2020年挺難的，但房地產(chǎn)行業(yè)還不錯(cuò)，過(guò)幾天國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)會(huì)證明這一點(diǎn)。
有些事情，過(guò)段時(shí)間才看得更清楚。比如1998年停止福利分房，推行住房商品化，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的重大價(jià)值，對(duì)于我國(guó)經(jīng)濟(jì)和居民生活的歷史意義，2004年后才清晰顯現(xiàn)出來(lái)。
那么，現(xiàn)在回頭看，2016年以來(lái)的這輪房地產(chǎn)調(diào)控，與過(guò)往調(diào)控最大的不同，表現(xiàn)在哪里？
有人會(huì)說(shuō)是，調(diào)控手段更全面更嚴(yán)厲，調(diào)控范圍更廣，但這只是量的擴(kuò)大和積累；還有人可能會(huì)說(shuō)是，終于建立了房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，但這只是結(jié)果的呈現(xiàn)。基于比較，我個(gè)人認(rèn)為，是強(qiáng)調(diào)“租售并舉”，把租賃放在了與買(mǎi)賣(mài)同樣重要的位置。
2016年、2017年，中央和地方陸續(xù)出臺(tái)了一系列鼓勵(lì)發(fā)展住房租賃的政策。金融機(jī)構(gòu)也投入了較多資源。但就結(jié)果而論，過(guò)去四年只有一棵樹(shù)上結(jié)出了顯而易見(jiàn)的“果子”，那就是長(zhǎng)租公寓。生長(zhǎng)已是不易，卻因?yàn)槟称放乒⒈l(fā)的危機(jī)而引發(fā)人們對(duì)該細(xì)分行業(yè)前景的擔(dān)憂。
但某個(gè)枝杈的折斷，不能由此否定整片森林的寬闊。去年12月舉行的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議以前所未有的濃重筆墨，為住房租賃指出了明確的發(fā)展方向。隨后召開(kāi)的全國(guó)住建工作會(huì)議對(duì)此進(jìn)行了部署。
頂層設(shè)計(jì)之下，我個(gè)人覺(jué)得住房租賃最重要的有兩個(gè)方面，一是金融支持，二是運(yùn)營(yíng)管理。
金融支持的信號(hào)已經(jīng)發(fā)出。今年1月4日上午以視頻形式召開(kāi)的2021年中國(guó)人民銀行工作會(huì)議要求，落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，完善金融支持住房租賃政策體系。
早前幾天，12月31日，央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，要求對(duì)銀行業(yè)房地產(chǎn)貸款進(jìn)行集中管理，分五個(gè)檔次對(duì)銀行的涉房貸款和個(gè)人住房貸款占比分別設(shè)定了最高上限。
但央行特別強(qiáng)調(diào)，為支持大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，住房租賃有關(guān)貸款暫不納入房地產(chǎn)貸款占比計(jì)算。央行還透露，正會(huì)同相關(guān)部門(mén)研究制定住房租賃金融業(yè)務(wù)有關(guān)意見(jiàn)，并建立相應(yīng)統(tǒng)計(jì)制度，屆時(shí)對(duì)于符合定義的住房租賃有關(guān)貸款，將不納入集中度管理統(tǒng)計(jì)范圍。
用通俗的話說(shuō)，這相當(dāng)于金融機(jī)構(gòu)單辟一大塊資源，用于支持住房租賃。我們常說(shuō)，房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，其細(xì)分領(lǐng)域的住房租賃也是。無(wú)論是重新拿地建租賃住房，還是收購(gòu)、改造其他建筑物建租賃住房，所需資金都是巨大的。在對(duì)涉房貸款和個(gè)人住房貸款劃定紅線的同時(shí)，允許銀行的住房租賃貸款單列，是監(jiān)管部門(mén)給這一細(xì)分行業(yè)送來(lái)的最好新年禮物。我相信，部分涉房貸款和個(gè)人住房貸款指標(biāo)超標(biāo)的銀行，會(huì)有動(dòng)力將壓降的貸款資源向住房租賃傾斜。
但這還不夠。2016年以來(lái)的這幾年，金融機(jī)構(gòu)對(duì)住房租賃是很支持的，ABS也發(fā)了不少。好項(xiàng)目要拿到貸款并不太難。但制約住房租賃發(fā)展的一個(gè)主要原因，是成本太高，其中包括資金成本。市場(chǎng)化的長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)，至今還沒(méi)有盈利的。
盡快推出REITs，是降低住房租賃資金成本的有效措施。這個(gè)問(wèn)題，業(yè)內(nèi)呼吁很多年了。我希望央行等部門(mén)在制定完善住房租賃金融業(yè)務(wù)有關(guān)意見(jiàn)時(shí)，能實(shí)現(xiàn)REITs的真正突破，而不只是靴子響。并希望住建部牽頭制定的《住房租賃條例》也有相關(guān)條文。
如果說(shuō)資金來(lái)源及其成本是住房租賃的“上游”，那么，運(yùn)營(yíng)管理就是它的“下游”。至于建設(shè)環(huán)節(jié)的“中游”，我并不擔(dān)心，無(wú)非是速度快慢而已。
市場(chǎng)化的長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)，其運(yùn)營(yíng)管理不必操心。某品牌公寓爆雷，問(wèn)題并不是出在運(yùn)營(yíng)管理上，根子還是資金。我重點(diǎn)講的是公共租賃住房的運(yùn)營(yíng)管理。
公租房的運(yùn)營(yíng)管理，必須向前端延伸。其一，地方政府要有計(jì)劃。在調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，制定并向社會(huì)公布租賃住房的年度計(jì)劃，讓無(wú)房的居民心中有數(shù)。其二，要舍得。無(wú)論是地價(jià)還是稅費(fèi)，地方政府對(duì)公租房是要切切實(shí)實(shí)讓利的。這方面，要汲取1998年至2003年那幾年經(jīng)濟(jì)適用住房的教訓(xùn)，只有計(jì)劃，難見(jiàn)落實(shí)。后來(lái)連計(jì)劃也沒(méi)有了。
然后才是后端，管理。最重要的是分配和退出機(jī)制。從經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)始，政府部門(mén)在保障性住房的分配方面已經(jīng)積累了不少經(jīng)驗(yàn)。難點(diǎn)仍然是，管理成本偏高，分配和退出的機(jī)制不夠完善。但大數(shù)據(jù)時(shí)代的到來(lái)，為解決這一痛點(diǎn)，找到了路徑，那就是，數(shù)字化管理。
到2021年的今天，個(gè)人年收入多少，家庭年收入又是多少，家庭住房情況如何，政府部門(mén)可以掌握得很清楚。公租房是價(jià)值量很高的公共財(cái)富，地方政府可以也應(yīng)該花點(diǎn)精力在這一領(lǐng)域建立起高效透明的數(shù)字化管理體系。屆時(shí)，你有沒(méi)有資格申請(qǐng)公租房，什么時(shí)候退出，應(yīng)退卻不退會(huì)遭遇怎樣的懲罰，個(gè)人心中有數(shù)，政府手里有術(shù)。
回到前面。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出大力發(fā)展租賃住房的一個(gè)初衷，是著眼于解決大城市突出的住房問(wèn)題。我們都知道，“突出”的一個(gè)表征，就是房?jī)r(jià)太高，以年輕人為代表的中低收入群體買(mǎi)不起房。在買(mǎi)得起房子之前，有合適的質(zhì)價(jià)相符的房子可以租住，也是居住解決之道。如果在金融支持和運(yùn)營(yíng)管理方面，有更完善更切實(shí)的舉措，長(zhǎng)租公寓和公租房，就會(huì)迎來(lái)一個(gè)爆發(fā)性增長(zhǎng)的時(shí)期。
而租賃住房會(huì)不會(huì)以及多大程度改寫(xiě)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求格局，可能還需要2-3年時(shí)間才能回答，2021年大致上會(huì)維持原有格局。
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