報告：百城新房庫存去化壓力翻倍，去化周期達26.5個月

      百城去庫存環境持續優化。

　　易居研究院近日發布的報告顯示，2024年4月全國百城新建商品住宅庫存規模為50020萬平方米，環比增長0.2%，同比增長-1.5%。

　　報告指出，自去年9月份以來全國百城庫存規模總體呈現小幅下滑態勢。易居研究院認為，這與“認房不認貸”等系列政策出臺對去庫存有積極作用，尤其是二季度以來各地全面取消或放松限購，及四部門出臺新政降低首付、降低房貸利率、下調公積金利率和推進“以購代建”模式等。客觀上使得購房人數進一步增加，去庫存的動力增加。

　　強二線城市緊迫感最強

　　從城市分類來看，二線城市由于政策寬松力度最大，表現較好。根據報告，4月份全國100個城市新建商品住宅庫存面積按一、二、三四線城市分類，分別為3590萬平方米、24242萬平方米和22188萬平方米，環比增速分別為0.1%、0.3%和0.1%，同比增速分別為12.7%、-3.6%和-1.2%。

　　報告指出，由于4月份各地新房交易的環同比下降等因素，房企和地方普遍感受到去庫存壓力，對于政策進一步放松有較大的呼聲。如成都、西安、杭州和合肥等強二線城市，普遍都感受到銷售端降溫的壓力。因此，該類城市4月份以來購房政策持續放松，尤其體現在限購政策全面退出方面，表明強二線城市的緊迫感最強。

　　從城市排序來看，高庫存城市和銷售數據萎靡關系大。報告顯示，4月份全國百城中共有39個城市庫存規模出現同比正增長。單純從城市庫存絕對規模來看，持續拉升的城市數量反而少。

　　易居研究院認為，由于各地最近幾年土地市場降溫，所以并沒有產生太多庫存規模，這說明高庫存壓力主要源于消化能力的偏弱。此外，部分城市庫存規模偏大分為兩種情況：一種是近期推盤增加但銷售數據走下坡路；另一種是供應量不大但銷售數據從去年四季度開始就明顯萎縮。

　　供應表現乏力

　　從供求方面來看，供應能力總體表現乏力。報告顯示，4月份全國百城新建商品住宅供應面積為1908萬平方米，環比減少6.1%，同比減少35.1%，百城新房供應面積已出現連續11個月的同比下降態勢，較為疲軟。

　　報告指出，有效去庫存可以有兩個方向，一是，將此類房源轉化為其他用途，即大批量收購并一次性消化；二是，增加居民家庭購買力和購買量，尤其是對需求潛力的挖掘非常重要。

　　從供求關系上來看，呈現出供大于求的態勢。報告顯示，4月份全國百城新建商品住宅供應面積為1908萬平方米，成交面積為1804萬平方米。報告指出，最近幾個月的供求關系總體是“均處于低位、供求差異不大”的特征。

　　易居研究院表示，目前供求關系的新問題是，市區和好地段的關系有所緩解，但郊區項目在原有基礎上進一步惡化。一方面，此類郊區的新盤庫存房源本身就相對多；另一方面，隨著限購的全面放開，部分需求由郊區轉向市區，這都會導致郊區供求關系進一步惡化。

　　去化壓力增倍

　　從去化周期方面看，4月份全國百城新建商品住宅庫存去化周期即存銷比為26.5個月，去化壓力已增加一倍。報告認為，去庫存形勢較為嚴峻，但并不意味去化機制明顯惡化。今年購房者購房比較關心房價是否會企穩、名下二手房能否較快出售，以及什么時候是購房最好時機等。從該角度看，去庫存潛在動力仍存，后續圍繞去庫存痛點做好文章，打好去庫存攻堅戰。

　　從城市分類來看，一線城市去庫存尤為關鍵。報告顯示，4月份100個城市中一、二、三四線的新建商品住宅存銷比分別為20.1個月、23.0個月和34.0個月，三類城市去庫存周期均異常高。

　　報告稱，最近幾年去庫存主要集中在一線城市和新一線城市中。此類城市“房價只漲不跌”、“買房穩賺”的心態已發生重要變化，甚至影響到“租房或購房”決策上。對此，易居研究院認為，一線城市等超大特大城市在購房政策方面應該進一步優化和調整，以持續推進去庫存工作。

　　此外，從城市排序來看，4月份全國100個城市有42個城市去化周期超過36個月，有37個城市位于18-36個月區間，剩下的21個城市去化周期低于18個月。

　　易居研究院認為，對此類城市的去化周期數值，需要客觀去看待。一是，各部門和機構對去化周期計算方法有差異，且各地新房構成、庫存統計和公布機制會有不同。二是，建議各地監測好去化周期未來三個月走勢，對于去化周期拉大的城市需要警惕并防范數據惡化，去化周期數據穩定城市風險可控。三是，各地可結合二手房掛牌量進行考慮。