現房銷售不搞“一刀切”，樓市繼續著力穩信心穩預期

      繼海南之后，又一地方宣布將全面落實現房銷售。

　　5月13日，河南信陽市住建局官網顯示，為持續推動房地產市場止跌回穩，抓好房地產市場化風險、去庫存、控增量工作，信陽市住建局起草了《關于加強商品房預售管理工作的若干措施（試行）》，現將該工作措施面向社會公示，公開征集意見。公示時間為2025年5月6日至2025年5月15日。

　　該文件中最引發關注的便是，“文件印發后新出讓土地開發的商品房，一律實行現房銷售”。據此，信陽將成為今年首個全面落地現房銷售模式的城市。

　　不過，據記者了解，因該舉措尚處于公示階段，還在收集各方面反饋意見，后續內容可能會作出調整。

　　此事件引發了現房銷售模式能否全面推行的大討論。據記者多方采訪了解，現房銷售制度將有力有序推進，這是大趨勢，但并不意味全國“一刀切”地立即取消預售制。未來相當長一段時間內，將是期房與現房并存的時代。

　　“信陽發布這個政策的時間點，正好是彭博社報道中國要全國推行現房銷售的新聞之后，加劇了市場上的恐慌，我了解到某省的一些計劃跟進，不是說現房銷售不好，而是要做好分段推進和支持政策的安排。”一位不愿具名的房地產人士表示。他建議，房地產市場穩定態勢的基礎還需要進一步鞏固，任何收緊性政策要做好引導，提前創造有利條件。

　　多城試點現房銷售

　　根據信陽市住建局起草的文件，嚴控預售許可條件，嚴格預售資金繳存，嚴格實行項目開發公司制。

　　按照“新老有別”原則，對于已取得施工許可證的項目，在“投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25％以上”或“工程進度達到設計形象進度的二分之一以上”時，可申報商品房預售許可。文件印發后新取得施工許可證的項目，需施工進度達到主體封頂方可申報預售許可。文件印發后新出讓土地開發的商品房，則一律實行現房銷售。

　　“新老有別”的原則，也給市場傳達出積極明確的信號，不至于引起市場預期的混亂。

　　關于推進現房模式并非近期思考，而是去年底以來的系統謀劃。去年底，河南省人民政府發文提出，全方位提振住房消費，取消商品住房限制政策，鼓勵開展現房銷售。作為河南省轄地級市，信陽為何成為今年首個落實現房銷售制度的城市？

　　“河南房地產市場差異較大，有些城市不是現房基本賣不掉，一些開發商的項目也是封頂以后才開售的。”河南當地一位房地產從業人士稱。

　　當前，信陽樓市仍處于調整階段，商品房去庫存壓力較大，土地市場表現亦不理想。根據中指院數據，今年1～4月，信陽市本級僅成交1宗涉宅用地，處在近年同期低位。同時在較弱的市場表現下，當前信陽市場中已有不少項目實質上處于現房銷售狀態。

　　機構政策研究總監陳文靜預計，現房銷售政策的推出對于信陽短期房地產市場影響或較小。現房銷售將對購房者、房企、行業帶來深遠影響，在庫存量大的地區推進，也符合中央“嚴控增量”的要求。

　　在此之前，全國多地積極探索推行現房銷售。海南在2020年3月后出讓土地建設的商品住宅均已實行現房銷售，至今已落地超5年時間，是首個全面落實現房銷售的省份。

　　據中指院不完全監測，2022年末以來，全國超30個省（市）出臺現房銷售相關政策。比如，合肥、鄭州、長沙等地明確部分項目進行現房銷售試點；荊門是湖北省內唯一試點現房銷售的城市，今年4月該市首批試點項目中的一個項目入市，商鋪售罄住宅簽約超8成。

　　一線城市中，上海自2024年7月起開始試點“現售為主、預售為輔”的模式，規定新獲批項目必須達到主體結構封頂才能銷售，較此前“取得施工許可證”的標準明顯提高。上海市房管局公布的數據顯示，試點半年來，上海新增商品房項目中現房銷售比例已從之前的7%上升到26%，市場反應總體平穩。這些城市的做法被視為全國性預售制改革的“試驗田”。

　　配套政策要先立先行

　　從長遠視角看，現房銷售模式正持續推進，趨勢不容忽視。

　　2024年二十屆三中全會上審議通過的《中共中央關于進一步全面深化改革、推進中國式現代化的決定》，明確提到改革房地產開發融資方式和商品房預售制度。這是從頂層設計作出的重大改革部署。

　　去年底召開的全國住房城鄉建設工作會議，將“大力推進商品住房銷售制度改革，有力有序推行現房銷售，優化預售資金監管”列為2025年構建房地產發展新模式要重點抓好的工作之一。

　　自2021年房地產全面調整以來，深受交房困擾的買方市場不斷呼吁現房銷售。中國房地產業協會2025年1月消費者調查顯示，83%的潛在購房者更傾向于購買現房，71%的受訪者認為預售制是導致房屋質量問題和延期交付的主要原因。

　　從市場面來看，現房銷售已具備一定規模。目前，現房銷售占到全部新建住房的30%左右，海南全省及部分土地依賴度較小的城市實施全域現房銷售，多數城市推出現房銷售試點項目或在年度拍地中確定一定宗數的現房地塊。

　　對于預售制改革的必要性，業內并無太大爭議，爭議主要集中在改革路徑和時間表上。今年1月行業座談會上，有關方面曾表示，預售制度并非一成不變，也不會一夜消失。改革將把保障市場平穩運行和保護購房者權益放在首位，給予企業充分的適應期。

　　現房銷售不是簡單的等房子建好了再賣，其背后涉及的是房地產行業的去金融化，核心是讓房地產從高杠桿、高信貸的金融化行業回歸制造業。因此，中國預售制改革的核心障礙不是制度本身，而是配套金融體系的不完善，須配之以多元化、低成本的融資渠道。

　　“因為不管是開發商的財務平衡基礎，還是地方政府的土地財政基礎，都是建立在預售制度下的。從預售轉到現售，必然會導致前端資金占用大，但回收周期長的‘錯配現象’，也會導致開發商拿地積極性明顯下降。”廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。

　　基于這些實際情況，李宇嘉表示，現售能不能順利推行關鍵看配套政策，首先是金融支持，如果把開發貸利率降到很低水平，現房銷售的資金壓力就小了；其次是地價要降低；第三，營商環境也要完善，比如“拿地即開工”“銷售即辦證”，鼓勵聯合拿地。

　　好消息是，5月7日，國家金融監督管理總局局長李云澤在國新辦新聞發布會上宣布，將加快出臺與房地產發展新模式相適配的系列融資制度，并推出八項增量政策措施，旨在鞏固經濟回升態勢，推動房地產行業向高質量發展轉型。

　　“房地產的問題，看似一團亂麻，實則是資金問題。這個行業無論是穩市場、城市更新、保交房、好房子建設，還是企業生存，本質上是錢的問題。”前述房地產人士認為，“希望支持性融資制度盡快并有力度地出來。”