6月再迎樓市成交大豐收 部分開發(fā)商荷包漸鼓

    出乎一些業(yè)內(nèi)人士的預(yù)料，本是傳統(tǒng)淡季的6月，北京樓市卻延續(xù)了“紅5月”的火熱，一舉創(chuàng)下幾個紀(jì)錄：共有25個項(xiàng)目開盤銷售，累計(jì)新增住宅產(chǎn)品6807套，預(yù)售許可面積76萬平方米，供應(yīng)套數(shù)與面積創(chuàng)今年以來的新高；全市新建商品住宅（包含保障房）網(wǎng)簽總量11983套，成交面積141.1萬平方米，繼5月份之后，再創(chuàng)調(diào)控之后住宅市場成交新高；成交量攀升的同時，商品住宅的成交均價同樣引人注目。亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京商品住宅6月成交均價為21331元/平方米，這是今年以來首度沖破21000元/平方米大關(guān)。

　　中高端項(xiàng)目殺出重圍

　　作為今年以來新房市場首次 “量價齊漲”的月份，6月以來，受到央行首次降息的影響，北京多區(qū)域房價跌幅放緩，止跌趨勢明顯，開發(fā)商及多數(shù)購房者重拾市場信心，在首套信貸優(yōu)惠政策繼續(xù)執(zhí)行的情況下，住房剛性需求加速釋放。

　　與此同時，6月的北京樓市呈現(xiàn)一個新的成交特征，即針對剛需的中低端項(xiàng)目成交相對減少，而針對改善型需求的中高端項(xiàng)目成交出現(xiàn)明顯增長。記者由亞豪機(jī)構(gòu)發(fā)來的數(shù)據(jù)報告了解到，6月單價位于10000元/平方米以下、10000-15000元/平方米、15000-20000元/平方米三個價格區(qū)間的成交占比都出現(xiàn)下滑。其中，單價10000-15000元/平方米區(qū)間的下滑最為明顯，高達(dá)5個百分點(diǎn)。與此同時，單價在20000-30000元/平方米以及40000元/平方米以上價格區(qū)間的項(xiàng)目，成交占比均出現(xiàn)上漲，分別增加了6個百分點(diǎn)和2個百分點(diǎn)。

　　亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫在接受記者采訪時認(rèn)為，大量中低端剛需項(xiàng)目前期“以價換量”策略的成功，使得部分房企的資金鏈情況得到大大緩解，因此開始出現(xiàn)價格回調(diào)的現(xiàn)象。從入市項(xiàng)目定價策略來看，新老項(xiàng)目形成鮮明對比。在當(dāng)月開盤的25個項(xiàng)目中，17個老項(xiàng)目后期中的9個出現(xiàn)了價格上漲，其中西山壹號院報價由45000元/平方米漲至48000元/平方米；鴻坤曦望山(樓盤資料)6月開盤均價18500元/平方米，相比上次開盤每平方米上漲1000元/平方米；北京城建徜徉集(樓盤資料業(yè)主論壇)也由前期12900元/平方米的區(qū)域底價回漲至15000元/平方米。相比之下，當(dāng)月開盤的8個純新項(xiàng)目在定價上則保守得多，首開國風(fēng)美侖(樓盤資料業(yè)主論壇)、華遠(yuǎn)銘悅園(樓盤資料)等新盤的入市價格均低于或持平于周邊區(qū)域最低價格。

　　購房者結(jié)構(gòu)悄然改變。部分項(xiàng)目的價格上漲，使得首置型剛需人群主動或被動地暫時放棄了置業(yè)計(jì)劃，加上還有一部分首置剛需人群已在前期降價過程中成功置業(yè)，因此中低端住宅產(chǎn)品出現(xiàn)成交放緩的情況。與此同時，改善型需求人群入市量增加，加上中高端項(xiàng)目隨行就市、降低預(yù)期售價，高性價比中高端項(xiàng)目的增加促使成交出現(xiàn)明顯提升，這也是6月成交均價較高的原因所在。

　　政策走向引發(fā)競猜

　　盡管中高端項(xiàng)目的熱銷在結(jié)構(gòu)上拉高了全市成交均價，但漲價樓盤與跌價樓盤共存于市，房價實(shí)質(zhì)性、全局性的反彈并未出現(xiàn)。關(guān)于近期新房成交價格小幅上漲，有業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，從統(tǒng)計(jì)角度考慮，交易均價出現(xiàn)環(huán)比3%左右的漲跌實(shí)屬正常波動。鏈家地產(chǎn)市場研究部陳雪則表示，房價逐漸走出低谷的過程中，特別容易引起市場因擔(dān)心未來房價上漲而跟風(fēng)入市的現(xiàn)象，又反倒促使房價的再度上漲。如果全國成交量繼續(xù)回升，底部價格將繼續(xù)持續(xù)存在，并有回升的風(fēng)險。從2011年調(diào)控以來的房價走勢上看，已經(jīng)實(shí)現(xiàn)房價由高位回落、低位維穩(wěn)的過程。6月房價的上漲，是基于二季度以來成交量的持續(xù)高位，從量價關(guān)系上看，新房價格已經(jīng)形成了一個隱形的底部，未來仍是以剛需為主導(dǎo)的市場，房價上漲趨勢還并不清晰。

　　有關(guān)政策方面的動向一直眾說紛紜。在亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫看來，近期金融方面的利好政策頻現(xiàn)，業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)7月將迎來年內(nèi)第三次下調(diào)存準(zhǔn)敏感時點(diǎn)，屆時房地產(chǎn)市場的金融環(huán)境或?qū)⑦M(jìn)一步好轉(zhuǎn)，未來的政策調(diào)整方向?qū)⑹且灾鸩椒潘蔀橹?。從具體市場來看，2012年以來，大量樓盤的深度降價已經(jīng)獲得相應(yīng)回報，成交開始進(jìn)入集中爆發(fā)期?；趯鞘姓攮h(huán)境觸底的預(yù)期，預(yù)計(jì)近幾個月成交將會呈現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)定增長態(tài)勢。

　　然而，并非所有人對此都持樂觀態(tài)度。陳雪就認(rèn)為，鑒于當(dāng)前市場成交繼續(xù)明顯增長，已經(jīng)開始出現(xiàn)價格底部，預(yù)計(jì)未來一線城市出現(xiàn)政策微調(diào)的可能性微乎其微，另外，已經(jīng)存在政策微調(diào)的城市，進(jìn)一步深層放松政策被批準(zhǔn)的可能性也開始降低。除去宏觀經(jīng)濟(jì)利好之外，政策利好也基本出現(xiàn)了底部特征。偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉的預(yù)測則更為謹(jǐn)慎，他認(rèn)為，在近期的利好消息帶動下，短期內(nèi)購房需求仍將保持當(dāng)前熱度，但由于限購政策不可能出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性松動，剛需實(shí)際數(shù)量依然有限，下半年部分月份或?qū)⒊霈F(xiàn)需求不足的情況。由于針對首次改善類需求的相關(guān)微調(diào)政策還未明確，下半年樓市存在不確定性。