多城土拍青睞“小而美”，“縮量提質”成為土地市場新趨勢

       土地市場作為樓市“晴雨表”，其變化對未來房地產市場走向具有很強的信號意義。

　　面對市場下行壓力，最近一段時間以來，全國多個城市積極應對，主動調整供地策略，一些小體量的優質地塊正在成為房企爭奪的焦點。

　　多城土拍青睞“小而美”

　　8月19日，杭州出讓的錢塘區下沙單元QT010110-20地塊，經過13輪競價，由杭州藍濱房地產開發有限責任公司以總價4.92億元競得地塊，成交樓面價18220元/平方米，溢價率13.88%。

　　8月4日，深圳寶安區新橋街道A319-1225住宅地塊的出讓，吸引了包括華潤、中海、越秀和綠城在內的4家房企“圍獵”。最終，經過25輪競價，綠城華南投資發展有限公司以12.15億元拿下上述地塊，樓面地價20363元/平方米，溢價率達11.47%。

　　從近期多城土地出讓思路看，有了較大轉變。一些新增供地容積率不高且體量較小，大多位于所在區域的核心板段。

　　7月30日，南京舉行新一輪集中供地。在此次出讓的涉宅用地中，體量小、區位優的“小而美”地塊受到開發企業的青睞。

　　其中，熱度最高的鼓樓區江漢東街地塊，建設用地面積僅4216平方米，起拍價為2.81億元。經過89輪激烈競價，由溫州千億房地產開發有限公司以3.73億元競得，交樓面價達40215元/平方米，溢價率高達32.74%。

　　另一宗熱門的江寧區秣陵街道地塊經過43輪競價，由南京朗翌置業有限責任公司以1.66億元競得，成交樓面價14755元/平方米，溢價率高達33.87%。

　　7月25日，上海徐匯徐匯區XH-02(TPL)單元051-11地塊經過28輪競價，由上海祺祥旺宇置業有限公司以12.25億元總價競得，溢價率22.38%，成交樓板價200257元/平方米，一舉刷新全國宅地單價紀錄。

　　這些熱點城市近期出讓的土地均呈現小型化、位于中心區的特征。特別是在市場信心尚處恢復期的背景下，拿地企業都在“精打細算”，而這樣的拿地策略也越來越被更多的房企所采納。

　　廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，出現上述特征主要原因在于市場變化快，只有小地塊才能滿足盡快開發、盡快銷售、盡可能消除不確定性等要求。

　　上海易居房地產研究院副院長嚴躍進認為，從開發企業角度來看，小體量地塊風險可控，且可較快形成現金回流。因此，能在成熟區域拿到一宗可控性強、開發周期短、去化路徑清晰的“小而美”地塊，無疑更符合當前行業節奏。

　　“縮量提質”成為土地市場新趨勢

　　另一方面，“縮量提質”目前正在成為土地市場的新趨勢。

　　克而瑞此前發布的一份報告指出，面對庫存壓力，地方供地策略呈現兩大特征：一是，總量持續收縮；二是，結構優化加速，核心城市通過降低容積率、聚焦優質地塊實現“縮量提質”。

　　值得注意的是，在土地市場整體成交尚處在“低谷”且未有企穩的情況下，以一二線為主的核心30城有望率先企穩。

　　根據克而瑞數據，1-7月重點30城含宅地塊成交面積5520萬平方米，同比增17%，與全國300城面積同比下降9%相比，結構性回暖正在發生。

　　土拍熱度方面，并未減弱。在核心城市加快優質地塊供應節奏之下，溢價地塊比例以及溢價地塊平均溢價率不斷攀高。

　　前七月30城溢價地塊數量占比達到30%，為近三年新高，拿地情緒已經被帶動起來。同時，溢價地塊的平均幅度同樣提升迅猛，前7月為26%，幾乎較過去兩年成倍增長。

　　聯系近期中央加力推進城市工作的指示、以及中央部委和地方政府積極響應的情況。克而瑞研究中心認為，隨著各地城市化高質量發展的進一步推進，得益于城市更新、土地收儲等工作對存量建筑、土地使用效率的進一步挖潛，預計各地將迎來更多優質宅地入市。隨著各地核心板塊持續帶來高品質住宅用地的新增供給，下半年地市有望維持適當的競拍熱度，在合理的交易規模下為穩市場提供更多動力。