標普：房地產稅或將加速分化區域市場景氣度

      10月25日，標普在一份房地產研究短評中指出，未來房地產稅的征收將提高住房尤其是投資性住房的持有成本，一定程度上抑制房地產的投資需求。雖然本輪試點方案尚未公布，但上海、重慶兩地已經實施多年的房產稅試點。上述兩個城市主要針對超過自住需求的房產按照一定比例征收房產稅，在征收中同時考慮各種扣除和免征調整。

　　標普認為，從短期來看，如果試點細則在年底前落地，可能對本已出現疲軟的房地產需求產生一定的壓制，或將增加房地產開發商的回款壓力，進而增加短期的流動性風險。進入8月以來，受到個別房地產開發商信用事件以及房地產行業整體融資緊縮等因素的影響，單月房地產銷售面積連續兩月出現同比下滑。

　　長期來看，房地產稅的試點和逐步鋪開將會使國內房地產銷售的區域分化越發明顯，沒有人口和經濟增長支撐的地區的房地產市場可能將面臨更大的去化壓力。隨著房地產稅的落地鋪開和“穩房價”的持續執行，“投資性”需求將受到一定程度抑制，未來房地產需求中“自住”占比將逐步提高。在此情況下，區域人口和經濟發展情況是影響地區房地產銷售情況的重要驅動因素。沒有人口和經濟支撐的低能級城市的房地產市場將面臨更大的去化壓力，而大量布局低能級城市、土儲資源不佳的房地產開發企業的未來收入規模可能會出現明顯萎縮。再加上融資環境的收緊，這些企業未來改善土儲結構的可操作性較低，信用質量將承受壓力。

　　標普還指出，房地產稅的試點和逐步鋪開一定程度上有助于豐富地方政府的財政來源，緩解地方政府對于土地出讓的依賴。在當前融資環境緊張的情況下，房地產開發企業可能會通過減少拿地來壓縮開支，而部分地方政府財政收入對土地出讓收入的依賴較重，從而造成地方財政對于房地產市場波動較為敏感。房地產稅作為持續、長期的稅收來源，可以一定程度上補充財政收入，促進土地資源節約集約利用。但由于房地產稅的鋪開需要時間，而且初期的征收規模可能明顯小于土地出讓金的規模，房地產稅對整體財政的改善可能相對有限。尤其對于那些房地產庫存面臨較大去化壓力的區域，土地出讓金下滑的壓力更大，潛在支持能力可能面臨較大挑戰。