情將影響銷售，預計四季度隨著供應量增加，未來地產商銷售壓力將增加。

  易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析指出，隨著疫情得到有效控制，不管政策如何調整，房企均將面臨一個比較好的發展機會。從市場基本面來看，全行業正處于復蘇階段，下半年要把上半年虧空的銷售業績補回來，所以下半年肯定開發和銷售節奏都會加快。

  增速放緩

  頭部房企對于業績增長早已態度明確：不再追求規模，而是追求有質量的增長為主。那么這些企業這半年成效如何？

  8月21日公布中報的新城控股，報告期內公司整體經營業績持續穩健增長。2020年上半年新城控股實現營業收入377.36億元，同比大幅增長121.15%，歸屬于上市公司股東的凈利潤32.04億元，同比增長23.59%；扣非歸母凈利潤27.47億元，同比增長33.91%。此前，公司董事長王曉松在2019年度業績發布會上已明確表示公司要追求有質量的增長，不再為規模業績所困。

  另一家前20強房企也傾向于打磨公司經營能力。在降負債和謀發展之間如何平衡，是陽光城自2017年開始就在做的一門功課。陽光城集團執行董事長兼總裁朱榮斌在年初的業績會上曾定調全年計劃——2020年，陽光城要在全年保證有息負債不增加、財務指標不惡化的前提下，視市場情況新增投資貨值，保證2020年銷售增長及今后持續增長。

  從半年報的數據來看，陽光城實現了降負債與保發展的平衡。2020年上半年，陽光城有息負債規模控制在了1121.61億元，近三年均保持規模相當，非銀融資占比較去年年末的24.94%繼續下降至22.19%，負債結構持續優化。在相對值方面，公司凈負債率下降至115%，較去年末下降了23個百分點，有息資產負債率下降至33.06%，較去年末下降了3.46個百分點，平均融資成本7.5%，較2019年年末優化20個基點。

  那些邁開腳步在全國布局，意欲彎道超車的房企，同樣面臨增速放緩的問題。比如剛在6月初首次進入上海的龍光地產，其2020年中報數據顯示，上半年實現銷售463.5億元，同比增長12.1%，完成全年1100億元權益銷售目標的42%。而該公司在2019年實現合約銷售額約453.1億元，較2018年同期增長約27.7%，完成全年銷售目標的53.3%。相比之下，2020年的增速明顯放緩。

  凈利潤方面則有輕微的進步。上半年，龍光地產實現歸母凈利潤61.6億元，同比增長20.1%。歸母核心利潤53.3億元，同比增長18.3%。2019年上半年，龍光地產實現權益股東應占溢利為51.28億元，同比增長約49.4%；核心溢利為46.71億元，同比上升約59%；核心利潤率達17.3%。

  處于爬坡階段的房企中，中駿集團增長率雖然維持行業高位，但銷售業績完成率同樣不如去年同期。上半年中駿集團共實現累計合同銷售金額401億元，同比增長了8.2%，完成年度目標的43%；而去年上半年其業績完成率為53%。今年上半年中駿核心凈利潤為18.4億元，相比2019年同期的核心凈利潤為17億元，只做到了輕微上漲。

  對于前幾年沒有實現提前布局的小房企而言，當前的市場環境尤為艱難。以金隅集團為例，今年上半年以全口徑金額155.3億元排名行業第73位，該公司發布的2020年半年度報告顯示多項關鍵財務指標在下滑：營收409.3億元，其中主營業務收入為407.1億元，同比減少7.9%;利潤總額為33.7億元，同比減少36.1%;凈利潤為21.9億元，同比減少44.8%，歸屬于母公司凈利潤為15.2億元，同比減少50.0%。

  再如首創置業，其2020年中期業績報告顯示，該公司上半年實現營業收入92.19億元，同比減少12%。歸屬股東凈利潤8.5億元，同比減少28.4%；期內毛利22.16億元，歸屬股東凈利潤8.50億元，同比減少28.40%。

  值得關注的是，缺乏規模銷售，即使開發高端物業，也并沒有獲取好的利潤率。仁恒置地2020年中報顯示，股東應占溢利為4.93億元，較去年同期下跌59%；毛利率為35.9%，較去年同期的46.5%下跌超過十個百分點。

  房企下半年迷局

  房企分化已成定局，下半年房企針對各自不同現狀也作出了應對。

  2020年下半年，由于外部環境依然表現出較大的不確定性，不少房企都提前做出一些內部調整。同樣以陽光城為例，朱榮斌指出，陽光城希望“長期做正確的事”，在新的發展階段里實現“規模、負債、利潤”三大指標各自提升的良性循環，綜合考慮資金使用及經營效率，以小投入鎖定大貨值。

  如寶龍地產在市場壓力下上半年仍實現了穩健增長，這主要得益于其產品力的提升和對各項目銷售策略的靈活調整。

  截至7月底，寶龍地產銷售額為390.18億元，已完成全年銷售目標的52%。財報數據顯示。今年上半年，寶龍3858億元可售總貨值中，長三角地區貢獻占比達76.1%。銷售上，來自長三角地區的銷售金額占88.6%。寶龍對長三角地區的城市有選擇性和側重性的加碼。以寧波為例，過往三年，寶龍在寧波單個城市拿地共計25個，權益口徑300億元。據寶龍地產總裁許華芳介紹，今年其出差最多的城市是南京，南京是寶龍新的增長極城市。

  疫情對商業地產的影響非常大，下半年業績“找補”意愿更為強烈。寶龍商業的增速明顯放緩，上半年總收入8.69億元，同比增長16%，相比前3年復合增長有所下調，其中商業運營收入7億元，同比增長12.7%，增幅相比前三年也減少了。另一家商業地產為主營業務的企業，承載了世茂集團商業娛樂業務板塊的世茂股份，今年上半年實現簽約銷售額94億元，同比減少23%，完成年度目標的35%；實現銷售簽約面積約40萬平方米，同比減少31%。

  對于目前的行業現狀，濱江集團董事長戚金興表示，現在不是比拼膽量和資金的時候，業績訴求背后是供貨的源頭——土地，只要企業手上有地，就會有持續增長動力，同樣尋求合作的資源也會多起來。他認為，下半年沒有可比性，要看未來，今年的業績是2017年的項目，今年的利潤到2023年才釋放。未來關鍵要成本控制，包括融資成本和銷售成本。“在當前這樣一個追求經營精細化趨勢的大環境下，對于濱江這樣的企業是一個機會點。”戚金興指出，資金量化寬松、融資成本低的房企凸顯優勢。

  業內人士指出，今年已過大半，不管后面政策如何調整，確保房地產市場的平穩健康發展仍是主基調，同時市場自身仍具有較強韌性，有望保持較高成交水平，下半年仍是房企重要的搶收窗口期。