5月70城房?jī)r(jià)：全線調(diào)整

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局6月17日發(fā)布的《70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況》顯示，2024年5月份70個(gè)大中城市中新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲城市分別有2個(gè)和0個(gè)，比上月分別減少4個(gè)和1個(gè)；同比上漲城市分別有3個(gè)和0個(gè)，比上月分別減少2個(gè)和持平。

　　整體看，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)調(diào)整，各線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降、同比降幅略有擴(kuò)大。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，5月份一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.7%，降幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)；二三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比分別下降0.7%和0.8%，降幅均比上月擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)。同比方面，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比下降3.2%，二、三線城市同比分別下降3.7%和4.9%。

　　僅上海、太原2城新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲

　　從各城市表現(xiàn)來(lái)看，新建商品住宅價(jià)格方面，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，5月僅有2城環(huán)比上漲，其中，上海環(huán)比漲幅最大，為0.6%，太原環(huán)比漲幅為0.1%；而九江（-1.7%）、常德（-1.6%）、昆明（-1.5%）、武漢（-1.5%）和南寧（-1.5%）5個(gè)城市跌幅居前。

　　易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，5月份房?jī)r(jià)下跌城市數(shù)量有所增加，從此前64個(gè)變?yōu)?8個(gè)，說(shuō)明各地普遍在降價(jià)，也意味著在去庫(kù)存和價(jià)格策略方面繼續(xù)做出調(diào)整。同時(shí)，嚴(yán)躍進(jìn)提醒，房?jī)r(jià)下跌，關(guān)鍵要注意語(yǔ)氣引導(dǎo)，防范過(guò)多觀望的情緒出現(xiàn)。

　　諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師關(guān)榮雪表示，5月新房市場(chǎng)“以價(jià)換量”突出，價(jià)格總體持續(xù)下行，上漲城市數(shù)量進(jìn)一步縮減，創(chuàng)歷史新低。總體來(lái)看，目前價(jià)格市場(chǎng)仍然缺乏上漲信心，行業(yè)調(diào)整趨勢(shì)仍在。

　　同時(shí)，根據(jù)易居研究院測(cè)算，5月份全國(guó)70個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅為-0.7%，同比漲幅為-4.3%。

　　易居研究院認(rèn)為，5月份房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比跌幅是2014年12月份以來(lái)該指標(biāo)的最低點(diǎn)，說(shuō)明近期房企去庫(kù)存力度較大，一些價(jià)格折扣力度較大，購(gòu)房性價(jià)比較高。同時(shí)，新房?jī)r(jià)格環(huán)比跌幅擴(kuò)大、下跌城市數(shù)量增加，也說(shuō)明在既有的系列政策下，購(gòu)房政策需要持續(xù)發(fā)力，尤其是去庫(kù)存的儲(chǔ)備政策需要加快推進(jìn)，促進(jìn)銷售市場(chǎng)回暖。

　　二手房?jī)r(jià)格同、環(huán)比全員下跌

　　二手住宅價(jià)格方面，70個(gè)大中城市二手房?jī)r(jià)格同、環(huán)比全員“飄綠”，無(wú)城市上漲。其中，廈門(mén)以環(huán)比2.0%的跌幅領(lǐng)跌，南昌以環(huán)比1.9%的跌幅緊隨其后。同比方面，徐州以同比12.4%跌幅居首，其次是廈門(mén)，同比跌幅達(dá)11.9%。

　　嚴(yán)躍進(jìn)表示，二手房市場(chǎng)仍在進(jìn)行深度的調(diào)整，各地二手房普遍處于降價(jià)階段，且出現(xiàn)了比較罕見(jiàn)的所有城市環(huán)同比下跌現(xiàn)象。

　　關(guān)榮雪認(rèn)為，總體來(lái)看，二手房?jī)r(jià)格下行壓力仍較突出，70城價(jià)格再現(xiàn)去年12月份的無(wú)一上漲情況，總體跌幅持續(xù)走闊，這意味著當(dāng)前市場(chǎng)仍陷于信心不足狀態(tài)中，“以價(jià)換量”趨勢(shì)加劇，供求關(guān)系亟待改善。

　　根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，各線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降，同比降幅全部擴(kuò)大。5月份一線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降1.2%，二三線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比分別下降1.0%和0.9%。同比方面，一線城市二手住宅銷售價(jià)格同比下降9.3%，二三線城市同比分別下降7.5%和7.3%。

　　易居研究院指出，總體上看，三類城市二手房?jī)r(jià)格跌幅都較大，尤其是一線城市價(jià)格跌幅是最大的，說(shuō)明當(dāng)前一線城市的二手房問(wèn)題比其他城市嚴(yán)重。但是反過(guò)來(lái)看，一線城市二手房市場(chǎng)本身其資產(chǎn)保值空間大，所以價(jià)格調(diào)整后，部分二手房交易方面會(huì)有積極提振的空間。

　　此外，易居研究院強(qiáng)調(diào)，各地二手房市場(chǎng)處于深度、全面、普遍的調(diào)整。二手房的工作需要重視，目前各地還沒(méi)有明確提及二手房方面的金融風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，但鑒于此類深度調(diào)整的現(xiàn)象，有必要對(duì)二手房有關(guān)的金融風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題進(jìn)行提前預(yù)警，如持續(xù)價(jià)格下跌會(huì)使得一些高位接盤(pán)的項(xiàng)目面臨較大的壓力問(wèn)題，或會(huì)出現(xiàn)“負(fù)資產(chǎn)”的現(xiàn)象問(wèn)題。

　　預(yù)計(jì)6月延續(xù)“以價(jià)換量”趨勢(shì)

　　盡管目前房地產(chǎn)市場(chǎng)仍在深度調(diào)整中，但業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為已離底部不遠(yuǎn)。

　　5月17日，央行、金融監(jiān)督管理總局等部門(mén)出臺(tái)了系列支持房地產(chǎn)舉措，包括明確取消全國(guó)層面房貸利率政策下限、下調(diào)房貸首付款比例和公積金貸款利率、設(shè)立保障性住房再貸款等，隨后全國(guó)多地掀起了新政落地潮。

　　如核心一二線城市上海、廣州、深圳、杭州、西安等積極響應(yīng)新政號(hào)召，優(yōu)化調(diào)整樓市政策。此外，5月27日，上海再度調(diào)整住房限購(gòu)政策，包括縮短非滬籍居民購(gòu)房所需繳納社保或個(gè)稅年限、擴(kuò)大重點(diǎn)區(qū)域非滬籍人才以及非滬籍單身人士購(gòu)房區(qū)域、取消離異購(gòu)房合并計(jì)算住房套數(shù)規(guī)定等。

　　58安居客研究院院長(zhǎng)張波指出，“517”新政后房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度有所提升，一線城市成交量尤其是二手房成交量有了明顯提升。雖然這并不會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)快速出現(xiàn)反轉(zhuǎn)，尤其是房?jī)r(jià)層面，但一二手房的成交周期會(huì)逐步縮短，購(gòu)房者對(duì)于市場(chǎng)的預(yù)期也開(kāi)始出現(xiàn)轉(zhuǎn)好跡象。

　　廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉亦表示，隨著相關(guān)政策落地見(jiàn)效，6月熱點(diǎn)城市交易量會(huì)有進(jìn)一步反彈，各線城市新房和二手房?jī)r(jià)格跌幅也將逐步見(jiàn)頂。不過(guò)，政策落地還待強(qiáng)化。

　　關(guān)榮雪則認(rèn)為，中長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖或仍依賴于居民就業(yè)收入預(yù)期的好轉(zhuǎn)。接下來(lái)6月進(jìn)入房企年中促銷季，預(yù)計(jì)“以價(jià)換量”趨勢(shì)或持續(xù)，短期價(jià)格仍然缺乏穩(wěn)定上漲的動(dòng)力，新房、二手房?jī)r(jià)格可能繼續(xù)下跌。