25城地價創歷史新高，溢價率達8年來最高水平

       今年以來，全國土地市場穩中向好。特別是重點城市表現積極活躍，這在溢價率等指標上有著較為明顯的體現。

　　易居研究院近日發布的報告顯示，1-4月全國25個重點城市住宅用地溢價率分別為20%、18%、23%和15%。較高的單月溢價率，也使得年初累計指標表現向好。

　　根據報告，前4月全國25個重點城市土地溢價率為19%，相較2024年全年6%的溢價率，拉升態勢明顯。值得注意的是，從歷史數據來看，這一溢價率也創下自2018年以來的最高水平。

　　13城土地溢價率超10%

　　土地溢價率上升的同時，地價明顯拉升。

　　報告顯示，今年前4月全國25城住宅用地樓板價為13003元/平方米，對比2024年全年的8467元/平方米，大幅增長54%，也使得今年成為歷史上地價最高的一年。

　　地價的向好走勢，也對各地新房交易市場產生了較大影響。部分重點城市近期熱點新房項目銷售情況較好，呈現了供不應求的態勢。

　　易居研究院認為，除了其他購房需求等原因外，一個很重要的原因是此類新房項目周邊地王現象較多，也對購房者產生了較為明顯的預期影響，進而使得豪宅認購積極性增加。反過來也說明從新房向好到地市向好，帶動新房市場再向好的良性循環機制正在形成。

　　從各城市排序情況來看，部分熱點城市今年房屋交易市場積極活躍，對土地市場產生了較為積極的影響。

　　報告顯示，前4月土地溢價率TOP5城市分別為深圳、杭州、上海、成都和寧波，溢價率分別為70%、40%、29%、26%和23%。此外，全國25個重點城市中，有13個城市溢價率超過了10%，市場熱度較高。

　　另一方面，結合住宅用地成交建筑面積和溢價率兩個指標綜合來看，杭州、上海和成都是今年前4月土地市場最熱的三個城市。

　　其中，杭州最為火熱，土地成交建筑面積288萬平方米，溢價率達40%，其量價指標最優；上海和成都土地成交建筑面積分別為77萬平方米和212萬平方米，溢價率分別為29%和26%。

　　房企投資心態有所改變

　　土地市場的走好，也與部分企業的投資心態改變有關。

　　一方面，除傳統優質央國企外，也有部分民營房企開始投資拿地。以昆明為例，最近兩年其房地產市場深度調整，土地市場表現相對偏弱。但觀察今年前4月昆明土地市場，有部分地塊交易較熱。

　　來自四川的房企邦泰集團在昆明至少拿下3幅土地，其中一幅地塊溢價率超過30%。對此，報告建議各地要密切關注一些新興房企，其亦會成為今年高價拿地的主力。

　　另一方面，部分房企拿地力度明顯增大，最為典型的是成都。今年3月27日，建發所購地塊溢價率超過106%。報告認為，部分房企最近兩年經營狀況穩健，投資能力較強，有能力在核心城市核心地段做核心產品。若此類房企銷售狀況保持平穩，其后續土地投資能力將持續保持，也會帶動各地土地交易的高溢價現象產生。

　　未來隨著各地供地方面繼續強調優質土地供應，進一步吸引房企投資拿地，這也成為當前土地市場“持續鞏固”的較為明顯特征。

　　易居研究院認為，住宅用地依然是后續土地供應主力，房企投資拿地亦會更為聚焦。另外，今年部分房企通過專項債收儲存量土地的操作，促使存量盤活和資金回籠，有助于企業的進一步拿地。

　　而今年5月1日起實施的《住宅項目規范》，對于房企優化購地策略亦有影響。此外，從確保土地市場持續穩定的角度出發，后續土地政策需要進一步優化，包括購地門檻、付款方式、開發模式等。比如部分城市允許優化精裝修和毛坯交付的比例，有助于降低企業拿地成本，也會增強拿地積極性。