房價延續(xù)降勢，市場信心有望逐步修復(fù)回升

　　國家統(tǒng)計局12月15日發(fā)布的《70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》顯示，11月份70個大中城市中新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比上漲城市分別有9個和0個，比上月均減少2個；同比上漲城市分別有20個和2個，比上月分別減少3個和1個。

　　整體來看，各線城市房價依舊承壓，延續(xù)降勢。根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，11月份一二線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比均下降0.3%，三線城市下降0.4%；同比方面，一二線城市新建商品住宅銷售價格分別上漲0.3%和0.2%，三線城市同比下降1.6%。

　　新房上漲城市數(shù)量持續(xù)減少

　　從各城市表現(xiàn)來看，新建商品住宅價格方面，根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，11月上海環(huán)比漲幅0.6%，位列漲幅第一位；昆明以0.5%的漲幅位列第二；杭州和天津以0.4%的漲幅并列第三位。南寧和南京以1%的環(huán)比跌幅居首，揚州、廣州和大連環(huán)比跌幅達(dá)0.9%。

　　當(dāng)前，房價指數(shù)上漲城市數(shù)量繼續(xù)減少。諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師關(guān)榮雪認(rèn)為，政策持續(xù)力減弱，市場情緒底部徘徊或許依然是房價上漲動力不足的重要因素。

　　根據(jù)中房研協(xié)測評研究中心監(jiān)測統(tǒng)計，2023年9月地方出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策133次，創(chuàng)下年內(nèi)新高，10月降至88次，11月降至81次，政策刺激頻次及力度均有所減弱。

　　不過，在易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來，房價出現(xiàn)下跌，說明各地主動讓利，有助于購房成本下降，反過來也體現(xiàn)了以價換量策略的落實。

　　根據(jù)易居研究院測算，11月份全國70個城市新建商品住宅價格指數(shù)環(huán)比漲幅為-0.4%，同比漲幅為-0.7%。環(huán)比數(shù)據(jù)總體跌幅維穩(wěn)，沒有擴(kuò)大，也說明樓市復(fù)蘇向好的基礎(chǔ)在變好，而同比跌幅數(shù)據(jù)有所擴(kuò)大，與此前環(huán)比下跌帶來的累計效應(yīng)有關(guān)。

　　此外，易居研究院指出，近期包括成都、長沙等城市土地拍賣數(shù)據(jù)顯示，一些溢價率超過20%的地塊明顯增加，說明房地產(chǎn)市場向上向好的動力在持續(xù)增強。

　　易居研究院建議，在當(dāng)前市場條件下，要做好年底銷售的沖關(guān)。各地的一些價格調(diào)整，要主動用好以價換量策略，提振銷售業(yè)績。同時，對于土地市場地價企穩(wěn)向好、一線城市購房政策進(jìn)一步放松等，要解讀好，真正引導(dǎo)預(yù)期穩(wěn)定，持續(xù)增強房地產(chǎn)市場信心。

　　二手房僅杭州環(huán)比持平，其余城市均下降

　　二手住宅價格方面，上漲城市數(shù)量為零，除杭州環(huán)比持平外，其余城市均有所下降。其中，徐州環(huán)比跌幅多達(dá)1.8%。值得注意的是，一線城市中的上海、深圳和北京的環(huán)比跌幅分別為1.5%、1.5%和1.4%，下跌跨度處于70城前列。同比方面，僅成都、和三亞2個城市仍處于上漲態(tài)勢。

　　關(guān)榮雪指出，杭州于10月松綁限購，對拉動購房者入市產(chǎn)生了持續(xù)性的利好效果。而大部分城市二手房市場下行壓力持續(xù)突出，掛牌量增速明顯高于需求，導(dǎo)致房價承壓。

　　嚴(yán)躍進(jìn)表示，當(dāng)前二手房沒有出現(xiàn)上漲的城市，說明壓力比較大，既比歷史上各年份的壓力要大很多，也比新房的壓力要大很多。但反過來，也說明各地二手房普遍在降價交易，二手房在經(jīng)歷去價格泡沫的過程，屬于二手房供求關(guān)系變化下的正常表現(xiàn)。

　　與此同時，各線城市二手房價環(huán)比、同比均呈降勢。根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，11月份一線城市二手住宅銷售價格環(huán)比下降1.4%，二三線城市二手住宅銷售價格環(huán)比分別下降0.7%和0.8%。同比方面，一二三線城市二手住宅銷售價格同比分別下降2.9%、3.6%和3.9%。

　　易居研究院指出，當(dāng)前二手房政策偏少，重心過多停留在“買”的層面上。第一，各類購房政策其實本身也覆蓋了二手房，但各地更容易理解為是新房政策，所以政策還需要進(jìn)一步挖掘和宣傳。第二，對于市場困境，不能停留在“買”的層面。現(xiàn)在主要問題是“要賣的人比較多”。但此類問題風(fēng)險可控，因為部分人賣了以后確實是想換房。這種堵點的打破，應(yīng)該成為當(dāng)前各地關(guān)注的重點，以提高政策精準(zhǔn)性。

　　市場信心有望逐步修復(fù)回升

　　值得注意的是，盡管目前市場情緒還處于底部，但就在房價數(shù)據(jù)公布的前一天，北京、上海相繼出臺樓市新策，宣布降低首套及二套房的首付比例，調(diào)降房貸利率，并對普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了調(diào)整。至此，四個一線城市均已完成對購房政策的局部優(yōu)化調(diào)整，以更好地滿足合理住房需求。

　　58安居客研究院院長張波指出，北京、上海政策整體超出預(yù)期，普宅標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整和預(yù)期一致，但采取大幅度下調(diào)二套首付比，則明顯給出市場更大刺激，也向市場傳遞出拉動樓市回歸穩(wěn)定的堅定決心。

　　關(guān)榮雪分析稱，進(jìn)入12月份高層頻頻發(fā)聲，進(jìn)一步加強對房企金融支持，尤其是加大對民營房企的融資支持力度，為市場信心回升注入動力。而且京滬兩城也向市場釋放了強烈的積極信號，預(yù)計在利好政策的持續(xù)加持下，市場信心有望逐步修復(fù)回升。

　　同時，業(yè)內(nèi)均認(rèn)為，近日北京、上海兩地的政策預(yù)計可起到積極作用，一線城市的復(fù)蘇將在明年有效帶動更多熱點二三線城市復(fù)蘇。