克而瑞：8月土地一線城市量跌價(jià)漲，二三線城市成交量?jī)r(jià)齊跌

       近日，克而瑞研究中心發(fā)布8月中國(guó)房地產(chǎn)土地月報(bào)。中國(guó)房地產(chǎn)土地月報(bào)顯示，8月土地一線城市量跌價(jià)漲，二三線城市成交量?jī)r(jià)齊跌。

  具體表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

  第一、成交面積：各能級(jí)城市成交體量環(huán)比均降，其中三四線城市降幅接近兩成

  受近兩月土地供應(yīng)量減少和調(diào)控升級(jí)的影響，8月全國(guó)土地成交量繼上月之后再度下滑，降至20014萬平方米。各能級(jí)城市市場(chǎng)基本一致，環(huán)比均呈下降趨勢(shì)，其中三四線下滑最明顯，較7月有16%的差距，其次是二線，一線降幅則最小。

  具體來看，一線城市本月成交總量為389萬平方米，較7月下降了12%，其中上海和北京成交比較突出，成交體量均接近150萬平方米。具體來看，上海是一線城市中成交量最高的城市，成交建面共計(jì)148萬平方米，涉及19宗土地，其中內(nèi)環(huán)內(nèi)有一宗稀缺商辦地出讓，宗地位于黃浦區(qū)淮海中路商圈核心地段，區(qū)位十分優(yōu)越，但相應(yīng)拿地條件也比較苛刻，最終由新世界發(fā)展底價(jià)競(jìng)得。值得注意的是，本月外郊環(huán)熱點(diǎn)板塊土拍熱度依然不減，閔行七寶、浦東周康、嘉定南翔、青浦徐涇等板塊均有溢價(jià)率超30%的宅地成交，樓板價(jià)均在3.8-5.5萬元/平方米之間不等，尤其是位于閔行七寶的古美宅地，由于臨近地鐵且周邊完善，更重要的是該板塊已連續(xù)3年沒有出讓過純住宅地塊，新房供應(yīng)較為稀缺，最終旭輝+融信以54814元/平方米的樓面價(jià)拍得，溢價(jià)率高達(dá)41%。北京成交量次之，達(dá)146萬平方米，總計(jì)攬金257億元，涉及6宗土地，其中北京亦莊宅地（京土整儲(chǔ)掛（開）[2020]028號(hào)）表現(xiàn)尤為突出，該地塊身處于限競(jìng)房集中的河西區(qū)，也是亦莊板塊中主要新增房源供應(yīng)地區(qū)，由于不限價(jià)，地塊吸引了中海、金茂、合生、建發(fā)、保利+中交、華潤(rùn)+城建參與競(jìng)價(jià)，最終被中海以79億元競(jìng)得28號(hào)地塊，折合樓面價(jià)39211元/平方米，溢價(jià)率23.44%，其余5宗地均為底價(jià)或低溢價(jià)成交，整體市場(chǎng)熱度較上月明顯下滑。廣州本月成交建面環(huán)比腰斬，僅91萬平方米，涉及10宗地，其中有重大規(guī)劃利好的南沙土拍熱度最高，出讓的兩宗宅地均達(dá)到總價(jià)上限和競(jìng)配建面積上限，最終搖號(hào)出讓，先后刷新了南沙區(qū)成交最高樓面價(jià)紀(jì)錄。此外，深圳本月也成交了1宗商辦用地。

  二線城市本月推地節(jié)奏趨于平緩，使得二線城市整體成交規(guī)模環(huán)比下降13%，為5096萬平方米，但同比來看增加15%；價(jià)格方面，由于杭州、南京等高地價(jià)城市成交量明顯縮減，因此本月二線城市平均樓面地價(jià)進(jìn)一步下滑3%，為4410元/平方米。具體到城市來看，本月有6個(gè)城市的成交量都突破200萬平方米，其中武漢的成交量最大，總成交建面達(dá)到596萬平方米，其中武漢的成交量最大，總成交建面達(dá)到596萬平方米，共計(jì)成交16宗地，主力供地區(qū)域集中三環(huán)之外的黃陂、東湖高新等區(qū)域，其中綠地以164億元的總價(jià)包攬黃陂臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)的7宗地塊，預(yù)計(jì)用于建設(shè)武漢綠地天河國(guó)際會(huì)展城項(xiàng)目，德商、弘陽(yáng)、廣電等也均有所獲。緊隨其后的是西安，本周成交量也達(dá)到了449萬平方米，共計(jì)成交24宗地，主力供地區(qū)域仍然在西咸新區(qū)，其中位于灃西新城的兩宗宅地競(jìng)爭(zhēng)激烈，均經(jīng)過多輪激烈報(bào)價(jià)才成交，成交溢價(jià)率均超過了100%，若考慮教育配建等附加費(fèi)用，實(shí)際成交樓板價(jià)也在1萬元/平方米之上，創(chuàng)下西咸新區(qū)成交樓板價(jià)新高；在多宗高溢價(jià)成交地塊的帶動(dòng)下，西安本月的成交溢價(jià)率高達(dá)40%。聯(lián)系成交溢價(jià)率來看，除西安外，寧波、合肥、福州等城市在本月的成交溢價(jià)率也超過了20%，其中上月收緊政策的寧波本月由于仍有多宗熱點(diǎn)板塊的優(yōu)質(zhì)宅地出讓，如東部新城核心片區(qū)、姚江新區(qū)等，本月競(jìng)拍熱度仍然比較高，多宗地競(jìng)拍輪數(shù)超過百輪。不過，從二線城市整體溢價(jià)率來看，自7月以來熱點(diǎn)城市相繼收緊調(diào)控、減少優(yōu)質(zhì)宅地供應(yīng)下，二線城市成交溢價(jià)率已然降至年初水平，熱度上漲趨勢(shì)被遏制。

  三四線城市方面，本月成交體量達(dá)14528萬平方米，和上月相比下降了16%，較去年同期也下降了7%。在CRIC重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的三四線城市中，本月有4個(gè)城市的成交量均超過了100萬平方米，分別是徐州、佛山、六安和張家港。其中，徐州的成交量最大，高達(dá)401萬平方米，土地供應(yīng)進(jìn)一步放量；除賈汪、邳州等主力供應(yīng)區(qū)域外，市中心城區(qū)也有多宗優(yōu)質(zhì)宅地出讓，其中最受關(guān)注的當(dāng)屬華東機(jī)械廠宅地，該宗地位于泉山中心城區(qū)，位置優(yōu)越，最終在經(jīng)過147輪激烈競(jìng)爭(zhēng)后，被南京頤居摘得，成交樓板價(jià)達(dá)到16907元/平方米，再度刷新徐州土地成交單價(jià)最高紀(jì)錄。聯(lián)系成交溢價(jià)率來看，長(zhǎng)三角城市土拍熱度仍然處于高位，徐州、紹興、常州等多個(gè)城市的溢價(jià)率均在30%以上，房企布局熱情仍然高漲。

  綜上來看，為控制地市熱度，熱點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)再度減少，本月全國(guó)土地市場(chǎng)成交量?jī)r(jià)環(huán)比再度下滑。而在熱度指標(biāo)方面，受中央多次強(qiáng)調(diào)“房住不炒”、熱點(diǎn)城市相繼收緊調(diào)控、提升優(yōu)質(zhì)土地競(jìng)拍門檻后，溢價(jià)率仍然還在較高水平；同時(shí)，從城市地價(jià)來看，廈門、寧波、徐州等城市仍在突破成交單價(jià)“天花板”，實(shí)際市場(chǎng)熱度特別是重點(diǎn)二三線城市的成交熱度仍然比較高。

  第二、成交價(jià)格：上海郊環(huán)熱點(diǎn)板塊供應(yīng)放量，帶動(dòng)一線城市地價(jià)漲至1.9萬元/平方米

  在成交量下調(diào)的影響下，本月成交金額也較上月下降了20%，總金額降至5377億元，但同比上漲20%。各能級(jí)城市表現(xiàn)一致，其中一線城市成交金額環(huán)比減少5%至755億元，主要是由上海高價(jià)地成交量小幅減少所致；二線城市由于多數(shù)城市主體供地區(qū)域向郊區(qū)轉(zhuǎn)移，杭州、南京、蘇州等高地價(jià)城市入市體量明顯減少，成交金額也環(huán)比下降了15%，降至2247億元，但同比漲幅超三成；三四線城市也在熱點(diǎn)城市成交量明顯下降的影響下成交金額降至2375億元，環(huán)比下降了28%，同比也下降了7%。

  價(jià)格方面，受熱點(diǎn)城市供地結(jié)構(gòu)變化以及地價(jià)限制進(jìn)一步收緊的影響，樓板價(jià)降至2687元/平方米。各能級(jí)城市表現(xiàn)方面，一線城市在上海郊環(huán)熱點(diǎn)板塊供地量明顯上升的拉動(dòng)下，平均地價(jià)也環(huán)比上漲至19392元/平方米，環(huán)比上漲8%，同比漲幅高達(dá)90%；二線城市本月成交樓面價(jià)為4410元/平方米，環(huán)比上月下降3%，但同比卻上漲14%；價(jià)格方面，由于成交量較大的城市多為徐州、惠州等平均地價(jià)不高的城市，三四線城市本月平均地價(jià)回落至1635元/平方米，環(huán)比下降14%，已和去年同期平均地價(jià)齊平。

  第三、成交占比：成交面積占比分布穩(wěn)定，三四線成交金額占比下滑5個(gè)百分點(diǎn)

  就各能級(jí)城市的結(jié)構(gòu)分布來看，各能級(jí)城市成交建面占比與上月一致，但一、二線城市因優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)增多，其成交金額占比在本月均明顯回升。具體來看，一線城市成交面積占比穩(wěn)定在2%左右，成交金額占比則因上海多宗外郊環(huán)優(yōu)質(zhì)地塊成交而環(huán)比增加2個(gè)百分點(diǎn)至14%；二線城市成交量占比依舊為25%，成交金額占比環(huán)比增加3個(gè)百分點(diǎn)至42%；三四線城市成交面積占比依然為73%，成交金額占比卻在熱點(diǎn)城市供地減少的影響下環(huán)比下降至44%。