近日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部調(diào)研組赴廣東、浙江兩省調(diào)研時(shí)指出，兩省持續(xù)擴(kuò)大房地產(chǎn)政策實(shí)施效果，多措并舉激活住房消費(fèi)潛力，大力推進(jìn)“好房子”建設(shè)，上半年兩省新建商品房網(wǎng)簽交易面積實(shí)現(xiàn)同比增長，二手房交易保持活躍，主要城市商品住宅庫存消化周期回歸到合理區(qū)間，有力有效穩(wěn)定了市場預(yù)期，房地產(chǎn)市場穩(wěn)定態(tài)勢(shì)持續(xù)鞏固。
近年來，經(jīng)濟(jì)大省、大市在房地產(chǎn)市場的集中度越來越高。1至5月，粵浙兩省新房銷售面積和金額占全國的比重分別為14%和22%，同期新房網(wǎng)簽面積同比分別增長2.9%和2.4%；粵浙蘇魯四省新房銷售面積、金額占比分別為32%和近40%，整體表現(xiàn)好于全國平均水平。二手房方面，粵浙兩省銷售面積、金額占比分別為16%和32%，四省分別占比32%和40%。
經(jīng)濟(jì)大省、大市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型快、經(jīng)濟(jì)集聚度高，商品房有效需求大，只要它們穩(wěn)住了，將對(duì)全國房地產(chǎn)市場形成有力支撐。經(jīng)過2022~2024年連續(xù)三年的調(diào)整，2025年商品房市場止跌態(tài)勢(shì)越來越明顯。盡管5月以來，單月規(guī)模有反復(fù)，但觸底和止跌回穩(wěn)的大趨勢(shì)不改。其主要邏輯在于，經(jīng)濟(jì)大省在集聚人口（特別是年輕人口）、產(chǎn)業(yè)的優(yōu)勢(shì)突出，已成為穩(wěn)定全國市場的基本盤。
隨著住房供求關(guān)系發(fā)生重大變化，存量房交易主導(dǎo)的時(shí)代已經(jīng)來臨。特別是在重點(diǎn)省份、重點(diǎn)城市，二手住房交易量已經(jīng)超過了新房。比如，經(jīng)濟(jì)規(guī)模最大的廣東和浙江兩省的二手房交易已經(jīng)超過新房。根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，30個(gè)重點(diǎn)城市二手房交易占比，從2023年的48.2%增長到2024年的61.7%，上海、北京、成都、南京等城市二手房交易占比超過70%。
近年來，剛需和剛改群體（因人口增加而購置較大面積住房）購置二手住房，新供應(yīng)的新房偏向于改善型，成為商品房市場的新常態(tài)。因此，二手房市場交易量占比逐步提高，多個(gè)省份二手房交易量超過新房，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)新特點(diǎn)。新房方面，隨著各地加快建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”，供給端效率大大提升，激活、牽引了改善型需求。根據(jù)CRIC的調(diào)研數(shù)據(jù)，6月，30個(gè)重點(diǎn)城市平均開盤去化率環(huán)比、同比分別上升3個(gè)和11個(gè)百分點(diǎn)。
未來，隨著新的《住宅項(xiàng)目規(guī)范》的推進(jìn)實(shí)施以及各地“好房子”項(xiàng)目的快速落地等，將會(huì)進(jìn)一步帶動(dòng)新房市場回穩(wěn)，新房和二手房交易總量有望保持穩(wěn)定。
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