近日,住房城鄉(xiāng)建設部調研組赴廣東、浙江兩省調研時指出,兩省持續(xù)擴大房地產政策實施效果,多措并舉激活住房消費潛力,大力推進“好房子”建設,上半年兩省新建商品房網(wǎng)簽交易面積實現(xiàn)同比增長,二手房交易保持活躍,主要城市商品住宅庫存消化周期回歸到合理區(qū)間,有力有效穩(wěn)定了市場預期,房地產市場穩(wěn)定態(tài)勢持續(xù)鞏固。
近年來,經(jīng)濟大省、大市在房地產市場的集中度越來越高。1至5月,粵浙兩省新房銷售面積和金額占全國的比重分別為14%和22%,同期新房網(wǎng)簽面積同比分別增長2.9%和2.4%;粵浙蘇魯四省新房銷售面積、金額占比分別為32%和近40%,整體表現(xiàn)好于全國平均水平。二手房方面,粵浙兩省銷售面積、金額占比分別為16%和32%,四省分別占比32%和40%。
經(jīng)濟大省、大市產業(yè)轉型快、經(jīng)濟集聚度高,商品房有效需求大,只要它們穩(wěn)住了,將對全國房地產市場形成有力支撐。經(jīng)過2022~2024年連續(xù)三年的調整,2025年商品房市場止跌態(tài)勢越來越明顯。盡管5月以來,單月規(guī)模有反復,但觸底和止跌回穩(wěn)的大趨勢不改。其主要邏輯在于,經(jīng)濟大省在集聚人口(特別是年輕人口)、產業(yè)的優(yōu)勢突出,已成為穩(wěn)定全國市場的基本盤。
隨著住房供求關系發(fā)生重大變化,存量房交易主導的時代已經(jīng)來臨。特別是在重點省份、重點城市,二手住房交易量已經(jīng)超過了新房。比如,經(jīng)濟規(guī)模最大的廣東和浙江兩省的二手房交易已經(jīng)超過新房。根據(jù)中指院數(shù)據(jù),30個重點城市二手房交易占比,從2023年的48.2%增長到2024年的61.7%,上海、北京、成都、南京等城市二手房交易占比超過70%。
近年來,剛需和剛改群體(因人口增加而購置較大面積住房)購置二手住房,新供應的新房偏向于改善型,成為商品房市場的新常態(tài)。因此,二手房市場交易量占比逐步提高,多個省份二手房交易量超過新房,房地產市場呈現(xiàn)新特點。新房方面,隨著各地加快建設安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”,供給端效率大大提升,激活、牽引了改善型需求。根據(jù)CRIC的調研數(shù)據(jù),6月,30個重點城市平均開盤去化率環(huán)比、同比分別上升3個和11個百分點。
未來,隨著新的《住宅項目規(guī)范》的推進實施以及各地“好房子”項目的快速落地等,將會進一步帶動新房市場回穩(wěn),新房和二手房交易總量有望保持穩(wěn)定。