“首套房貸利率比現在的二套還高” 存量房貸利率還能降嗎？

　　自央行5月17日發布房地產金融新政以來，全國各地迅速響應，購房成本得到極大降低。

　　但對于存量房貸客戶來說，再度拉大的利率差距讓他們感受到更大的心理波動。他們期待存量房貸利率也能有所調整的同時，也在試圖通過提前還貸等方式減輕壓力。

　　多數城市首套房貸利率降至3.1%-3.5%

　　自央行5月17日發布“取消全國層面首套住房和二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限”的通知以來，各地因城施策對房貸利率進行調整，包括上海、深圳、廣州等在內的熱點城市紛紛行動起來。

　　比如，武漢將首套、二套商貸房貸利率分別調降30BP和80BP至3.25%和3.35%，降幅創下歷史新高；一線城市上海則將首套房貸利率從3.85%調整為3.5%，若以貸款100萬元、貸款30年、等額本息方式計算，調整后每月月供少還197.63元，累計能省利息7.11萬元。

　　綜合看來，目前除了北京城六區首套房貸利率維持在4.05%之外，其余地區和城市的首套房貸利率全部進入“3字頭”。多數城市的首套房貸利率已降至3.1%-3.5%間，遠低于此前的市場平均水平。

　　存量房貸業主面臨心理落差

　　“又降了！”幾天前，在某二線城市買房的孫先生看到所在城市房貸利率下調為首套3.3%(LPR-65BP)、二套3.7%(LPR-20BP)，心里止不住地嘆氣。

　　孫先生的房子是在2021年“高位”購入的，當時的房貸定價基準是LPR+30BP，達到4.5%。雖說后來經歷幾番調降有所降低，但還是比最新的二套利率還要高。“最近政策越來越好，商貸的調整加上公積金可以滿貸，如果現在買房，光利息就能少花幾十萬元。”

　　孫先生咨詢了幾位貸款經理，得到的回復都是目前沒有要調整存量房貸的安排。“現在新增房貸的利率才剛剛調整完，估計存量需要根據反饋再考慮變動。”孫先生表示，目前留給自己的唯一選擇似乎只有提前還貸，不少銀行的提前還貸名額也已排到了一、兩個月之后。

　　面對存量房貸利率高的壓力，中新財經記者了解到，目前有一些貸款中介在推薦更改還款方式為“先息后本”的辦法，通俗來講就是前2-5年只還利息、不還本金，會使得前幾年的月供大幅減少。

　　“但前幾年沒還的本金全都拖到后面還，后面的月供肯定也會相應提高，而且有的銀行需要先還款1年左右才能申請。所以只能說適合短期內資金周轉有壓力的客戶，并不是治本的辦法。”上述貸款中介對記者表示。

　　存量房貸利率會否再調整？

　　和孫先生抱有一樣心態的存量房業主不在少數。

　　上海市一家國有大行個貸部工作人員對記者直言，最近收到了不少存量貸款用戶的電話咨詢，提前還貸的預約量也有明顯提升。“我們目前對提前還貸的規定是提前兩個月預約，但對次數、額度都有限制。”

　　該工作人員同時表示，確實還未接到存量房貸調整的消息。“我們現在對享受最新貸款政策客戶群體的劃定界限為放款時間，目前能做的就是盡力為已經簽約但還沒放款的客戶爭取最新利率。”

　　新一輪降低存量房貸利率的呼聲再起，但回溯去年，我國剛剛進行了一輪存量房貸利率調整。據央行2023年11月發布的公告，存量房貸降息工作基本完成，平均降幅0.73個百分點，惠及1.5億人，每年減少利息支出1600-1700億元，戶均每年減少3200元。

　　中指研究院市場研究總監陳文靜表示，房貸作為銀行的重要資產和收入來源，銀行在調整時需要權衡各種因素。短期內銀行主動調整存量房貸利率的預期較低。但在大力推動擴內需促消費的背景下，不排除未來監管部門出臺政策引導存量房貸利率下調的可能。