存量首套房貸利率批量下調 體現(xiàn)“能調盡調 一調到底”思路

       9月7日，工商銀行、農業(yè)銀行、中國銀行、建設銀行率先發(fā)布存量首套住房貸款利率調整的公告，并將調整范圍、規(guī)則、方式和相關安排均詳細列出。

　　根據(jù)各家銀行公告顯示，2023年8月31日(含當日)前，銀行已發(fā)放和已簽訂合同但尚未發(fā)放的商業(yè)性個人住房貸款，可調整的范圍還應滿足兩個條件之一：個人住房貸款發(fā)放時套數(shù)性質為首套住房貸款；個人住房貸款發(fā)放時套數(shù)性質為二套住房貸款及以上，但當前已符合所在城市首套住房貸款政策。

　　在調整規(guī)則方面，國有銀行保持了基本一致，即按照不同時間劃分，最低可調至當時全國房貸利率下限。不過，若所在地區(qū)下限高于全國房貸，則按地方下限執(zhí)行；若貸款利率低于全國或地方下限則不調整。

　　固定利率客戶需先轉為LPR利率

　　根據(jù)各家銀行調整規(guī)則顯示，四家國有銀行均將符合要求的存量房貸利率調整，按照貸款發(fā)放時間進行了劃分。

　　其中，2019年10月7日(含當日)之前發(fā)放的貸款，且已經(jīng)按照人民銀行相關規(guī)定轉為LPR(貸款市場報價利率)加點方式計算的存量房貸利率，最低可按照高于5年期以上“LPR+0”標準調整；2019年10月8日(含當日)至2022年5月14日(含當日)發(fā)放的貸款，最低可按照高于5年期以上“LPR+0”標準調整；而2022年5月15日(含當日)之后發(fā)放的貸款，則可按照“LPR-20BP”(20BP是0.2%)的標準執(zhí)行。

　　值得注意的是，各家銀行均表示，如當?shù)叵孪薷哂谌珖孪蓿瑒t將貸款加點幅度調整為當?shù)叵孪蕖Ｍ瑫r，如貸款利率低于全國下限則此次不調整。

　　針對在2019年10月前后未從固定利率調整為LPR利率的存量房貸客戶，中國銀行指出，應先按中國人民銀行公告[2019]第30號要求轉換為貸款市場報價利率(LPR)定價的浮動利率貸款，再進行存量房貸利率調整。

　　農業(yè)銀行亦指出，對當前實際住房情況符合所在城市首套住房標準且需進行定價基準轉換的客戶，需在提出首套認定申請時一并申請定價基準轉換，認定通過的，利率定價基準轉換與貸款利率水平調整同步進行。按照人民銀行2019年第30號公告相關要求，定價基準只能轉換一次，轉換之后不能再次轉換。

　　此外，對于有不良類貸款的客戶，上述銀行均指出，不良個人住房貸款暫不進行利率調整，但待客戶歸還拖欠本金及利息、貸款狀態(tài)恢復正常后，再進行存量房貸利率調整。同時，個人住房公積金貸款(含組合貸中公積金貸款部分)、個人商業(yè)用房貸款(含商住兩用房)等均不屬于此次調整范圍。

　　銀行將開通線上線下申請和查詢通道

　　這四家銀行在公告中均指出，銀行將從今年9月25日起主動進行批量下調，無需客戶申請。銀行屆時均將開通線上線下申請和查詢的通道。

　　在調整方式上，按照人民銀行公告要求，客戶可通過變更合同約定的利率水平或新發(fā)放貸款置換的方式進行利率調整。但基于為客戶提供高效便捷金融服務的原則，盡力減少客戶調整成本，這四家銀行均表示，將主要采用變更合同約定利率水平的方式。批量調整后于當日起按新的利率水平執(zhí)行，此前利息均按原合同利率水平計算。

　　在集中調整之后，此次未調整但符合調整要求的客戶仍可自主向銀行申請調整。

　　工商銀行指出，“二套轉首套”、不良貸款歸還積欠本息及當前執(zhí)行固定利率或基準利率定價的存量房貸客戶，可于2023年9月25日起向該行提出申請。其中，2023年10月22日(含當日)前完成申請的，該行將于2023年10月25日對審核通過的業(yè)務進行集中統(tǒng)一利率調整，利率調整后于當日起按新的利率水平執(zhí)行，此前利息均按原合同利率水平計算。

　　工商銀行還表示，2023年10月22日后申請利率調整的客戶，包括新增“二套轉首套”、不良貸款歸還積欠本息及當前執(zhí)行固定利率或基準利率定價的存量房貸客戶，可繼續(xù)向該行提出申請。該行將逐筆進行人工審核，審批通過后次日起按新的利率水平執(zhí)行，此前利息均按原合同利率水平計算。

　　農行則指出，經(jīng)查詢不在調整范圍，但當前實際住房情況已經(jīng)符合房屋所在城市首套住房標準的客戶，可于2023年9月25日(含)至2023年10月22日(含)，登錄農行掌上銀行，自助發(fā)起首套住房利率標準認定申請，線上提交貸款經(jīng)辦行認可的承諾書、家庭住房套數(shù)查詢結果等相關證明材料(具體材料清單將于近期發(fā)布，敬請關注)。

　　“客戶也可線下向貸款經(jīng)辦行提出申請辦理并提交材料。”農行表示，經(jīng)認定符合《通知》條件的，將于2023年10月25日起進行批量調整。2023年10月23日(含)后提出申請的，農行將在10個工作日內完成認定，對符合《通知》條件的，及時予以調整。客戶可在該行掌上銀行或貸款經(jīng)辦行查詢進度。

　　此外，多家銀行還提示，在為客戶辦理存量首套個人住房貸款利率調整過程中，銀行不收取任何費用。為最大限度保障客戶的財產和信息安全，防范不法分子以利率調整為由實施詐騙活動，切勿輕信銀行官方渠道以外人員的電話或短信。

　　調整體現(xiàn)“能調盡調 一調到底”思路

　　鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉表示：“隨著工行、農行、中行、建行官宣存量首套房貸利率調整細則出臺，預計后續(xù)各大銀行存量房貸利率的下調將在9月份集中調整到位。”

　　“目前來看各大銀行為了減小工作量，都將采取批量操作方式，按照過去幾年購房所在城市的房貸利率下限和當前利率對比，按下限會批量調整到位，尤其是首套房的購房者，會直接進行批量調整。”張宏偉表示。

　　“如果由于首套房認定等因素(‘認房不認貸’政策剛發(fā)布，‘首套’認定上會出現(xiàn)變化)，有一部分購房者的存量房貸，可以到銀行現(xiàn)場溝通解決。”張宏偉解讀稱。

　　廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示：“四大國有銀行的調整思路體現(xiàn)了尊重規(guī)則、尊重歷史。所謂尊重規(guī)則就是尊重當時當?shù)刭J款利率下限的規(guī)則，下限體現(xiàn)的是差別化的住房信貸政策，體現(xiàn)的是當時利率對于本地樓市因城施策的管控，這個必須要遵守。因此，當?shù)叵孪薷哂谌珖孪薜模宦烧{到當?shù)叵孪蕖Ｈ糍J款利率低于全國下限則一律不調整。”

　　不僅如此，此次調整還體現(xiàn)了“能調盡調，一調到底”的思路。李宇嘉表示：“此次存在調整空間的，均一次性全部調整到位，或調整到當?shù)叵孪蓿蛘{整到LPR+0。而且存量首套住房貸款客戶無需申請即自動調整，減少了百姓提出申請、銀行審核等流程，將讓利一次性給到百姓。”