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地根松動:樓市博弈地方政府Hold不住?

2011-11-11

    土地,也許是今天地方財政最難以剪斷的一條“臍帶”。在樓市調(diào)控進(jìn)入深水區(qū),牽扯于其間的各個利益集團(tuán)都在這個“土地-房價-利益”交織的網(wǎng)絡(luò)中各懷心事,有的掙扎求存、有的猶疑觀望、有的奮力抗壓。在這場步入縱深的博弈之中,總有人會先露出疲態(tài)……

  土地財政降溫態(tài)勢明朗

  國土部下屬中國土地勘測規(guī)劃院發(fā)布的最新報告顯示,三季度全國地價總體水平小幅上升,但環(huán)比、同比增幅全面回落。其中,有超過五成城市的居住地價增速回落,地價水平下降的城市明顯增多,土地市場相對降溫的態(tài)勢已基本明朗,預(yù)計四季度,城市地價總體水平將會延續(xù)平穩(wěn)增長,但城市居住地價增速將進(jìn)一步回調(diào)。

  中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)也顯示,與去年同期相比,今年1-9月十個重點城市住宅用地推出量明顯放緩,供應(yīng)量跌幅最大的是天津,雖然累計供應(yīng)住宅用地1232萬平方米,供應(yīng)量居全國首位,但同比下跌51%。緊隨其后的是武漢和杭州,供應(yīng)量跌幅分別為41%和38%。

  數(shù)據(jù)顯示,北京、上海、天津等十大城市前三季度土地供應(yīng)量同比降幅達(dá)23%,成交量降幅達(dá)25%。其中,天津、武漢和杭州的供應(yīng)量跌幅高達(dá)51%、41%和38%。

  “土地市場和房產(chǎn)市場是相輔相成的,房價下降的時候,土地市場也會低迷。前段時間,很多外地的土地都拿到上海來進(jìn)行推銷,甚至利用短消息群發(fā)土地招標(biāo)信息,可見土地市場冷清的程度。”湯輝告訴記者。

  與土地市場直接相關(guān)聯(lián)的便是政府的土地財政。在一線城市已顯乏態(tài)的土地財政,在此輪寒流中,更將面臨嚴(yán)峻考驗。

  “土地財政肯定會受到影響。現(xiàn)在土地零溢價成交的較多,與之前不可同日而語。對此,政府可以短期內(nèi)增加土地供應(yīng)量來應(yīng)對。上海最近的土地供應(yīng)量比前兩個月就增加不少。比如某工業(yè)園區(qū)因前期基礎(chǔ)設(shè)施投資較大,負(fù)債不少,因此趕快推出兩塊地出讓。”同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉告訴記者。

  事實上,據(jù)中原監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,9月份,所監(jiān)測的13城市居住用地供應(yīng)確有明顯放量,供地面積為866公頃,較去年同期增加47%,較今年均值增加76%。居住用地成交面積為560公頃,較去年同期增加23%,較今年均值增加27%。不過,這一態(tài)勢并未能有力延續(xù),本月土地成交量僅有小幅回升。

  “從年度推地量來看,由于地方政府都有年度預(yù)算,基本上與去年相差不大。但由于成交低迷,推地量近期已持續(xù)放緩。接下來,推地量可能還是會減少,因為成交的可能性很小。”湯輝表示。(時代周報,記者 王玨磊 趙淑菊)

  退地?zé)崆楦?土地市場冷

  進(jìn)入9月以來,各地土地掛牌量大增。但對于以土地出讓金作為重要財政收入的地方政府來說,不得不擔(dān)憂手中的土地財富將面臨貶值的風(fēng)險。

  據(jù)統(tǒng)計,從年初到目前,濟(jì)南市共計劃出讓住宅及商業(yè)用地569.4712萬平方米,其中前3季度進(jìn)入掛牌階段的土地面積為395.3059萬平方米。而自9月28日至今,濟(jì)南市國土資源局就分4次公告出讓33宗地塊,其中住宅用地20宗,商業(yè)用地13宗,僅一個月的時間,公告出讓面積就占前10個月的30.58% 。由此可見,土地放量密度正在進(jìn)一步加大。

  對此,山東大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任、導(dǎo)報特約評論員李鐵崗表示,從目前來看,購房者、地方政府、開發(fā)商都面臨著資金緊張的局面。這種情形目前在各地都較為普遍,延伸至四季度,全國許多主要城市均有數(shù)目不少的推地計劃。

  10月8日至11月3日,北京市會有16宗經(jīng)營性土地進(jìn)入掛牌競價階段。截至本月10日,上海四季度共有36宗土地進(jìn)行掛牌轉(zhuǎn)讓,面積近90萬平方米。而成都10-11月也將有45宗地塊公開出讓。其中,廣州的推地?zé)崆樽顬楦邼q,10月份廣州將出讓土地底價總和超過220億元,總建筑面積超過460萬平方米。

  成交“慵懶”前幾年,市場上總愛炒作一個詞——“地王”。而且一塊地往往等不了多久,王位就會被“推翻”。可是從近來的情況看,地王之勢非但不再,土地流拍卻頻繁出現(xiàn)。有人形象地將這種樓市政策不斷加碼、地價增幅全面回落的局面比喻為“樓市感冒,土地市場也打噴嚏”。

  據(jù)不完全統(tǒng)計,截至9月16日,濟(jì)南市年內(nèi)推出的土地中,有77宗到了掛牌截止日期,其中有11宗流拍,33宗以底價成交。業(yè)內(nèi)人士稱“流拍的與底價成交的宗地超過總數(shù)的一半,簡直難以想象”。在成交的土地中,住宅類的樓面地價均在1000元-2500元/平方米,有些甚至只有500元-700元/平方米,樓面地價在4000元/平方米以上的寥寥無幾。

  國土部公布的數(shù)據(jù)顯示,今年前7個月,全國土地流標(biāo)數(shù)量達(dá)到353塊,比去年同期增長242%,其中僅7月份土地流標(biāo)數(shù)達(dá)到61塊,相當(dāng)于1-2月流標(biāo)數(shù)的總和。其中住宅類土地流標(biāo)數(shù)量163塊,占比達(dá)到46%。

  6月以來,包括南京、沈陽、南昌等多個重點城市都遭遇了土地流拍,浙江上半年流拍的地塊更是高達(dá)121宗,全國土地出讓金收入都不容樂觀。

  土地財政受累成交平平,讓不少城市的土地財政遭遇寒流。以北京為例,去年全年的土地出讓收入為1636.72億元,但今年前8個月,該市土地出讓金收入為671.95億元,僅相當(dāng)于去年全年的40.9%。上海等地也存在類似的情況。

  據(jù)了解,有些地方政府為了緩解急劇縮減的交易量和降價趨勢帶來的巨大壓力,已經(jīng)開始在土地政策上作出調(diào)整,在廣州、南京、安徽等市(區(qū)),政府都提出了對部分投資商延長土地出讓金繳納期限之類的政策。有業(yè)界人士表示,房價下跌時期,一定是土地市場和房產(chǎn)市場同時低迷之際,地市低迷導(dǎo)致土地出讓金萎縮,如果地方財政運(yùn)轉(zhuǎn)失靈,必將引發(fā)連鎖反應(yīng)。

地根松動:地方政府“人窮志短”?

  隨著佛山市放寬限購政策的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)我市房地產(chǎn)市場調(diào)控有關(guān)問題的通知》借網(wǎng)絡(luò)迅速傳播,佛山市一時間在網(wǎng)上獲得了“限購松綁第一城”的稱號。這場最終“朝令夕改”的松綁便是地方政府矛盾狀況的寫照……

  10月14日,南京市政府低調(diào)印發(fā)《關(guān)于應(yīng)對當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康運(yùn)行的意見》。其中第14條顯示,要加快推出區(qū)位佳、規(guī)劃優(yōu)、條件好的“三好”地塊,對重大建設(shè)項目用地在一定時間段內(nèi)給予付款的靈活性和寬限期……

  10月17日,廣州市攜南站商務(wù)區(qū)31幅地塊赴香港招商,也提出了一個刺激方針,外資企業(yè)拿地將適當(dāng)延長土地出讓金首付款繳納期限……

  10月25日,國土資源部執(zhí)法監(jiān)察局副局長王玲表示,今年1至9月,國土資源部已經(jīng)對土地違法罰款19.7億元。很多土地違法是地方政府為招商引資故意放低土地使用門檻,未批先用或者違法違規(guī)用地。

  對于地方政府而言,急劇縮減的交易量與降價趨勢亦給其增添了巨大壓力。對于仍需依賴土地財政的地方政府而言,在土地流拍頻繁出現(xiàn)時,自然需要在政策上做一些調(diào)整,而在廣州、南京等地,土地政策松動已經(jīng)悄然展開。

  今年前三季度樓市普遍冷淡,由于降價而引發(fā)的長三角的退房、維權(quán)現(xiàn)象已經(jīng)出現(xiàn)。然而缺錢的不僅是開發(fā)商,這個鏈條直接關(guān)系到地方政府的錢袋。

  中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,前三季度130個城市土地成交樓面均價為1066/平方米,同比下跌17%;住宅類用地成交樓面均價為1499/平方米,同比下跌11%。而被限購令調(diào)控的城市,地方政府土地出讓金收入下滑較多。

  上海易居研究院綜合部部長楊紅旭指出,地方財政嚴(yán)重依賴土地出讓金和房地產(chǎn)稅收,此兩項占地方收入的40-70%左右。房價下跌時期,一定是土地市場和房產(chǎn)市場同時低迷之際,地市低迷導(dǎo)致土地出讓金萎縮,如果地方財政運(yùn)轉(zhuǎn)失靈,會帶來更大的麻煩。

  受此影響,很多地方已經(jīng)出現(xiàn)了土地出讓政策松動的端倪。以南京為例,10月14日,南京市政府低調(diào)印發(fā)了《關(guān)于應(yīng)對當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康運(yùn)行的意見》,其中第14條專門指出,要做好土地供應(yīng),加快經(jīng)營性用地上市速度,逐一明確地塊上市時間,對重大建設(shè)項目用地在一定時間段內(nèi)給予付款一定的靈活性和寬限期。

  中央決心:調(diào)控政策不放松

  今年1月至7月期間,溫家寶總理在幾次談及房地產(chǎn)調(diào)控時都明確表示“加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控”,9月份發(fā)表在《求是》的撰文中表示“調(diào)控決心不動搖、政策方向不改變、力度不放松”鹿鼎記,日前,總理在廣西考察時再次強(qiáng)調(diào),“目前房地產(chǎn)市場調(diào)控和保障性住房建設(shè)處于關(guān)鍵時期,各級政府要切實采取措施,進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果。”

  10月29日,國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議,分析當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢,部署近期經(jīng)濟(jì)工作。會議指出,要在未來幾個月堅定不移地搞好房地產(chǎn)調(diào)控。各地政府要切實負(fù)起責(zé)任,繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行政策,進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果。

  增加普通商品住房用地,促進(jìn)房價合理調(diào)整。加快推進(jìn)保障性住房建設(shè),提高規(guī)劃設(shè)計水平,加強(qiáng)工程質(zhì)量監(jiān)管,抓緊建立健全分配和管理制度,盡快形成有效供應(yīng),讓人民群眾看到政策的成效。

  “地方大員”進(jìn)京約談 樓市調(diào)控放松無望

  中共十七屆六中全會召開前后,住建部部長姜偉新、國土資源部部長徐紹史分別與黑龍江、江西、湖北、四川、陜西在內(nèi)的多省的省長會見。河北等省的政府主要負(fù)責(zé)人,也將與近期陸續(xù)進(jìn)京,與住建部、國土資源部等中央部委展開會晤,房地產(chǎn)調(diào)控政策則是主要議題之一。

  10月27日,住建部部長姜偉新、財政部部長助理王保安等在人民大會堂接受全國人大常委會關(guān)于保障性住房問題的專題詢問。

  在回答全國人大財經(jīng)委副主任吳曉靈關(guān)于限購等行政性手段對樓市調(diào)控的有效性時,住建部部長姜偉新表示,在城鎮(zhèn)住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)冰不完善、房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅負(fù)不能快速推進(jìn)的情況下,限購是不得已而采取的一種調(diào)控手段。住建部官員隨后向記者表示,限購政策在可以預(yù)期的時間內(nèi)不可能放松。

  “一般情況下,來年的調(diào)控工作,是到年底的住房和城鄉(xiāng)建設(shè)系統(tǒng)工作會議上聽取意見,然后定調(diào),再落實執(zhí)行,照今年的情況看,溝通提前了。”黑龍江省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳的一位官員向記者表示,在省長王憲魁返回黑龍江后,省住建廳對與住建部部長姜偉新的會晤主要內(nèi)容進(jìn)行了傳達(dá)。

  記者了解到,與王憲魁的會晤主要圍繞兩個議題,一是加強(qiáng)和落實中央布置的包括限購在內(nèi)的樓市調(diào)控政策,在取得了一定調(diào)控收效的情況下,要清楚地認(rèn)識房地產(chǎn)市場走勢的復(fù)雜性,要保持政策的力度和連續(xù)性,避免由于執(zhí)行力度的松動,而出現(xiàn)房地產(chǎn)價格和市場情況的反彈。

  二是繼續(xù)加強(qiáng)保障性住房的建設(shè)進(jìn)度。對于目前黑龍江省已經(jīng)完成全年保障性安居工程開工目標(biāo)的情況,姜偉新代表國務(wù)院保障性安居工程小組予以了肯定。

  中國房地產(chǎn)學(xué)會會長陳國強(qiáng)告訴記者,目前全國各主要一二線房地產(chǎn)市場降溫和房價的停漲,是在限購、限價等嚴(yán)厲的行政管控之下得以實現(xiàn)的,如果在明年,由于各種原因,地方政府放松了對這些政策的落實力度,壓抑一年多的購房需求將被釋放出來,恐怕將造成房地產(chǎn)價格的報復(fù)性上漲。

  “選擇這個時機(jī)和地方政府溝通這件事情,中央政府是有明確的考慮的,在經(jīng)濟(jì)環(huán)境不確定性加強(qiáng)的情況下,地方政府對于土地財政收入的依賴程度,可能將成為地方政府落實調(diào)控政策的一大變數(shù),中央政府適時的施壓,有利于地方政府保持政策的連續(xù)性。”陳國強(qiáng)說。

中央重申樓市調(diào)控 地方政府還需嚴(yán)格執(zhí)行

  在中國,樓市具有十分強(qiáng)烈的“政策市”色彩,市場對政策信號“過度敏感”,時常從個別用詞中解讀出“微言大義”。

  27日,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新透露,住建部正在努力建設(shè)城鎮(zhèn)個人住房信息系統(tǒng),如果這個信息系統(tǒng)將來建立起來了,再加上銀行系統(tǒng)、財政系統(tǒng)、稅務(wù)系統(tǒng)的一些信息,再加上公安的一些信息系統(tǒng),如果能統(tǒng)一到一個平臺上,就不必再采取限購這種行政色彩濃厚的辦法。

  它被樓市看多者視為“限購”將放松的明確信號,次日A股房地產(chǎn)板塊因此出現(xiàn)價格大漲。而28日國務(wù)院常務(wù)會議的表態(tài),算是對這種過于樂觀的看法的一種回應(yīng)。

  北京中原市場研究部總監(jiān)張大偉對記者表示,房地產(chǎn)調(diào)控到現(xiàn)在已經(jīng)逐漸顯現(xiàn)效果,但部分地方政府也受到土地財政的制約有放松調(diào)控的動因,所以國務(wù)院常務(wù)會議的表述主要還是表示調(diào)控政策不會放。

  張大偉認(rèn)為,現(xiàn)行樓市調(diào)控政策應(yīng)該已經(jīng)基本見底,不會再出臺更嚴(yán)厲的措施,但現(xiàn)行政策年內(nèi)放寬的可能也不大。

  樓市調(diào)控已令市場出現(xiàn)了明顯變化,雖然全國總體樓市仍處于量增階段,但不少房地產(chǎn)重鎮(zhèn)商品房銷售都出現(xiàn)了下滑。

  這種數(shù)據(jù)上的下滑對地方政府而言,可能喜憂參半,喜在調(diào)控見效,免于中央問責(zé),憂在經(jīng)濟(jì)動力放緩,GDP報表難填。

  根據(jù)新華社的報道,海南今年前三季度房屋銷售面積619.49萬平方米,同比增長0.3%;房屋銷售額557.83億元,同比下降0.4%,降幅比上半年收窄4.9個百分點。

  海南省政府副秘書長羅時祥對此表示,前三季度,海南房地產(chǎn)業(yè)增加值同比增長2.0%,遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于去年同期增速32.3個百分點。房地產(chǎn)業(yè)對海南經(jīng)濟(jì)增長的拉動力明顯減弱。盡管隨著保障性住房的建設(shè)力度和商品房的促銷力度不斷加大,全省房屋銷售呈現(xiàn)積極變化,但房地產(chǎn)業(yè)的增幅放緩對整體經(jīng)濟(jì)的增長造成較大影響。

  在目前的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)下,房地產(chǎn)業(yè)的重要性非同一般,這也導(dǎo)致地方政府放松調(diào)控的沖動始終存在。此時中央再度要求地方今后幾個月“嚴(yán)格執(zhí)行”調(diào)控政策,地方能堅持多久尚需觀察。(第一財經(jīng)日報,記者 劉展超)

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  加大供地:開發(fā)商抄底?

  業(yè)界人士普遍認(rèn)為,高層一系列的動作一方面是在表明調(diào)控房價的決心,另一方面也在向市場喊話:即使在面臨歐債危機(jī)的情況下,中國對于房地產(chǎn)的調(diào)控也絕對不會放松。這無疑給那些依舊堅持不降價、期待政策翻轉(zhuǎn)的開發(fā)商和地方政府潑了一盆涼水。

  有評論認(rèn)為,高層選擇這一時間點再次釋放調(diào)控不放松的信息非常及時。不過,相比“各級政府要切實采取措施,進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果”這樣比較“虛”的內(nèi)容,此次總理表態(tài)中“要增加普通商品房的用地供給,促進(jìn)普通商品房市場健康發(fā)展”的說法引起了更多人的注意。

  對于溫家寶在廣西的講話,知名地產(chǎn)商潘石屹在其新浪微博中直言:“增加用地才是根本。地價、房價才會真正降下來。其它措施都是治標(biāo)不治本。”

  事實上,早在7月20日,溫家寶在主持召開國務(wù)院常務(wù)會議時,就已經(jīng)開始研究加強(qiáng)土地管理工作。據(jù)知情人士透露,在此次會議上,有關(guān)部門負(fù)責(zé)人建議,應(yīng)該高度關(guān)注商品房用地供應(yīng)問題。

  據(jù)稱,今年以來,很多城市為了完成保障房供地計劃,忽視商品房供地計劃的完成情況,由于商品房供地計劃沒有完成不會受到上級政府的問責(zé),很多城市政府甚至有意在今年土地市場低迷的時候,捂地不賣。該負(fù)責(zé)人表示,如果這個情況持續(xù)下去,會在未來幾年內(nèi)造成商品房供地和商品房供應(yīng)量的大起大落,進(jìn)而會影響未來的房價調(diào)控效果和房價走勢。

  抄底土地市場跡象明顯

  消息人士稱,將商品房用地供應(yīng)作為調(diào)控的新方向,這是國務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控方面的新舉動。通過增加土地供應(yīng),或?qū)⒎乐股唐贩渴袌龃笃鸫舐洹6醒朐谶@方面的意圖,正好與當(dāng)下的數(shù)據(jù)情況密切相關(guān)。據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測顯示,1至9月,全國商品房成交均價同比上漲9.1%,較1至8月下降1.7個百分點。雖然商品住宅成交均價漲幅有所收窄,但是漲幅仍然偏大。

  而與之相對應(yīng)的,較能反映市場溫度的土地溢價也是一步步走低:前三季度成交土地平均溢價率為13.4%,僅為去年同期26.8%的一半。從趨勢上看,還有進(jìn)一步走低的可能:住宅用地的溢價率從一季度的19.6%下降到三季度的8%,特別是9月份,其溢價率僅為5%,是2009年3月以來的最低水平。

  8月以來,各知名房企在全國各地積極的拿地動作明顯。整個8月的短短31天,同策監(jiān)測的30家標(biāo)桿房企征戰(zhàn)全國,拿下了38幅土地,而9月份,30家房企繼續(xù)強(qiáng)勁勢頭,共購得22幅地塊。

  同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉表示,目前,企業(yè)抄底土地市場的意圖明顯,不僅在拿地數(shù)量方面繼續(xù)延續(xù)8月以來的火爆態(tài)勢,在價格方面也呈現(xiàn)了“零溢價”的現(xiàn)象,說明企業(yè)從長遠(yuǎn)考慮為后市的發(fā)展做好充分的準(zhǔn)備。只要地方政府能保證供應(yīng)量,隨著“面粉”降價,“面包”的價格自然也會降下來。


 

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