專項(xiàng)債收儲(chǔ)土地提速，發(fā)布規(guī)模逐月增加

       2025年以來(lái)，隨著專項(xiàng)債收儲(chǔ)政策持續(xù)深化，地方主管部門收儲(chǔ)計(jì)劃發(fā)布節(jié)奏持續(xù)加快，形成逐月提速的良好態(tài)勢(shì) 。

　　全國(guó)擬收儲(chǔ)總規(guī)模近4000億元

　　根據(jù)克而瑞研究中心報(bào)告，截至5月13日，全國(guó)擬收儲(chǔ)總規(guī)模已達(dá)到3918億元，涉及城市達(dá)到171個(gè)。聚焦到住宅用地方面，除去沒有標(biāo)注用途屬性的地塊之外，含宅用地共有1575宗，擬收購(gòu)總價(jià)2250億元，擬收儲(chǔ)面積總和達(dá)到6565公頃。

　　按月度看，土地收儲(chǔ)計(jì)劃發(fā)布規(guī)模逐月快速增加，4月份更是迎來(lái)爆發(fā)式增長(zhǎng)。報(bào)告顯示，4月公告擬收儲(chǔ)土地7198公頃，涉及金額1730億元，面積、金額均已超出一季度總量。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)指出，在當(dāng)前商品住宅銷售尚未完全恢復(fù)、土地市場(chǎng)分化加大的背景下，通過收儲(chǔ)的方式調(diào)節(jié)土地供給結(jié)構(gòu)，有利于緩解市場(chǎng)潛在庫(kù)存壓力，助力各地房地產(chǎn)市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。

　　根據(jù)克而瑞研究中心測(cè)算，按全國(guó)土地平均容積率折算，擬收儲(chǔ)宅地的理論建筑面積逾1.3億平方米，超過前四月估算新房銷售規(guī)模的一半。從降低庫(kù)存規(guī)模的角度來(lái)說(shuō)，若公布的收儲(chǔ)宅地規(guī)模如期落實(shí)，等效于2025年前四月新房成交面積同比至少增長(zhǎng)了54%，助力全國(guó)新房去化周期下降超過2個(gè)月。

　　收儲(chǔ)宅地主要集中于三四線城市

　　整體來(lái)看，本輪收儲(chǔ)宅地主要集中于三四線城市。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，就已公布土地屬性的地塊清單來(lái)看，三四線城市擬收儲(chǔ)面積達(dá)5437公頃，占比超過八成；對(duì)應(yīng)金額為1659億元，占比74%。

　　克而瑞指出，相對(duì)于一二線城市而言，三四線城市在本輪調(diào)整中面對(duì)著更大的需求端波動(dòng)，且更多地塊由城投托底拿地，大量宅地因財(cái)務(wù)測(cè)算無(wú)法滿足開工條件，導(dǎo)致城市潛在庫(kù)存高企。為加快達(dá)成行業(yè)的新的供求平衡，土地收儲(chǔ)成為了現(xiàn)階段這些地塊的唯一出路。

　　具體到各城市收儲(chǔ)規(guī)模來(lái)看，目前擬收儲(chǔ)規(guī)模超過100公頃的有13個(gè)城市。其中包括鄭州、昆明、西安和天津4個(gè)二線城市，另外還有平頂山、宜春、新鄉(xiāng)、邢臺(tái)、南充、肇慶、信陽(yáng)、巴音郭楞和唐山等三四線城市。

　　目前擬收儲(chǔ)規(guī)模最高的是鄭州，為273公頃，較第二位的平頂山高出108公頃。擬收購(gòu)總價(jià)最高的城市是西安，合計(jì)公布125.6億元，比鄭州高出9.6億元。同時(shí)，西安收儲(chǔ)土地平均地價(jià)達(dá)到9100萬(wàn)元/公頃，也是13城中平均收儲(chǔ)單價(jià)最高的城市。

　　城投企業(yè)成為土地回收主力

　　企業(yè)類型方面，據(jù)克而瑞不完全統(tǒng)計(jì)，城投企業(yè)成為土地回收主力，收購(gòu)面積占比達(dá)70%，平均收儲(chǔ)價(jià)格為3506萬(wàn)元/公頃；央國(guó)企占比12%，但平均收儲(chǔ)價(jià)格最高（3998萬(wàn)元/公頃）；民企占比僅17%，平均收儲(chǔ)價(jià)格3352萬(wàn)元/公頃。從城市能級(jí)看，一二線城市民企土地收儲(chǔ)占比（21%）略高于其他能級(jí)城市，反映市場(chǎng)開放度和企業(yè)參與度的區(qū)域分化。

　　對(duì)此，克而瑞認(rèn)為，城投高占比與其近年“托底拿地”的被動(dòng)角色直接相關(guān)。地方政府通過專項(xiàng)債資金加速收儲(chǔ)，本質(zhì)上是化解城投債務(wù)壓力、優(yōu)化土地資源配置的政策延續(xù)。

　　央國(guó)企收儲(chǔ)價(jià)格最高與其持有地塊多為核心區(qū)位優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)有關(guān)。反觀城投托底地塊多位于城市邊緣，配套匱乏下拿地成本同樣不高，導(dǎo)致收儲(chǔ)均價(jià)偏低。

　　專項(xiàng)債支持下的土地收儲(chǔ)，是行業(yè)“去庫(kù)存”和完善住房保障體系的重要舉措，也是實(shí)現(xiàn)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重要政策工具。

　　不過，有業(yè)內(nèi)人士指出，當(dāng)前全國(guó)各地公示擬使用專項(xiàng)債收儲(chǔ)土地工作明顯提速，但實(shí)際發(fā)行專項(xiàng)債的規(guī)模仍較小。目前，廣東、湖南、四川等省份已完成部分專項(xiàng)債發(fā)行，合計(jì)發(fā)債金額接近550億元，約占其公示擬收儲(chǔ)金額的15%，整體發(fā)債節(jié)奏有待加速。克而瑞的數(shù)據(jù)也指出，今年以來(lái)各地專項(xiàng)債實(shí)際落地投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的資金規(guī)模只有1600億左右，且主要流向土地一級(jí)開發(fā)等傳統(tǒng)領(lǐng)域（如棚改、城中村改造），與專項(xiàng)債收儲(chǔ)存在結(jié)構(gòu)性偏差。

　　克而瑞建議，后續(xù)各地主管部門可從兩方面進(jìn)一步優(yōu)化推進(jìn)：一是，加速存量收儲(chǔ)計(jì)劃的落地轉(zhuǎn)化，讓更多“擬收儲(chǔ)”變?yōu)椤耙咽諆?chǔ)”；二是，著力構(gòu)建細(xì)化信息的透明機(jī)制，細(xì)化專項(xiàng)債收儲(chǔ)地塊的權(quán)屬信息、區(qū)域分布及開發(fā)進(jìn)度等數(shù)據(jù)維度，精準(zhǔn)識(shí)別不同城市板塊的庫(kù)存壓力梯度變化，從而為“一地一策”的精準(zhǔn)調(diào)控提供動(dòng)態(tài)數(shù)據(jù)支撐。

　　不過，隨著各地“自審自發(fā)”細(xì)則落實(shí)與入庫(kù)項(xiàng)目確定，業(yè)內(nèi)也預(yù)計(jì)，二、三季度發(fā)行節(jié)奏會(huì)有所加快。此外，5月初央行下調(diào)政策利率0.1個(gè)百分點(diǎn)，也有望進(jìn)一步降低各地發(fā)債成本，預(yù)計(jì)更多地區(qū)將加快專項(xiàng)債券的落實(shí)發(fā)行，從而進(jìn)一步改善土地市場(chǎng)供求關(guān)系。