房價拐點乍現(xiàn) 調(diào)控步入十字路口

    在多重壓力下，發(fā)軔于一線城市的中國房價拐點已經(jīng)傳導(dǎo)至二、三線城市，中國大部分城市的房價或進入下降通道，11月房價下降程度將更為明顯。

　　據(jù)國家統(tǒng)計局公布的10月份70個主要城市房價數(shù)據(jù)顯示，34個城市新房價格環(huán)比下降，20個城市持平。與9月份相比，10月份環(huán)比價格下降的城市增加17個。從二手房來看，價格下降的城市有38個，首次過半，持平的城市有19個。一線城市中，北京新建住宅價格指數(shù)與上月持平，而上海、廣州、深圳的房價首次出現(xiàn)環(huán)比回落，一線城市的房價拐點已經(jīng)出現(xiàn)。

　　多重因素重壓房企

　　實際上，在諸如“更加嚴(yán)厲的新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策”、“房地產(chǎn)稅試點逐步深入”、“房地產(chǎn)貸款下降”、“房地產(chǎn)商資金鏈更加趨緊”、“保障房供應(yīng)充足”以及“過高房價不可持續(xù)”等重壓持續(xù)作用下，房價或進入快速下降通道。

　　值得關(guān)注的是，房價過高、增速過快態(tài)勢不可持續(xù)。從2009年下半年以來，中國房價出現(xiàn)了新一輪上漲，但過高的房價也凸顯了社會矛盾。今年11月6日，國務(wù)院總理溫家寶在俄羅斯圣彼得堡表示，中國下調(diào)房價是國家堅定的政策，調(diào)節(jié)后的房價將使民眾能夠接受，也使房地產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展。

　　另一方面，房地產(chǎn)稅的推出能有效地打壓高端商品房需求。盡管當(dāng)前房地產(chǎn)稅征繳不多，但并非意味著房產(chǎn)稅出臺對樓市調(diào)控沒有效果。相反，房屋需求，特別是高端住宅的需求被打壓，才是房產(chǎn)稅數(shù)額有限的原因。

　　同時，房地產(chǎn)貸款收緊仍將繼續(xù)。今年前三季度房地產(chǎn)貸款顯著減少，房地產(chǎn)開發(fā)貸款同比增速為9.6%，比二季度回落5.4個百分點，個人購房貸款同比增速為6.7%，比二季度回落2.4個百分點，且兩者均接近2007-2008年那輪房地產(chǎn)低迷時期的最低水平。

　　房地產(chǎn)商資金趨緊。三季度，上市房企經(jīng)營狀況不佳、營業(yè)收入下滑、存貨激增、現(xiàn)金流日益緊張等各種問題日益凸顯。除面臨信貸緊縮以外，房地產(chǎn)企業(yè)通過信托借貸的監(jiān)管也在趨嚴(yán)。10月有消息稱，銀監(jiān)會叫停渤海信托、方正東亞信托、四川信托、五礦信托4家信托公司的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，為期3個月。

　　在保障房建設(shè)方面以保供給為首先要務(wù)。今年用于公租房等保障性安居工程建設(shè)共計1000萬套，截至9月底，已開工986萬套，占年度計劃的98%。目前來看，今年保障性住房建設(shè)任務(wù)可以在11月底前全部開工，順利完成基本沒有疑義。

　　房價下降趨勢明朗

　　但房價究竟下降多少為合理？直觀的房價(月供)/收入比分析仍有其不足之處，主要表現(xiàn)為：居民收入統(tǒng)計存在著低估現(xiàn)象；用房價、收入均值計算的房價(月供)收入比沒有考慮到不同收入階層的人群會購買不同價位和大小的房屋的事實。

　　一線城市中北京、上海、深圳的房地產(chǎn)泡沫較高，而廣州房價泡沫有限。天津、杭州、南京、武漢、成都等二線城市中，杭州的房價泡沫較高，甚至超過了一線城市的廣州。杭州房價遠高出當(dāng)?shù)鼐用袷杖胨剑蚺c杭州是宜居城市、早前浙江炒房團投機行為較多有關(guān)。而武漢的房價泡沫有限。

　　數(shù)據(jù)顯示，中國城市的房價收入比在6-10之間，即家庭收入的6-10倍，為合理區(qū)間。而由于各城市之間的發(fā)展程度不同、公共資源有一定差別，房價收入比呈現(xiàn)出來也有所不同，一線城市的房價收入比可能接近上限，而二線城市可以更加接近下限。

　　事實上，中國房價泡沫的爭論從未能夠達成廣泛意見，主要與不同人所處的收入群體存在差異，直觀感受不同有關(guān)。而以往以平均價格(包括房價與收入)的計算忽略了收入差距的事實，即不同收入階層的人群購買房屋的價位與大小是不同的。

　　如果將北京、上海的收入群體從高到低分成五類，對應(yīng)購買成交價由高至低分布的五個區(qū)間的房源，可以看到房價泡沫對中等和以下收入家庭確實存在，但豪宅市場反而泡沫較小。

　　與此同時，房價調(diào)控政策已步入十字路口。本輪調(diào)控政策已經(jīng)持續(xù)一年半的時間，中國經(jīng)濟面臨來自于房地產(chǎn)方面的風(fēng)險正在上升。其一，房地產(chǎn)泡沫正在轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)；其二，土地收入減少對地方政府的沖擊較大；其三，房地產(chǎn)投資增速在下降。因此，房價并非下降越快越多越好。

　　在通脹、房價拐點已經(jīng)出現(xiàn)、海外經(jīng)濟運行不確定性加強之下，房地產(chǎn)調(diào)控上預(yù)計不會推出更為嚴(yán)厲的政策，如何通過收入制度調(diào)整、轉(zhuǎn)移支付、加強保障房建設(shè)并促進公平分配等改善各收入群體差距，才是真正促進房價的合理回歸之道。

　　預(yù)計今年末房價下降趨勢更加明朗、通脹回落至4%左右時，下調(diào)準(zhǔn)備金率的可能性上升。今年四季度及明年，貨幣政策有望由過緊回歸中性水平，而財政政策將轉(zhuǎn)向更加積極，而這也許會成為明年宏觀經(jīng)濟政策的主基調(diào)。