政策解讀：《棗莊市個(gè)人住房商業(yè)貸款轉(zhuǎn)住房公積金貸款實(shí)施細(xì)則》

     《棗莊市個(gè)人住房商業(yè)貸款轉(zhuǎn)住房公積金貸款實(shí)施細(xì)則》的出臺(tái)，旨在為已辦理商業(yè)性住房貸款的繳存職工將商業(yè)貸款轉(zhuǎn)為住房公積金貸款，從而降低貸款利率，減輕還款壓力。

       以下是對(duì)該政策的詳細(xì)解讀：

　　一、政策背景與目的

　　（一）背景

　　1、許多購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)因各種原因（如公積金繳存時(shí)間不足、額度不夠等）選擇了商業(yè)貸款，但商業(yè)貸款利率通常高于公積金貸款，導(dǎo)致還款壓力較大。

　　2、為優(yōu)化住房貸款結(jié)構(gòu)，減輕職工還款負(fù)擔(dān)，我市優(yōu)化調(diào)整了“商轉(zhuǎn)公貸款”政策，允許符合條件的職工將商業(yè)貸款轉(zhuǎn)為公積金貸款。

　　（二）目的

　　1、降低利率：公積金貸款利率低于商業(yè)貸款，轉(zhuǎn)為公積金貸款后可顯著減少利息支出。

　　2、減輕負(fù)擔(dān)：通過降低月供或縮短貸款期限，緩解職工的經(jīng)濟(jì)壓力。

　　3、規(guī)范管理：明確“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)的辦理?xiàng)l件、流程和額度計(jì)算方式，確保政策公平、透明。

　　二、政策核心內(nèi)容解讀

　　（一）貸款對(duì)象與條件

　　1、對(duì)象：已正常建立住房公積金賬戶，且連續(xù)足額繳存住房公積金6個(gè)月以上的職工。

　　購(gòu)買首套或第二套自住住房并已辦理商業(yè)貸款的職工。

　　2、條件：原商業(yè)貸款的借款人及共同借款人需為購(gòu)房合同簽訂人或其配偶。

　　除申請(qǐng)“商轉(zhuǎn)公”的貸款外，不得有其他住房貸款。

　　原商業(yè)貸款已償還3年以上，且近2年無(wú)逾期記錄。

　　房屋需位于棗莊市行政區(qū)域內(nèi)，并已取得《房屋所有權(quán)證》或《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》。

　　解讀：

　　政策主要面向已穩(wěn)定繳存公積金的職工，且要求貸款記錄良好，確保貸款風(fēng)險(xiǎn)可控。

　　房屋需為自住性質(zhì)，且產(chǎn)權(quán)清晰，避免投機(jī)性購(gòu)房行為。

　　（二）貸款額度與利率

　　1、額度計(jì)算：取以下兩者的最低值：

　　按公積金貸款額度計(jì)算公式算得的可貸額度。

　　原商業(yè)貸款剩余本金金額。

　　最終額度還需減去2個(gè)月的原商業(yè)貸款月還款額，并取千元整數(shù)倍。

　　2、利率：按當(dāng)期住房公積金貸款利率執(zhí)行，通常顯著低于商業(yè)貸款利率。

　　解讀：貸款額度受公積金繳存情況、房屋評(píng)估價(jià)、家庭債務(wù)等多重因素影響，確保貸款額度合理。

　　利率優(yōu)勢(shì)是“商轉(zhuǎn)公”的核心吸引力，可為職工節(jié)省大量利息支出。

　　（三）辦理方式

　　1、順位抵押（直轉(zhuǎn)）：適用于原商業(yè)貸款銀行與公積金中心合作的銀行。

　　公積金中心作為第二順位抵押權(quán)人，直接發(fā)放貸款用于償還商業(yè)貸款。

　　可轉(zhuǎn)為純公積金貸款或公積金組合貸款。

　　2、先還后貸：適用于原商業(yè)貸款銀行未與公積金中心合作的銀行。

　　需先自籌資金結(jié)清商業(yè)貸款，解除抵押后，再申請(qǐng)公積金貸款。

　　只能轉(zhuǎn)為純公積金貸款。

　　解讀：“順位抵押”方式更為便捷，減少了職工自籌資金的壓力，但僅限于合作銀行。

　　“先還后貸”方式適用范圍更廣，但需要職工提前準(zhǔn)備資金結(jié)清商業(yè)貸款，可能對(duì)部分職工造成短期資金壓力。

　　（四）辦理流程

　　1、順位抵押方式：

　　提交申請(qǐng)并審核簽約→原商業(yè)貸款銀行審批→辦理順位抵押登記→發(fā)放公積金貸款并提前還貸→解除原商業(yè)貸款抵押登記→郵寄借款合同（借款人自取）

　　2、先還后貸方式：

　　提交預(yù)申請(qǐng)并確認(rèn)→提前還清商業(yè)貸款并解除抵押→簽訂公積金貸款合同并辦理抵押登記→發(fā)放公積金貸款→郵寄借款合同（借款人自取）

　　解讀：流程設(shè)計(jì)清晰，確保貸款發(fā)放與抵押登記無(wú)縫銜接，降低操作風(fēng)險(xiǎn)。

　　公積金中心與銀行之間的系統(tǒng)對(duì)接和信息共享是關(guān)鍵，提高了辦理效率。

　　（五）政策靈活性

　　1、資金運(yùn)用率掛鉤：當(dāng)公積金貸款個(gè)貸率大于95%時(shí)，可暫停“商轉(zhuǎn)公”政策或縮小貸款范圍。

　　2、合作銀行擴(kuò)展：公積金中心可根據(jù)需要增加合作銀行范圍，擴(kuò)大政策覆蓋面。

　　解讀：政策實(shí)施與公積金資金池的流動(dòng)性掛鉤，確保公積金貸款業(yè)務(wù)的可持續(xù)性。

　　合作銀行的擴(kuò)展將惠及更多職工，提升政策的普惠性。