房地產(chǎn)商違規(guī)辦卡死灰復(fù)燃

　　號(hào)稱存錢辦卡可抵扣購(gòu)房款，最終未必能兌現(xiàn)；宣傳辦卡全免費(fèi)，購(gòu)房完成后將退款，消費(fèi)者卻遭遇“退款難”；住建部明文規(guī)定，未領(lǐng)取預(yù)售證項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得以發(fā)放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金，實(shí)際上這種VIP卡卻大量存在。
　　今年5月～6月，《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者對(duì)上海、蘇州和北京多處樓盤銷售調(diào)查了解到，樓市回暖預(yù)期下，大量購(gòu)房者涌入樓市背后，上述第三方違規(guī)辦卡現(xiàn)象亦如過江之鯽，屢見不鮮，且牽涉到易居購(gòu)房網(wǎng)、搜房網(wǎng)等多個(gè)上市房地產(chǎn)電商。
　　這亦與去年5月央視所曝光的“白金卡”極其類似——購(gòu)房者向第三方房產(chǎn)電商網(wǎng)站存錢辦卡，希望能享受購(gòu)房?jī)?yōu)惠，實(shí)際上卻多支出了一筆。相比于購(gòu)房者購(gòu)房總房款而言，這筆支出并不算多，但因該現(xiàn)象全國(guó)普遍存在，不僅波及購(gòu)房者眾多，所涉總金額亦以十億計(jì)，數(shù)目驚人。
　　“E金券”虛實(shí)
　　“朝陽(yáng)鴻坤花語墅(北京)持E金券專享5萬減10萬”“中環(huán)名品公館(上海)E金券預(yù)存5萬抵15萬”“……在易居購(gòu)房網(wǎng)上，點(diǎn)開在首頁(yè)的新房熱賣頻道，便會(huì)看到如上字樣，網(wǎng)頁(yè)上解釋稱，E金券為購(gòu)房者獲取優(yōu)惠的“現(xiàn)金抵用券”。
　　根據(jù)上述網(wǎng)站對(duì)E金券購(gòu)房參與流程介紹，購(gòu)房者通過線上報(bào)名和線下報(bào)名2種方式，通過網(wǎng)銀和POS機(jī)將錢預(yù)存至第三方平臺(tái)，進(jìn)而獲得電子版E金券或登錄易居網(wǎng)站打印E金券，隨后享受易居獨(dú)家折扣優(yōu)惠。
　　對(duì)于購(gòu)房者，預(yù)存少部分錢便能夠獲得更多的優(yōu)惠，無疑是劃算之舉，然而，事實(shí)并非如宣傳那么簡(jiǎn)單。對(duì)比易居網(wǎng)不同網(wǎng)頁(yè)上對(duì)E金券的宣傳，細(xì)節(jié)上的矛盾之處，便為購(gòu)房者隨后的遭遇埋下了伏筆。
　　在易居網(wǎng)一個(gè)名為“不可思E-E金券捷報(bào)”的頁(yè)面上，其將“全免費(fèi)，更便捷”作為E金券三大優(yōu)勢(shì)之一，然而，也是在其“E金券天津”、“E金券匯報(bào)”等其他網(wǎng)頁(yè)上介紹流程稱，購(gòu)房者獲得E金券后，如果成交，將線下簽約、結(jié)算，如果不成交，預(yù)存金將自動(dòng)退還。
　　這也意味著，若是全免費(fèi)宣傳的銷售形式，便相當(dāng)于團(tuán)購(gòu)以取得購(gòu)房?jī)?yōu)惠，而若是走成交，后線下簽約、結(jié)算的流程，預(yù)存E金券最終演變成為一種收費(fèi)行為，事實(shí)上，本報(bào)記者調(diào)查顯示，更多的購(gòu)房者遭遇到了后者，不僅沒有獲得宣傳所許諾的優(yōu)惠，同時(shí)又多出一筆購(gòu)房支出。
　　北京城建N次方項(xiàng)目處的易居購(gòu)房網(wǎng)人士告訴本報(bào)記者，幾乎所有有意向購(gòu)房人都會(huì)辦理E金券。而以北京城建世華泊郡項(xiàng)目6號(hào)樓189套樓房為例，已售房源169套的購(gòu)房人全部花費(fèi)1.5萬元購(gòu)買了E金券。
　　“項(xiàng)目開盤搖號(hào)資格就是用E金券號(hào)和付款憑證參加的，根本就是捆綁銷售，購(gòu)房人沒有選擇的余地。”世華泊郡購(gòu)房者王女士說，到現(xiàn)在我也不知道花了這1.5萬究竟是買了一個(gè)什么服務(wù)。
　　王女士提供給本報(bào)記者的證據(jù)顯示，易居E金券的三大優(yōu)勢(shì)宣傳資料的內(nèi)容均顯示免費(fèi)，然而，“我們?cè)诂F(xiàn)場(chǎng)，沒有任何易居的人告知我們這1.5萬元購(gòu)房成功是不抵扣房款的。”王女士說，她們讓我們回家在網(wǎng)上進(jìn)行支付然后憑E金券號(hào)碼排號(hào)選房，網(wǎng)上的E金券宣傳資料又說是全免費(fèi)的，我們就付了。
　　在世華泊郡業(yè)主論壇上，亦有許多與王女士有同樣遭遇的業(yè)主留下了他們的意見，與王女士一樣，直至最終付了首付，他們才知道繳納的15000元，并不是免費(fèi)的。
　　退房時(shí)購(gòu)卡資金得不到保障外，正常退款的周期也遠(yuǎn)超承諾。
　　“買時(shí)候說，購(gòu)房不成7個(gè)工作日可退回款，但是現(xiàn)在已經(jīng)過去50多天了還沒有退回，每次打電話去催，也總是推來推去敷衍了事。”5月初花費(fèi)3000元購(gòu)買了上海嘉怡水岸E金券的王先生說。
　　第三方平臺(tái)收費(fèi)驚人
　　本報(bào)記者對(duì)全國(guó)多個(gè)樓盤銷售調(diào)查顯示，上述購(gòu)房者的遭遇，在全國(guó)范圍均有發(fā)生，隨著擔(dān)心房?jī)r(jià)重新上漲而大量涌入房市購(gòu)房者的增多，第三方平臺(tái)以“現(xiàn)金抵用券”名義收取的資金數(shù)量驚人。
　　據(jù)易居購(gòu)房網(wǎng)蘇州E金券捷報(bào)宣傳，一個(gè)半月之間，世貿(mào)廣場(chǎng)、南山金城、中海御景灣、中海橙郡四個(gè)項(xiàng)目便辦理了2450張E金券，收到3746萬元意向金，成交金額總計(jì)29.9億元。
　　其中，中海橙郡E金券共辦理1582張，當(dāng)日持券人實(shí)到1501人，當(dāng)日成交651套，據(jù)此計(jì)算，僅蘇州中海橙郡一個(gè)項(xiàng)目，E金券當(dāng)日收入即為1302萬元。易居購(gòu)房網(wǎng)宣傳顯示，目前其已經(jīng)在北上廣深等17個(gè)城市開展E金券等團(tuán)購(gòu)活動(dòng)。
　　易居網(wǎng)頁(yè)“E發(fā)不可收”宣傳資料顯示，2012年4月以來，上海購(gòu)房者已經(jīng)在遠(yuǎn)洋7號(hào)等6個(gè)項(xiàng)目中申領(lǐng)了7000多張E金券，鎖定5.5億獨(dú)家優(yōu)惠。
　　除了易居購(gòu)房網(wǎng)，搜房網(wǎng)也不例外，亦在全國(guó)多個(gè)城市有所涉及，而它的形式則為開展會(huì)員VIP卡活動(dòng)。
　　根據(jù)與搜房合作的上海路勁翡麗灣現(xiàn)場(chǎng)的選房活動(dòng)須知內(nèi)容：本次選房活動(dòng)僅限預(yù)約客戶，即已經(jīng)辦理《上海購(gòu)房者俱樂部會(huì)員購(gòu)房說明》，并領(lǐng)取選房順位號(hào)的客戶參加。
　　根據(jù)正在舉辦團(tuán)購(gòu)活動(dòng)的上海新城微公館項(xiàng)目的搜房會(huì)員服務(wù)說明，上海購(gòu)房者俱樂部會(huì)員支付2萬元服務(wù)費(fèi)獨(dú)享總價(jià)5萬元優(yōu)惠；楓橋紫郡二期則是3萬元會(huì)員服務(wù)費(fèi)享10萬優(yōu)惠……
　　對(duì)于搜房VIP卡的具體辦理數(shù)量，搜房網(wǎng)相關(guān)工作人員諱莫如深。然而，根據(jù)搜房網(wǎng)對(duì)搜房卡的宣傳，全國(guó)200萬購(gòu)房者的選擇，合作樓盤474個(gè)判斷，這個(gè)數(shù)量和資金規(guī)模亦很驚人。
　　房地產(chǎn)電商業(yè)務(wù)蓬勃發(fā)展的同時(shí)，上述網(wǎng)站財(cái)報(bào)亦耀眼非常。易居2012年第一季度財(cái)務(wù)報(bào)表顯示，總營(yíng)業(yè)額為5910萬美元。公司預(yù)計(jì)2012年全年?duì)I業(yè)額區(qū)間為4.9億～5.1億美元，同比2011年增長(zhǎng)22%～27%。
　　前述辦理“愛家卡”的門戶網(wǎng)站一季度財(cái)報(bào)顯示其總收入2.27億美元，較2011年同期增長(zhǎng)30%。
　　搜房網(wǎng)第一季度總收入同比增長(zhǎng)43.4%達(dá)到5850萬美元。第一季度營(yíng)業(yè)利潤(rùn)同比增長(zhǎng)131.3%為1370萬美元。
　　但上述數(shù)據(jù)無法精確計(jì)算出房地產(chǎn)電商業(yè)務(wù)的貢獻(xiàn)，因?yàn)楦骷揖鶎?duì)此三緘其口。今年3月，搜房網(wǎng)某高層在接受媒體采訪時(shí)還稱2012年電商業(yè)務(wù)不單獨(dú)建立事業(yè)部，而是與廣告部門合并，不公布財(cái)報(bào)。
　　易居董事局聯(lián)席主席兼總裁周忻在接受媒體采訪時(shí)則稱：“我們?cè)谝患径日狭司€上廣告、線上交易(房地產(chǎn)電商)和線下銷售和客服服務(wù)，并成功地走通了以效果收費(fèi)為基礎(chǔ)的電子商務(wù)收費(fèi)模式。”
　　“這些房地產(chǎn)電商都是海外上市公司,作為公眾公司卻迷戀于獲取不規(guī)范收益,從長(zhǎng)遠(yuǎn)看,對(duì)其本身而言也是不利的。”成都市消費(fèi)者協(xié)會(huì)一位不愿透露姓名的人士對(duì)本報(bào)記者表示，一是容易被渾水、香櫞公司等做空機(jī)構(gòu)盯上造成巨額損失，其次是沉溺于賺這種擦邊球式的快錢，會(huì)削弱公司開拓新業(yè)務(wù)的創(chuàng)新能力。
　　霸王條款與虛假宣傳
　　也是此前不久的4月16日，全國(guó)首例購(gòu)房搭售15000元“白金卡”案經(jīng)上海市松江區(qū)人民法院調(diào)解，達(dá)成了由“搜房網(wǎng)”補(bǔ)償購(gòu)房者孫懋3萬元的協(xié)議，此案對(duì)于遭遇捆綁購(gòu)買代金券、代金卡的購(gòu)房人而言，具有重要的意義。
　　這起首例房地產(chǎn)電商優(yōu)惠卡案例幾乎是今天諸多購(gòu)房者的翻版。去年8月，孫懋打算購(gòu)買由上海壟景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的“同潤(rùn)菲詩(shī)艾倫”項(xiàng)目的一套房子，并獲得開發(fā)商方面口頭給出優(yōu)惠10萬元的承諾。
　　在孫懋按照優(yōu)惠價(jià)格簽訂了定金合同并支付定金后，準(zhǔn)備簽訂正式交易合同時(shí)，卻被告知必須購(gòu)買一張由搜房網(wǎng)1.5萬元的“白金卡”才能享受這一優(yōu)惠，他只好無奈地支付了這筆錢。
　　事后，孫懋認(rèn)為該網(wǎng)站沒提供任何服務(wù)，其被服務(wù)的知情權(quán)、自主選擇權(quán)、公平交易權(quán)受到侵犯，向松江區(qū)人民法院提起訴訟。
　　孫懋的代理律師陸希立稱，“我們的訴訟請(qǐng)求，是要求對(duì)方按照消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法‘退一賠一’，因?yàn)槲覀儧]有接受被告的服務(wù)卻被強(qiáng)制要求收錢，涉嫌欺詐行為。如果我們通過的是從搜房網(wǎng)獲知項(xiàng)目?jī)?yōu)惠信息，購(gòu)買他的服務(wù)，那么還可接受。”
　　重慶市消費(fèi)者協(xié)會(huì)投訴部主任余軍解釋，按照《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》，在同等條件下，消費(fèi)者應(yīng)該享受公平交易權(quán)，這種看似簡(jiǎn)單的辦卡行為使得一部分消費(fèi)者享受不到優(yōu)惠，導(dǎo)致了不公平交易的行為。
　　中消協(xié)則在其官網(wǎng)上指出，樓盤未定價(jià)就先給客戶辦卡等行為違反了發(fā)改委關(guān)于《商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》的規(guī)定。該規(guī)定稱，商品房經(jīng)營(yíng)者不得收取任何未予標(biāo)明的費(fèi)用。
　　上海市申房律師事務(wù)所律師連娜認(rèn)為，此類購(gòu)房辦卡“全免費(fèi)”的宣傳有引誘、誤導(dǎo)消費(fèi)者之嫌，違反了《廣告法》相關(guān)規(guī)定，涉嫌虛假宣傳。
　　本報(bào)記者了解到的多個(gè)E金券優(yōu)惠項(xiàng)目中，唯有上海恒大地產(chǎn)的海上威尼斯項(xiàng)目為免費(fèi)。該項(xiàng)目處易居人士透露，“與其他項(xiàng)目不同，該項(xiàng)目是真正免費(fèi)的，無論購(gòu)房成功與否，28天內(nèi)購(gòu)買E金券的資金都會(huì)退回到購(gòu)房人卡上。”至于該項(xiàng)目免費(fèi)的原因，其稱主要是統(tǒng)計(jì)意向人群搞促銷活動(dòng)。
　　對(duì)于其他E金券項(xiàng)目收費(fèi)與否，如何收費(fèi)，亦與去年5月央視白金卡報(bào)道內(nèi)容別無二致。當(dāng)時(shí)央視報(bào)道稱，借開發(fā)商自身降價(jià)之機(jī)，第三方機(jī)構(gòu)借用白金卡向消費(fèi)者瘋狂斂財(cái)幾千萬甚至上億，從本屬于消費(fèi)者的開發(fā)商降低優(yōu)惠中斂財(cái)，實(shí)際抬高購(gòu)房人購(gòu)房成本，擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格等等。
　　“白金卡”業(yè)務(wù)逐漸淡出公眾視野，但不久之后“搜房網(wǎng)VIP卡”改頭換面又粉墨登場(chǎng)。目前，二線城市搜房VIP卡金額在5000元～1萬元，一線城市普遍為2萬元左右，別墅項(xiàng)目在5萬元。
　　諸多違規(guī)背后
　　除了不實(shí)宣傳對(duì)消費(fèi)者權(quán)益造成侵害，本報(bào)記者了解到，上述第三方平臺(tái)的收費(fèi)，不少并未出具發(fā)票，上十億的收費(fèi)，對(duì)等的便是涉嫌大量偷漏稅，而不少第三方平臺(tái)優(yōu)惠卡項(xiàng)目所涉為未取得預(yù)售許可證樓盤，更涉嫌違反住建部相關(guān)規(guī)定。
　　6月20日，本報(bào)記者從北京首開熙悅山售樓處了解到，目前該樓盤正在聯(lián)合某門戶網(wǎng)站的E購(gòu)房開展辦理愛家卡全款1萬抵5萬，貸款1萬抵4萬的活動(dòng)，目前該項(xiàng)目已經(jīng)辦理了324張卡。
　　“只有首付款和認(rèn)購(gòu)金開具發(fā)票，辦卡的1萬元是不出具發(fā)票的。”銷售人員說。
　　杭州龍湖香醍溪岸項(xiàng)目的業(yè)主也向本報(bào)記者反映，該項(xiàng)目的業(yè)主都繳納3000元給搜房網(wǎng)辦理VIP卡，享受總價(jià)減20000元的優(yōu)惠，但是這部分資金并沒有出具發(fā)票。成都陽(yáng)光地中海項(xiàng)目業(yè)主程先生則表示，花18000元購(gòu)買搜房代金券，搜房網(wǎng)沒有出具發(fā)票，僅有開發(fā)商出具了包括這18000元在內(nèi)的全額購(gòu)房款收據(jù)。
　　在易居網(wǎng)“E金券匯報(bào)”網(wǎng)頁(yè)問題問答上，則有對(duì)“為什么誠(chéng)意金繳納后沒有蓋章收據(jù)”的回答：“易居購(gòu)房網(wǎng)或開發(fā)商只提供引導(dǎo)您進(jìn)行誠(chéng)意金的支付服務(wù)，均無法提供誠(chéng)意金繳納的蓋章收據(jù)。誠(chéng)意金繳納時(shí)，現(xiàn)場(chǎng)工作人員將會(huì)給您一張‘匯付天下’的支付POS單作為付款憑證。”
　　前述成都市消費(fèi)者協(xié)會(huì)人士稱，《中華人民共和國(guó)發(fā)票管理辦法》第二十條規(guī)定，銷售商品、提供服務(wù)以及從事其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的單位和個(gè)人，對(duì)外發(fā)生經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)收取款項(xiàng)，收款方應(yīng)向付款方開具發(fā)票。如果從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的單位沒有開具發(fā)票，則涉嫌偷漏稅。
　　也是在6月20日，本報(bào)記者從北京中鐵樂想?yún)R售樓處了解到，其雖然還未取得預(yù)售許可證，但是其與易居購(gòu)房網(wǎng)合作開展的E金券1萬抵5萬活動(dòng)已經(jīng)進(jìn)行了2周，目前486套房源已經(jīng)辦理了200張E金券。
　　前述北京首開熙悅山項(xiàng)目樓盤也未取得預(yù)售許可證。
　　根據(jù)去年4月住建部頒布的《關(guān)于完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》，在未取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得以認(rèn)購(gòu)、預(yù)訂、排號(hào)、發(fā)放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預(yù)定款等性質(zhì)的費(fèi)用。
　　在此背后，亦存在一年前已被媒體曝光的房地產(chǎn)電商門戶網(wǎng)站并非房地產(chǎn)中介，不具備居間服務(wù)資質(zhì)的問題，北京市住建委市場(chǎng)管理處以及朝陽(yáng)區(qū)、海淀區(qū)房管局向本報(bào)記者證實(shí)稱，目前仍未有一家房地產(chǎn)電商網(wǎng)站具有提供居間服務(wù)的資格。
　　易居中國(guó)一位部門總監(jiān)則對(duì)本報(bào)記者回復(fù)稱，購(gòu)房辦卡本質(zhì)上是用團(tuán)購(gòu)讓消費(fèi)者得利，但是可能在宣傳上讓消費(fèi)者覺得有欺詐消費(fèi)之嫌，而像搜房“白金卡”遭遇消費(fèi)者訴訟一案，也給房地產(chǎn)電商網(wǎng)站提了個(gè)醒，宣傳上面需要注意。
　　對(duì)于房地產(chǎn)電商網(wǎng)站缺乏居間服務(wù)資格的質(zhì)疑，上述人士稱，不少電商同一老板控制的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司是有資格的。
　　“其實(shí)如果（國(guó)家）放開這塊，允許打通融合發(fā)展的話，肯定對(duì)行業(yè)有好處，這和三網(wǎng)融合是一樣的道理，也是產(chǎn)業(yè)升級(jí)的必須。”該人士進(jìn)一步說，“現(xiàn)在通過組織消費(fèi)者團(tuán)購(gòu)這種方式發(fā)展起來的房地產(chǎn)電商其實(shí)是一個(gè)過渡階段，還是走廣告模式道路，未來應(yīng)該是向中原、鏈家這樣變成網(wǎng)上房源平臺(tái)，打通融合發(fā)展。”