中國(guó)經(jīng)濟(jì)不能再靠地產(chǎn)

PMI連創(chuàng)新低，5月工業(yè)企業(yè)利潤(rùn)急速下滑，種種跡象表明，經(jīng)濟(jì)超預(yù)期的“壞”。在這樣的背景下，股市亦是“節(jié)節(jié)敗退”，2200點(diǎn)在本周曾不止一次告破。

在降息、降準(zhǔn)已相繼出手的背景下，如何“救”經(jīng)濟(jì)又一次成為焦點(diǎn)，其中“放松房地產(chǎn)”成為市場(chǎng)討論最多的手段之一。那么放松房地產(chǎn)調(diào)控是否有用？調(diào)控放松又會(huì)帶來怎樣的后果？

最近，明曜投資董事長(zhǎng)曾昭雄對(duì)此進(jìn)行了專項(xiàng)研究，并與《每日經(jīng)濟(jì)新聞》（以下簡(jiǎn)稱NBD）記者分享了他的研究成果。

中國(guó)經(jīng)濟(jì)不能再靠地產(chǎn)

NBD：最近關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控是否要放松、房?jī)r(jià)是否會(huì)再一次上漲的討論很多，對(duì)于地產(chǎn)放松與否您怎么看待？

曾昭雄：最近我們進(jìn)行了一項(xiàng)統(tǒng)計(jì)，旨在從2000年到2012年的商品房銷售面積、商品房銷售額及其與GDP的對(duì)比數(shù)據(jù)間尋找相互關(guān)系。結(jié)果發(fā)現(xiàn)，全國(guó)商品房銷售額占GDP的比例從2000年3.6%已增加到了2011年的12.54%。只要房地產(chǎn)每年增長(zhǎng)10%，對(duì)GDP的貢獻(xiàn)就能達(dá)到大約1%，這還不包括裝修、家具、家電等行業(yè)。所以為什么大家一覺得經(jīng)濟(jì)不行了，要“保增長(zhǎng)”就說到把房地產(chǎn)刺激起來，因?yàn)闆]有其他任何一個(gè)行業(yè)能有房地產(chǎn)這樣大的影響力。但問題是我們認(rèn)為不能再這樣了，中國(guó)經(jīng)濟(jì)不能再依靠房地產(chǎn)了。

NBD：背后的邏輯是什么？

曾昭雄：我們來看看美國(guó)的情況。首先看房地產(chǎn)銷售額占GDP的比例，在2011年以新房銷售測(cè)算為0.55%，不到1%，而中國(guó)是12.54%，2010年甚至超過13%。美國(guó)如果加上二手房的銷售額，這個(gè)比例為6.8%。在次貸危機(jī)爆發(fā)以前的2006年，美國(guó)新房銷售占GDP比例為2.4%，也遠(yuǎn)低于我國(guó)；如果加上當(dāng)時(shí)的二手房銷售，占比為14.1%。那我國(guó)目前新房銷售占GDP比例就接近13%，加上二手房這個(gè)數(shù)據(jù)就會(huì)很“恐怖”，已經(jīng)達(dá)到美國(guó)在次貸爆發(fā)前的峰值。所以房地產(chǎn)不能再漲了。

NBD：除了美國(guó)了，其他國(guó)家或地區(qū)是否也是如此？

曾昭雄：我們可以再看看日本。日本在資產(chǎn)泡沫破滅前，房地產(chǎn)市值是GDP的6倍?，F(xiàn)在我們已經(jīng)接近這個(gè)數(shù)了。我們?cè)?009年曾測(cè)算過，當(dāng)時(shí)大概是4.5倍，2010年、2011年加起來又銷售了大概11萬億元的房子，而且房?jī)r(jià)還漲了，加起來將十分接近日本在房地產(chǎn)泡沫破滅前的情況。

NBD：這是否跟房?jī)r(jià)有關(guān)？

曾昭雄：我們?cè)賮砜纯捶績(jī)r(jià)的情況。以北京為例，一套標(biāo)準(zhǔn)的普通商品房，價(jià)格大約是每戶居民年均可支配收入的22倍，日本在資產(chǎn)泡沫破滅前也是在20倍以上，兩個(gè)數(shù)據(jù)很接近，但日本目前的情況是不到10倍。美國(guó)目前大約是2.82倍，2006年次貸危機(jī)爆發(fā)前不到4倍。而在我國(guó)城鎮(zhèn)的平均水平為7.2倍。很顯然，居民的收入水平不能支撐房?jī)r(jià)再漲了。

NBD：這是否也會(huì)影響消費(fèi)？

曾昭雄：儲(chǔ)蓄的增加是比不上房?jī)r(jià)的上漲的，所以居民的儲(chǔ)蓄變相被房地產(chǎn)所“挾持”，而且每個(gè)月還要還房貸，勢(shì)必影響消費(fèi)。我們的財(cái)富不能支撐房?jī)r(jià)再往上漲了，不能再支撐房地產(chǎn)的銷售按有些人期望的每年以10%增加。

NBD：支撐房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲的理由是剛需旺盛嗎？

曾昭雄：現(xiàn)在很多人在講剛需。剛需是什么，目前我國(guó)城鎮(zhèn)居民自有住房的比例占到80%，所以在中國(guó)剛需就是結(jié)婚買房，每年增加的剛需大多是新結(jié)婚的。去年是過去10年以來結(jié)婚的高峰，因?yàn)榇蠹叶枷胍褒垖殞殹?，超過1200萬對(duì)結(jié)婚，但去年我們新增的住房為1100多萬套，這還只是商品房，還沒算保障性住房等，所以是能夠滿足真正的剛需的。當(dāng)然，不排除在某段時(shí)間內(nèi)，市場(chǎng)因?yàn)閯傂瓒帕?，近一段時(shí)期就是這樣的情況。

經(jīng)濟(jì)下滑提供轉(zhuǎn)型機(jī)會(huì)

NBD：如何看待房地產(chǎn)與GDP的關(guān)系？

曾昭雄：有人覺得不放松房地產(chǎn)，GDP增速可能會(huì)回落到7%，但其實(shí)經(jīng)濟(jì)有它本身的規(guī)律，而我們的房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)接近日本泡沫破滅前的狀況。未來希望GDP能靠別的產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)，同時(shí)能把房地產(chǎn)的增長(zhǎng)控制住。

NBD：誰能來填補(bǔ)房地產(chǎn)的“空白”？

曾昭雄：房地產(chǎn)也是從占GDP3.6%，發(fā)展到現(xiàn)在占比接近13%的。其實(shí)，某些行業(yè)可能就是12年前的房地產(chǎn)，只要能給它政策刺激，它就有可能從占GDP的3%發(fā)展到超過10%。

NBD：能否舉例說明？

曾昭雄：比如我們的信息服務(wù)，加在一起占GDP的比例可能也只有3%~4%。雖然我國(guó)的網(wǎng)民數(shù)量早已超過美國(guó)，但我們的網(wǎng)速呢？能跟美國(guó)比嗎？我們拿著筆記本電腦到公開場(chǎng)合能上網(wǎng)嗎？我國(guó)企業(yè)的IT應(yīng)用是否很大？答案當(dāng)然是否定的。不過也要看到，改革開放以來我們?cè)谛畔⒓夹g(shù)領(lǐng)域已經(jīng)具備了一定的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，現(xiàn)在國(guó)家規(guī)劃了七大戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)，信息服務(wù)也是其中之一，雖然在基礎(chǔ)軟件上跟美國(guó)等先進(jìn)水平還有差距，但在應(yīng)用、在電子元器件方面，我們已經(jīng)走在世界前列。所以雖然信息服務(wù)行業(yè)現(xiàn)在沒法跟房地產(chǎn)比，但10年之后，也有可能占到GDP10%。環(huán)保行業(yè)也是一樣。

未來經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)要靠新的動(dòng)力，不能再靠房地產(chǎn)、靠盲目擴(kuò)大鋼鐵、水泥產(chǎn)能等投資來推動(dòng)。反觀信息技術(shù)、環(huán)保的發(fā)展，則能夠提高我們的競(jìng)爭(zhēng)力。

NBD：我們?cè)趺慈タ催@輪全球經(jīng)濟(jì)的危機(jī)？

曾昭雄：對(duì)我們來講，這是風(fēng)險(xiǎn)也是機(jī)會(huì)。如果不出現(xiàn)這種情況，經(jīng)濟(jì)表面上還是很好，出口很好，人民幣