對話賈康：房地產(chǎn)不會崩盤！行政限制性措施能撤盡撤

       2024年樓市會怎么走，政策應(yīng)如何發(fā)力，備受關(guān)注。

　　3月5日，十四屆全國人大二次會議開幕，國務(wù)院總理李強作政府工作報告。政府工作報告提出，2024年“經(jīng)濟(jì)增長預(yù)期目標(biāo)為5%左右”；對于房地產(chǎn)工作更是著墨頗多，“優(yōu)化房地產(chǎn)政策，標(biāo)本兼治化解房地產(chǎn)風(fēng)險，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”等數(shù)百字。

　　“這說明中央高度重視房地產(chǎn)問題。中國房地產(chǎn)不會出現(xiàn)崩盤，這是一個可以作為大前提的基本判斷。在這個大前提下，如何解除屢屢出現(xiàn)的麻煩，如何防范更局部的危機，如何引導(dǎo)不同城市房地產(chǎn)市場在波動中走出回暖過程，是需要重點關(guān)注的。”華夏新供給經(jīng)濟(jì)學(xué)研究院創(chuàng)始院長、財政部財政科學(xué)研究所原所長賈康在接受中國房地產(chǎn)報記者專訪時表示。

　　賈康建議，2024年，為積極引導(dǎo)不同城市房地產(chǎn)市場的回暖過程，一些屬于行政手段的房地產(chǎn)限制性措施，能夠撤銷的應(yīng)盡量撤銷，能夠減少的應(yīng)盡快減少。

　　中國房地產(chǎn)報：聽完今年總理政府工作報告有什么感受？

　　賈康：2024年經(jīng)濟(jì)增長目標(biāo)的設(shè)定5%左右，這與我之前的建議一致：我的研究者定位的建議，就是設(shè)在5%左右，甚至可以考慮5%以上。雖然國內(nèi)外有一些聲音不看好我國今年GDP增速能達(dá)到5%，但是從中國實際情況看，工業(yè)化、城鎮(zhèn)化進(jìn)程仍有客觀的推進(jìn)縱深和潛力空間，加上深化改革、政策加碼的主觀努力，是非常有希望實現(xiàn)這個目標(biāo)的。

　　5%增速的現(xiàn)實意義和承前啟后的長遠(yuǎn)意義非常值得重視。去年我國GDP增速為5.2%，今年繼續(xù)實現(xiàn)5%左右，這意味著中國經(jīng)濟(jì)增長有望乘勢完成從粗放型高速增長到引領(lǐng)中高速高質(zhì)量發(fā)展“新常態(tài)”的“L”型轉(zhuǎn)換，符合中央所說的“合理區(qū)間”，即達(dá)到中高速增長區(qū)間的底線之上的水平。在“十四五”時期收官的這兩年，要力求實現(xiàn)設(shè)定5%左右，但實際5%以上的經(jīng)濟(jì)增速，爭取更好地以可持續(xù)的高質(zhì)量發(fā)展?fàn)顟B(tài)，達(dá)到2035遠(yuǎn)景目標(biāo)內(nèi)含的經(jīng)濟(jì)總量或折為人均的GDP比2020年再翻一番的保證速度水平（十五年算總賬，年均經(jīng)濟(jì)增速接近5％）。

　　中國房地產(chǎn)報：我們注意到，李強總理在作政府工作報告時對房地產(chǎn)工作著墨頗多，尤其是風(fēng)險問題。

　　賈康：文字力求簡約的政府工作報告中，對房地產(chǎn)的著墨確實比較濃重，這說明中央高度重視房地產(chǎn)問題。當(dāng)下，大家對于房地產(chǎn)市場的普遍感受還是不太好，但是中國的房地產(chǎn)已有把握不會出現(xiàn)崩盤，這是一個可以作為大前提的基本判斷。在保證不會崩盤的大前提下，怎么解除屢屢出現(xiàn)的麻煩，怎么防范局部的危機，怎么引導(dǎo)不同城市房地產(chǎn)市場在波動中走出回暖過程，是需要關(guān)注的重點工作。

　　中國房地產(chǎn)報：在部署2024年房地產(chǎn)工作時，政府工作報告提出，優(yōu)化房地產(chǎn)政策。對于“優(yōu)化”應(yīng)該怎么理解？

　　賈康：我理解這主要指的是動態(tài)優(yōu)化。2021年底之后，針對房地產(chǎn)領(lǐng)域的“合成謬誤”問題，有關(guān)管理部門已經(jīng)出臺了那么多房地產(chǎn)優(yōu)化政策了，最新的還有對于民營企業(yè)房地產(chǎn)項目融資的“白名單”，操作層面已經(jīng)對象化了，所有政策放在一起，是一種組合，會形成一種合力，同時需要不斷處理其動態(tài)優(yōu)化問題。

　　中國房地產(chǎn)報：本次政府工作報告還提出，對不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求要一視同仁給予支持。這也是中央多次強調(diào)的事情。

　　賈康：對，多次強調(diào)，意味著在實際工作中要解決這個問題還并不容易。考慮到整個民營經(jīng)濟(jì)怎么樣提振信心，改善預(yù)期，這是個比較典型的領(lǐng)域。

　　中國房地產(chǎn)報：政府工作報告同時提出，要適應(yīng)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢和房地產(chǎn)市場供求關(guān)系變化，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。加大保障性住房建設(shè)和供給，完善商品房相關(guān)基礎(chǔ)性制度，滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求。對此您怎么看？

　　賈康：這里面講的其實還是與時俱進(jìn)地優(yōu)化房地產(chǎn)領(lǐng)域“保障軌”與“市場軌”的雙軌統(tǒng)籌模式。“保障軌”上工作重心已明確主要是占保障房建設(shè)大概念緊密聯(lián)系的棚戶區(qū)改造和城中村改造，這是屬于“社會政策托底”。托好底的基礎(chǔ)上，商品房市場上交易形成的價格水平的敏感度和殺傷力就會下降——因為低中端人群都“住有所居”了，在房地產(chǎn)供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生重大變化的情況下，商品房市場上的買方就更從容了，公眾對房價的焦慮也會降低。

　　中國房地產(chǎn)報：前幾年有關(guān)房地產(chǎn)稅的消息很多，今年沒人再提了。

　　賈康：現(xiàn)在不宜在公開場合過多提房地產(chǎn)稅改革擴圍的事情，顯然現(xiàn)在條件還不具備。要更多地關(guān)注怎樣讓公眾穩(wěn)住心態(tài)，改善預(yù)期，循序漸進(jìn)地引導(dǎo)房地產(chǎn)市場回暖過程。但這一改革的大方向沒有變化。

　　中國房地產(chǎn)報：對于2024年房地產(chǎn)市場您有什么新看法？

　　賈康：還是要強調(diào)不同板塊、不同城市的區(qū)別看待，一城一策。在總體不崩盤的情況下，更有可能在樓市回暖方面起引導(dǎo)作用的，現(xiàn)在是一線城市。各個一線城市有必要根據(jù)具體情況減少房地產(chǎn)行政性限制手段，更好地發(fā)揮風(fēng)向標(biāo)作用；各個省會城市、熱點二線城市，則情況更是不一，一城一策要更清晰；三四線城市總體來說買方市場已成定局，要做的就是如何消化庫存，適應(yīng)買方市場情況，形成適合自己回暖過程的政策組合。

　　中國房地產(chǎn)報：市場購房需求還是在的，關(guān)鍵是如何來提振，是嗎？

　　賈康：剛需確實已在減小力度，總?cè)丝谝?guī)模不再增加而是減少，住有所居方面已不是極度短缺了。但是改善型需求潛力仍然非常可觀，比如換房需求、小變大的升級需求、二套房乃至第三套房的需求；結(jié)構(gòu)性優(yōu)化方面的需求潛力也非常可觀，比如原來已經(jīng)形成的所謂中高端的空置房，并不能直接對應(yīng)到用于解決低端的住有所居問題，要考慮怎樣優(yōu)化結(jié)構(gòu)，把總體結(jié)構(gòu)方面的失衡改變?yōu)椴荒敲词Ш狻Ｒ恍┏鞘械摹氨Ｕ宪墶鄙希灰欢ㄔ儆谜斦Y金去“補磚頭”新建保障性住房，而是在住房供應(yīng)相對充足、空置房潛力可調(diào)動的地區(qū)，改“補磚頭”方式為“補人頭”（租金補貼）方式，調(diào)動本地房源潛力，實現(xiàn)“住有所居”相關(guān)資源配置的高效與共贏。