“隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程加速和流動人口規(guī)模擴(kuò)大，進(jìn)城務(wù)工人員、新就業(yè)大學(xué)生等新市民、青年人的住房困難問題日益凸顯。要加快發(fā)展保障性租賃住房，更好保障這些群體的基本住房需求。”6月18日國務(wù)院常務(wù)會議上，李克強(qiáng)總理表示。
這是時隔3個多月總理第二次發(fā)話幫助新市民青年人緩解住房困難。上一次是在總理代表國務(wù)院作政府工作報告上。
這次會議確定了租賃住房三方面內(nèi)容：一是落實(shí)城市政府主體責(zé)任，鼓勵市場力量參與，加強(qiáng)金融支持，增加租金低于市場水平的小戶型保障性租賃住房供給；
二是人口凈流入的大城市等，可利用集體經(jīng)營性建設(shè)用地、企事業(yè)單位自有土地建設(shè)保障性租賃住房，允許將閑置和低效利用的商業(yè)辦公用房、廠房等改建為保障性租賃住房；
三是從10月1日起，住房租賃企業(yè)向個人出租住房適用簡易計稅方法，按照5%征收率減按1.5%繳納增值稅；對企事業(yè)單位等向個人、專業(yè)化規(guī)模化住房租賃企業(yè)出租住房，減按4%稅率征收房產(chǎn)稅。
尤其是稅收減征政策，優(yōu)惠力度非常大，被業(yè)內(nèi)紛紛點(diǎn)贊。
“克強(qiáng)總理說話算數(shù)！”廣東省公寓管理協(xié)會會長、YOU+國際青年社區(qū)聯(lián)合創(chuàng)始人劉昕發(fā)朋友圈說。
“對于住房租賃行業(yè)來說，減稅降費(fèi)是運(yùn)營階段釋放給供給端的最有力政策。”ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院院長趙然表示。
用保障性租賃住房解決住有所居
“實(shí)踐證明，多年來推動大規(guī)模棚戶區(qū)改造等保障性住房舉措，不僅改善了住房困難群眾居住條件，且對促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展起到了積極作用。”總理說。
今年以來，國家在推進(jìn)保障性租賃住房發(fā)展方面政策不斷。
4月12日，國家發(fā)展和改革委員會印發(fā)《2021年新型城鎮(zhèn)化和城鄉(xiāng)融合發(fā)展重點(diǎn)任務(wù)》通知。以人口流入多、房價高城市為重點(diǎn)，擴(kuò)大保障性租賃住房供給，著力解決困難群體和農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口、新就業(yè)大學(xué)生等新市民住房問題。
通知指出，單列租賃住房用地計劃，探索利用農(nóng)村集體建設(shè)用地和企事業(yè)單位自有閑置土地建設(shè)租賃住房，支持將非住宅房屋改建為保障性租賃住房。
5月中旬，住建部分別在沈陽、廣州召開發(fā)展保障性租賃住房工作座談會，要求引導(dǎo)多主體投資、多渠道供給，重點(diǎn)利用存量土地和房屋建設(shè)保障性租賃住房。北京、上海、廣州、深圳等40個城市分兩批參加。
很顯然，樓市發(fā)展方向已悄然轉(zhuǎn)向。過去重視購房，現(xiàn)在租購并舉，市場體系、保障體系“兩條腿”走路。用商品房市場化解決產(chǎn)權(quán)房屋需求，用保障性租賃住房解決新市民青年人住有所居。
此次會議強(qiáng)調(diào)，加快發(fā)展保障性租賃住房，要落實(shí)城市政府主體責(zé)任，鼓勵市場力量參與。
對此，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉解讀道，強(qiáng)調(diào)地方政府主體責(zé)任，主要在于，在供應(yīng)保障性租賃住房過程中，地方政府要從降低源頭上的土地成本、開拓多渠道房源供應(yīng)等方面，給予政策、資金、規(guī)劃等支持。無論是集體土地建設(shè)租賃住房還是企事業(yè)單位利用自有用地建設(shè)或是商業(yè)辦公改租賃，都需要在規(guī)劃調(diào)整、配套設(shè)施落地、協(xié)調(diào)原有用地主體配合，降低開發(fā)成本、改造成本，嫁接普惠性金融支持等方面主動作為。保障性租賃住房的供給、運(yùn)營，則主要由市場化企業(yè)作為主體來推進(jìn)，這是保障性租賃房和公租房最大區(qū)別。
此次政策提出，增加租金低于市場水平小戶型保障性租賃住房供給。機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，目前，市場供給租賃房主體是60-90平方米、租金3000元以上兩居室。新市民、青年人租賃需求主要是以小戶型、低租金為主，面臨住房條件較差、尋找合適房源困難的問題。
“允許閑置商業(yè)辦公用房改建為保障性租賃住房”也是一個新亮點(diǎn)，對于一些房企商辦物業(yè)去庫存將帶來很好的效應(yīng)。
此次政策的最大亮點(diǎn)則在于對住房租賃企業(yè)減免稅費(fèi)。有專家測算，此次國務(wù)院常務(wù)會議提出的一系列減稅政策，預(yù)計減稅規(guī)模可達(dá)到500億元左右。
住房租賃減稅利好誰？
近年來，我國針對個人出租住房制定了多項(xiàng)稅收優(yōu)惠政策，包括對個人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅，同時可享受增值稅小規(guī)模納稅人銷售額限額內(nèi)免征增值稅政策；對個人出租住房取得的所得減按10%的稅率征收個人所得稅；對個人出租、承租住房簽訂的租賃合同，免征印花稅；對個人出租住房，按4%的稅率征收房產(chǎn)稅，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。
但對企業(yè)出租住房的減稅政策卻鮮有提及。一般納稅人規(guī)模企業(yè)出租房屋也須繳納房產(chǎn)稅、增值稅及附加，前者為租金收入的12%、后者約為10.2%（小規(guī)模納稅人企業(yè)費(fèi)率相對較低）；住房租賃企業(yè)提供住宿服務(wù)，須按營業(yè)收入的6%（9%）繳納增值稅、按增值稅的12%繳納附加費(fèi)用以及按營業(yè)利潤的25%繳納企業(yè)所得稅。
不同于住房交易環(huán)節(jié)房產(chǎn)稅，這里的房產(chǎn)稅是針對經(jīng)營性出租業(yè)務(wù)規(guī)定的。
近幾年，長租公寓和市場化租賃企業(yè)一直面臨經(jīng)營壓力，尤其是長租公寓頻發(fā)“暴雷”為行業(yè)規(guī)模化發(fā)展蒙上了陰影。與此同時，企業(yè)對于降低稅負(fù)、減少成本的呼吁也非常強(qiáng)烈。此次國務(wù)院常務(wù)會議提出，租賃企業(yè)向個人出租住房按照5%征收率減按1.5%繳納增值稅；企事業(yè)單位等向個人、規(guī)模化租賃企業(yè)出租住房，減按4%稅率征收房產(chǎn)稅。
也就是說，新政生效后，住房租賃企業(yè)向個人出租住房享有與個體工商戶出租住房同樣的稅收優(yōu)惠。其中，實(shí)體企業(yè)向租賃企業(yè)出租住房所要繳納的房產(chǎn)稅，將由過去的租金收入的12%直降為4%；增值稅約由6%降為1.5%。
“類似減稅政策下，能夠調(diào)動各類實(shí)體企業(yè)主動提供房源。這些企業(yè)并不是指房地產(chǎn)企業(yè)，而是其他一些實(shí)體經(jīng)濟(jì)的企業(yè)，其也持有商業(yè)、辦公、住宅、酒店式公寓等物業(yè)。在此類減稅政策下，自然愿意和租賃企業(yè)合作，樂意把此類房源交出來，用于充當(dāng)租賃住房尤其是保障性租賃住房的房源。”易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示。
中國財政學(xué)會績效管理專委會副主任委員張依群認(rèn)為，后續(xù)租賃住房市場活躍度會進(jìn)一步提升，租賃價格會由之前的快速上漲轉(zhuǎn)為平穩(wěn)，特別是對一線重點(diǎn)城市房價會產(chǎn)生一定抑制效應(yīng)。
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