開(kāi)發(fā)商試水漲價(jià) 深圳樓市漸回暖

　　
　　市場(chǎng)成交的回升，“紅5月”的說(shuō)法彌漫全城，部分開(kāi)發(fā)商開(kāi)始調(diào)高價(jià)格，而二手住宅的價(jià)格則開(kāi)始回調(diào)，并開(kāi)始有扭轉(zhuǎn)長(zhǎng)期一二手價(jià)格倒掛的局勢(shì)。于是，沉寂已久的市場(chǎng)開(kāi)始略顯躁動(dòng)跡象，是否房?jī)r(jià)已探底，并開(kāi)始回漲？
　　信號(hào)1
　　政策微調(diào)跡象越來(lái)越明顯
　　不容置疑，這一輪的調(diào)控在力度跟時(shí)間延續(xù)性上是史無(wú)前例的，土地市場(chǎng)低迷，地方財(cái)政稅收緊縮，但中央調(diào)控主基調(diào)不變，于是，中央政府與地方政府陷入一場(chǎng)縱深博弈。從去年開(kāi)始，就不斷有地方政府出臺(tái)相應(yīng)政策，試圖對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行微調(diào)，皆被及時(shí)叫停，今年年初以來(lái)，全國(guó)共有21個(gè)城市樓市政策微調(diào)，而深圳也已降低入戶門(mén)檻，并將對(duì)公積金政策有所松綁。
　　因?yàn)橛蟹鹕健⑹徍鹊谋唤型＃缃竦牡胤轿⒄{(diào)更有“猶抱琵琶半遮面”之勢(shì)。當(dāng)揚(yáng)州推出新政，雖然引起了市場(chǎng)諸多非議，而與此前的新政結(jié)果恰恰相反，住建部卻對(duì)此加以肯定和支持，如此看來(lái)，后期將會(huì)有更多的城市醞釀樓市微調(diào)方案。
　　此外，央行年內(nèi)連續(xù)兩次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，各商業(yè)銀行也紛紛調(diào)降首次置業(yè)貸款利率。種種利好信號(hào)表明，樓市的政策環(huán)境有了明顯好轉(zhuǎn)。
　　信號(hào)2
　　開(kāi)發(fā)商試水小幅漲價(jià)
　　經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期的市場(chǎng)洗禮跟博弈，開(kāi)發(fā)商一早已經(jīng)意識(shí)到剛需主導(dǎo)市場(chǎng)的大局，“以價(jià)換量”是識(shí)時(shí)務(wù)之舉，也是生存之道。于是，針對(duì)剛需的各種營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)鋪天蓋地，營(yíng)銷(xiāo)尺度也逐步加大。
　　年初有“一成首付”、“3年110%增值回購(gòu)計(jì)劃”等大尺度降價(jià)舉措，緊接著有樓盤(pán)直接降價(jià)，如首地容御[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]、花半里等。但是春交會(huì)期間，深圳樓盤(pán)優(yōu)惠幅度有限，僅是個(gè)別單位限量限時(shí)特價(jià)，甚至有的是清盤(pán)階段的優(yōu)惠價(jià)格。但4、5月份的樓市表現(xiàn)，成交回暖態(tài)勢(shì)仍在延續(xù)。
　　相應(yīng)的，一季度開(kāi)盤(pán)頗為低調(diào)且謹(jǐn)慎，且基本上皆以低價(jià)入市，5月份開(kāi)發(fā)商的推盤(pán)節(jié)奏明顯加快，但價(jià)格策略似乎與此前略有差異，部分開(kāi)發(fā)商改變了過(guò)往的定價(jià)策略，開(kāi)始低調(diào)調(diào)漲價(jià)格，借以試探市場(chǎng)。如位于沙井的萬(wàn)科[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]翡麗郡5月19日開(kāi)售第二批單位，均價(jià)從11000元/平方米漲至13500元/平方米，漲幅達(dá)22.73%。各種跡象表明，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始躁動(dòng)了。
　　信號(hào)3
　　剛需群“制造”成交小高潮
　　近幾年，市場(chǎng)就深陷觀望，年初，深圳樓市經(jīng)歷了一段緩慢的復(fù)蘇期，2月中旬之后，首先是二手市場(chǎng)恢復(fù)成交，3月中旬之后二手市場(chǎng)的正常周成交量都維持在千套左右。而新房市場(chǎng)，亦隨之逐步恢復(fù)，2月11日，位于寶安的云頂嘉園[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]開(kāi)盤(pán)，高調(diào)拋出一成首付的口號(hào)，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天幾乎售罄，沉寂已久的市場(chǎng)似乎初現(xiàn)即將爆發(fā)之勢(shì)。緊接著，大批的剛需盤(pán)相繼低價(jià)入市，有招商果嶺[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]、招商觀園[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]、花半里等，開(kāi)盤(pán)即熱銷(xiāo)。尤其是花半里，主打剛需產(chǎn)品，以低價(jià)吸引大批白領(lǐng)人群，問(wèn)鼎全市銷(xiāo)售之冠。剛需躍躍欲試。
　　另外，近日有開(kāi)發(fā)商在微博上發(fā)起的“有春天，有熾愛(ài)”的活動(dòng)，從5月7日至18日結(jié)束，短短10天時(shí)間，就有220多人積極參與，都是實(shí)名實(shí)姓，該樓盤(pán)還未開(kāi)售，短短半月時(shí)間其公司微博就積累了超過(guò)1300粉絲，可見(jiàn)剛需者的熱情。目前剛需購(gòu)房“窗口”已經(jīng)打開(kāi)，他們也不再淡定了。
　　后市研判
　　樓市將迎推盤(pán)和成交小高潮
　　目前市場(chǎng)上，從政策面、到開(kāi)發(fā)商、再到置業(yè)者，都開(kāi)始變化了。存準(zhǔn)率和利率的下調(diào)，買(mǎi)房的門(mén)檻相對(duì)降低了，樓市注定不再沉寂，而出于經(jīng)濟(jì)放緩、流動(dòng)性不足的壓力，預(yù)計(jì)央行會(huì)向市場(chǎng)釋放略微寬松的貨幣信號(hào)，再加上地方政府的微調(diào)，對(duì)各方心態(tài)的影響是巨大的，市場(chǎng)預(yù)期開(kāi)始出現(xiàn)波動(dòng)，而不像此前是一味地看跌情緒。
　　預(yù)計(jì)后市推盤(pán)量將迎來(lái)一個(gè)小高潮，與之相應(yīng)的成交量也將會(huì)有明顯上升，部分樓盤(pán)出現(xiàn)價(jià)格逆市上調(diào)的情況也不能排除，但從總體的市場(chǎng)走勢(shì)來(lái)看，樓市調(diào)控尚未終結(jié)，目前的成交量仍在歷史低位，個(gè)盤(pán)的影響較大，房?jī)r(jià)仍有下調(diào)的空間，我們需要一個(gè)更長(zhǎng)的周期去判斷其是否已探底。