開(kāi)發(fā)商現(xiàn)邊降價(jià)邊拿地 樓市拐點(diǎn)再顯朦朧

導(dǎo)讀：10月下旬爆發(fā)的降價(jià)風(fēng)暴，能否成為中國(guó)樓市真正的拐點(diǎn)？這是包括開(kāi)發(fā)商、業(yè)主等眾多人群關(guān)注的熱點(diǎn)。近期，開(kāi)發(fā)商調(diào)整策略，直降變暗降，但是又出現(xiàn)了邊降價(jià)邊拿地的現(xiàn)象，讓人對(duì)降價(jià)的持續(xù)性難以把控，盡管樓市拐點(diǎn)風(fēng)聲再起，但質(zhì)疑聲風(fēng)頭更勁。有專家坦言樓市拐點(diǎn)要看地方態(tài)度。

最新成交數(shù)據(jù)顯示，大幅降價(jià)對(duì)加速銷售和資金回籠效果明顯。降價(jià)最猛烈的上海，龍湖酈城、龍湖、好望山和綠地秋霞坊三大樓盤(pán)，分居上周上海全市成交面積排行榜前三位。據(jù)測(cè)算，成交總金額分別約3.2億元、3.3億元和7500萬(wàn)元，考慮到銷售登記的時(shí)間差，實(shí)際回籠的資金遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止這些。

降價(jià)回籠的資金，對(duì)資金緊張的開(kāi)發(fā)商吸引力不言而喻。但另一方面，降價(jià)帶來(lái)的退房等“麻煩”，卻讓一些房企不敢輕易大降，或不得不緊急調(diào)整降價(jià)策略。

策略調(diào)整：直降變暗降

最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，10月最后一周，在部分項(xiàng)目大幅降價(jià)推動(dòng)之下，上海樓市成交量較前期水平出現(xiàn)回升，但總體仍維持低位。

數(shù)據(jù)顯示，上周上海成交量出現(xiàn)40%的回升，成交13.84萬(wàn)平方米，19413元/平方米的成交均價(jià)創(chuàng)下近25周的最低水平。10月份上海樓市總成交量約46萬(wàn)平方米，創(chuàng)下歷史同期最低點(diǎn)。同時(shí)，供應(yīng)也創(chuàng)下歷史同期最低水平，僅47.52萬(wàn)平方米。

“供應(yīng)量大幅下降，主要是由于10月中旬龍湖、綠地、中海等大型企業(yè)的突然降價(jià)，打亂了部分開(kāi)發(fā)商的營(yíng)銷節(jié)奏，加之接下來(lái)將進(jìn)入樓市傳統(tǒng)淡季，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商不敢貿(mào)然推盤(pán)。”分析師指出，降價(jià)風(fēng)暴帶來(lái)的這一短期影響，多少有些出人意料。

一部分開(kāi)發(fā)商跟進(jìn)降價(jià)。上海閔行的一品漫城二期花園洋房，推出特價(jià)房?jī)?yōu)惠105萬(wàn)/套，對(duì)于最便宜的500萬(wàn)總價(jià)來(lái)說(shuō)，折算下來(lái)相當(dāng)于7.9折；位于普陀區(qū)陜西北路的樂(lè)活居也給出8.3折的優(yōu)惠；嘉定的路勁翡麗灣精裝房源，均價(jià)15800元/平方米，相對(duì)于周邊樓盤(pán)2-2.3萬(wàn)元/平方米的售價(jià)，折扣明顯。

但報(bào)告直言，鑒于前期降價(jià)樓盤(pán)引發(fā)的業(yè)主抗議等現(xiàn)象，后續(xù)跟進(jìn)降價(jià)的項(xiàng)目雖然在范圍和力度上并不遜色，但要隱晦低調(diào)許多。初步調(diào)查發(fā)現(xiàn)，上海多達(dá)八成房企由直降改為變相降價(jià)。如位于上海松江佘山的長(zhǎng)泰西郊別墅，就采用了特價(jià)房的方式變相降價(jià)銷售，而不是直接打折銷售。

降價(jià)項(xiàng)目增多的同時(shí)，目前上海部分新開(kāi)樓盤(pán)也已開(kāi)始改變策略，普遍低開(kāi)。如位于閘北區(qū)的明園森林都市和嘉定區(qū)的路勁翡麗灣兩項(xiàng)目，開(kāi)盤(pán)價(jià)格均低于周邊同質(zhì)樓盤(pán)超20%。

邊降價(jià)邊拿地：降價(jià)如何持續(xù)？

記者注意到，上海降價(jià)的排頭兵——龍湖地產(chǎn)，在降價(jià)迅速回籠龐大資金后，近日又迅速出手拿地。10月31日，青島市以拍賣方式出讓黃島區(qū)HD2011-3036、HD2011-3037、HD2011-3038等三幅地塊。最終，該三幅地由龍湖地產(chǎn)以底價(jià)約5.1億元競(jìng)得，起始樓面價(jià)為2265元/平方米。

國(guó)金證券在最新報(bào)告中直言，樓市局面打破的關(guān)鍵在于企業(yè)資金緊張程度，“唯有資金壓力才是迫使企業(yè)降價(jià)的真正動(dòng)力”。而龍湖一手降價(jià)一手拿地的舉動(dòng)，令人對(duì)降價(jià)的持續(xù)性難以輕易確認(rèn)。

對(duì)完成今年業(yè)績(jī)無(wú) 虞的房企而言，降價(jià)的動(dòng)力更不足。瑞安房地產(chǎn)董事總經(jīng)理兼行政總裁李進(jìn)港最近公開(kāi)表示，瑞安房地產(chǎn)首9個(gè)月合約銷售額為63億元，并有信心完成全年100億元的目標(biāo)。“降價(jià)與否視乎個(gè)別發(fā)展商、項(xiàng)目質(zhì)素及地段而定，瑞房過(guò)去沒(méi)有降價(jià)行動(dòng)，未來(lái)亦沒(méi)有降價(jià)計(jì)劃?！?/P>

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，樓市拐點(diǎn)必須是宏觀樓市成交均價(jià)下跌10%或15%以上，而非局部個(gè)案樓盤(pán)策略性降價(jià)或直接降價(jià)?！斑@樣的拐點(diǎn)，今年1-10月都沒(méi)有出現(xiàn)，未來(lái)出現(xiàn)的可能性也不大。”

“今年早期，中央政策雷厲風(fēng)行，地方紛紛呼應(yīng)，樓市形勢(shì)立馬轉(zhuǎn)向；現(xiàn)在，各地樓市成交低迷，地塊底價(jià)成交甚至流標(biāo)時(shí)有發(fā)生，土地出讓收入離計(jì)劃甚遠(yuǎn)，長(zhǎng)此以往，地方投資項(xiàng)目將面臨擱置風(fēng)險(xiǎn)，地方政府態(tài)度也開(kāi)始發(fā)生微妙的變化?！备邖徴f(shuō)。