土地供應年底齊趕集 大房企逆市低價瘋狂拿地

      年底前例行的土地集中供應高峰正在到來。進入11月，北京、廣州、南京、成都、天津等地陸續(xù)推出新地塊，各大房企拿地熱情不減。但相對于前兩年，土地供應方式已悄然發(fā)生變化，小幅出讓、限地價/房價、綜合招標、舊城改造等多元化出讓方式背景下，地王、天價地難再現(xiàn)，地價推高房價的現(xiàn)象也已蹤影難覓。

　　土地供應趕集

　　近日，分拆為12個小地塊的北京中服地塊，吸引了203個單體參與角逐；近日，廣州白云區(qū)也擬推出4幅地塊。

　　11月12日，久未公開出讓土地的深圳，也出讓一宗居住用地，金地集團以6.45億元拿下該地塊，折合樓面地價5468元/平方米，溢價率57.32%。

　　不僅北京、廣州、深圳核心區(qū)域土地加速入市，一些二、三線城市也加緊出讓土地。

　　11月16日，佳兆業(yè)集團通過競拍方式，以超過3億元成功購得兩幅位于江蘇省江陰市周莊鎮(zhèn)的商住地塊，預計總建筑面積約218,597平方米。兩幅地塊均會發(fā)展為中高檔住宅、商業(yè)及酒店類項目，計劃于明年內推出市場。

　　“年底前集中供應土地，這已經成為慣例。”國土資源部系統(tǒng)一位專家對記者表示。

　　中國指數(shù)研究院統(tǒng)計顯示，多個城市目前尚離完成年度土地供應計劃甚遠，上半年廣州實際供應量僅為全年計劃的6%，深圳為14%，北京為22%；在第三季度，這些城市也未進行大規(guī)模的土地出讓，年底前集中供應成定局。

　　據(jù)本報記者不完全統(tǒng)計，11月上旬全國進入招拍掛環(huán)節(jié)的土地近千萬平米，年底前土地供應高潮期到來。

　　與土地供應井噴相對應的，是房企的拿地熱情不減。有實力的大企業(yè)逆市低價抄地。萬科、恒大管理層表示，公司在拿地方面，會進行反周期操作。

　　一些進取性較強的二線地產商，也暗中加快布局。佳兆業(yè)集團繼9月在江陰及太倉取得兩幅地塊后，短短約兩個月，便再度增加在長三角區(qū)域的據(jù)點，談及是次成功購地，佳兆業(yè)集團主席兼執(zhí)行董事郭英成表示，會繼續(xù)在保持珠三角領先地位的同時，積極拓展長三角、成渝地區(qū)、華中地區(qū)及環(huán)渤海地區(qū)的市場，爭取成為全國性的領先開發(fā)商。

　　究其原因，首先是開發(fā)商尚不缺錢。從中原地產監(jiān)測的10家標桿房企情況看，目前開發(fā)商的資金情況尚好。盡管總負債水平、和資產負債率比2010年初均有上升，但其現(xiàn)金持有量較年初大部分有所增加，顯示現(xiàn)金仍比較充裕；加之新政以來標桿房企跑贏大市的良好銷售業(yè)績，目前主流房企遠未達到資金鏈斷裂的危險邊緣。

　　多措施抑地價

　　從今年初北京開始進行土地招拍掛改革以來，土地出讓方式日趨多元，昔日的天價地、地王鮮見。

　　本報記者了解到，北京土地出讓實行綜合招標，改變了過去價高者得的局面；有些地塊限房價，競地價，直接拉低了土地的成交價格；有些地塊則“限地價、競政策性住房面積”，防止地價、房價過快上漲。

　　深圳的土地出讓，絕大部分是以舊城改造的方式整體出讓給開發(fā)商。德勤內地房地產業(yè)務合伙人施清耀對記者表示，這種方式可以拉低整體的土地價格，從而在未來有助于降低房價。這種方式，也在廣州、南京、武漢等二線城市的土地出讓中多見，萬科、華潤、中國奧園等公司以此方式獲取多幅土地，富力地產則透露，公司在廣州有好幾幅舊城改造用地正在洽談中。

　　廣東省房協(xié)表示，隨著年內“二次調控”的啟動，穗深“限購令”出臺、“限貸令”更趨嚴格、銀行加息等調控政策的疊加，預計第四季度商品房銷售將趨平淡，企業(yè)資金壓力或將加大。北京中原三級市場研究部總監(jiān)張大偉也稱，由于政策在土地出讓、土地成交及土地使用等環(huán)節(jié)都加大了監(jiān)管和調控力度，在11月以后的供地潮中，北京高價地王將難以出現(xiàn)。