重磅！新一輪降息啟動，夯實房地產回穩

　　今年首次降息，落地。5月20日，新一期貸款市場報價利率（LPR）公布：1年期LPR和5年期以上LPR分別下調10個基點，降至3%、3.5%。這是自2024年10月以來，時隔7個月LPR再度降息，也是2025年首次降息。

　　此次降息已有征兆。5月7日召開的國新辦新聞發布會上，央行宣布下調政策利率0.1個百分點，預計帶動貸款市場報價利率（LPR）隨之下行0.1個百分點。同時，下調存量準備金率0.5個百分點，向市場提供長期流動性約1萬億元。

　　如今降息預期落地，也向市場傳遞出政策層面降低企業融資成本、降低居民負擔的積極信號。

　　LPR調降的同時，存款利率也迎來新一輪下調。就在5月20日，LPR發布前，中國銀行、農業銀行、工商銀行、建設銀行、交通銀行、郵儲銀行六大國有銀行火速下調存款利率，招商銀行第一時間跟進。其中，三年期和五年期存款下調幅度最大，達到25個基點，而一年期定存利率已全面跌至1%以下。

　　這也是貫徹落實4月25日中央政治局會議提出的關于“適時降準降息，保持流動性充裕，加力支持實體經濟，著力穩就業、穩企業、穩市場、穩預期”的重要部署。這也預示著，我國貨幣政策進入了一個更為積極主動的寬松周期，彰顯國家加大逆周期調節力度、穩定經濟增長的堅定決心。

　　對于購房者而言，房貸利率也將迎來下調。但考慮到重定價日的不同，下降時間點會有細微區別。

　　以本金100萬元、期限30年商業性住房貸款為例，如果是等額本息還款方式，此次5年期以上LPR下調10個基點后，房貸利率從3.1%（4月份全國首套房貸平均利率）降至3%，可使得每月還款額減少54.88元，利息總額減少近2萬元。疊加過去歷次LPR的降息操作，其對于購房消費的成本下降具有積極作用。

　　當前國內個人住房貸款利率已經處于歷史低位。央行數據顯示，今年4月全國個人住房新發放貸款加權平均利率約3.1%。融360對全國45個重點城市房貸利率的監測數據顯示， 4月份，全國首套房貸款平均利率為3.1%，同比下降52個基點；二套房貸款平均利率為3.21%，同比下降98個基點。

　　此次降息，也是基于房地產市場現狀的必要舉措。當前樓市仍處于持續鞏固階段，回穩基礎仍需夯實。

　　根據國家統計局最新數據，銷售端，1～4月份，新建商品房銷售面積同比下降2.8%，降幅比一季度收窄0.2個百分點；新建商品房銷售額同比下降3.2%，降幅比一季度擴大1.1個百分點。價格端，4月份，70個大中城市二手房價格環比下跌0.4%，跌幅比3月份擴大0.2個百分點；新房價格環比下降0.1%，連續第5個月維持這一水平。

　　廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，作為經濟增長的引擎，具備大宗消費特征的地產行業在穩定和帶動消費方面的意義非常重要。因此，不管是落實去年底中央經濟工作會議提出的“持續用力推動房地產市場止跌回穩”，還是基于房地產產業鏈條長、帶動性強的特征，都需要通過降息來進一步釋放需求。

　　值得注意的是，近日，部分城市銀行出現上調房貸利率的舉動。比如，多家商業銀行確認，目前廣州地區首套房貸款利率已從此前執行的LPR-60個基點，統一調整為LPR-50個基點。不過，本次5年期以上LPR下調后，廣州首套房貸利率將與加點數調整前保持不變。

　　有分析稱，此舉主要是為了維護按揭貸款利率下限的行業自律規則，防范銀行為搶份額在貸款利率上內卷，導致銀行為份額不計成本，進而在審批程序上放松風控規則，助長不合理的貸款投放。

　　去年7月LPR下調之后，廣州頻現超低房貸利率，一家外資銀行曾推出2.9%首套房貸利率，而后部分銀行甚至給出2.6%的最低利率，與當時的公積金利率（2.85%）形成“倒掛”。除廣州，多地首套房貸利率也進入“2”字頭，出現價格“內卷”現象，直到去年10月，超低房貸利率被叫停。

　　“我們認為，廣州的做法并不改變房貸利率整體下行趨勢，未來廣州房貸利率依然具備下調空間。”中指研究院政策研究總監陳文靜說。近日公積金貸款利率下調0.25個百分點，對于部分城市而言，釋放了公積金貸款利率與住房商業貸款利率之間的利差空間，有利于住房商業貸款利率的進一步調整優化。

　　未來幾個月，LPR利率還會繼續下降嗎？“下一階段，如果政策利率和存款利率繼續降低，金融機構資金成本持續下行，LPR仍有下降的空間和可能。”招聯首席研究員、上海金融與發展實驗室副主任董希淼預計，今年三四季度LPR可能還會下降1～2次，累計幅度在10～20個基點。下一階段LPR的變動需要在穩增長、穩息差、穩匯率、穩外貿等多重目標中保持動態平衡。

　　“降息只是一方面”，李宇嘉表示，近期國家一攬子擴內需、促消費、帶動循環的政策架構下，積極的財政政策在多個關鍵領域持續發力，比如支持城市更新，支持就業、住房保障等，這些政策都將有助于修復房地產基本面，綜合作用于房地產夯實回穩局面。