張宇：預(yù)計(jì)下半年政策收緊，開發(fā)商要與時(shí)間賽跑

　　5月27日，2021年中國房地產(chǎn)及物業(yè)上市公司測評(píng)成果發(fā)布會(huì)在深圳鵬瑞萊佛士酒店進(jìn)行。

　　中金研究部董事總經(jīng)理、大中華區(qū)房地產(chǎn)研究主管張宇現(xiàn)場表示，政策不是一個(gè)外生變量，政策是因?yàn)樾袠I(yè)本身發(fā)生的變化，而不得不進(jìn)行的回饋。短期看要從庫存出發(fā)，庫存高、庫存低基本決定了這個(gè)行業(yè)接下來的供需價(jià)格，價(jià)格又決定了買地，地價(jià)又決定了政策，所以這個(gè)邏輯的核心出發(fā)點(diǎn)就是庫存。

　　他指出，已開工而未銷售的庫存，這個(gè)指標(biāo)比較低，一二線這些年一直庫存比較低。三四線這兩年庫存仍然不高，特別是一些都市圈的強(qiáng)三四線。這個(gè)庫存狀態(tài)不改變，房地產(chǎn)價(jià)格向上的壓力就始終存在。假設(shè)今年前4個(gè)月和后8個(gè)月符合歷史比例關(guān)系，就意味著今年下半年的政策會(huì)收緊。最后幾個(gè)月可能會(huì)出現(xiàn)明顯放緩，所以開發(fā)商短期的銷售要與時(shí)間賽跑。

　　張宇進(jìn)一步指出，關(guān)于估值，過去這些年持續(xù)壓縮，物管企業(yè)的估值現(xiàn)在比較高，而且是放大的過程。資本市場的邏輯是有階段性的，地產(chǎn)公司的估值在2007年之前特別高。