房價下跌 以“斷供”變相退房或招致銀行起訴

在中央房價調控政策的堅定推進下，各地的房價逐步步入下行通道，頻現新樓盤退房和二手房交易違約現象，并催生了地產新詞房鬧。

和“醫鬧”、“薪鬧”的含義一樣，房鬧是指已購房的老業主由于對新開或新推盤價格低于其購房時的價格不滿，從而要求退房或者退差價集體與地產開發商鬧事的行為。眾多買了高價房的老業主到售樓處“維權”，要求“退房”或是“退差價”，甚至引發沖突。

那么在房價真正下跌時，高價接盤的購房者能有什么救濟手段嗎？還會引發什么其他的法律問題嗎？參與暴力“房鬧”的購房者又會面臨什么法律風險呢？

房子降價能否退房或退差價

無論是期房、現房還是二手房買賣，其法律本質都是一種買賣合同。要遵守買賣合同的基本原則平等、自愿、公平、誠實信用。在房屋買賣合同中，購房者的主要義務是支付購房款，開發商或二手房房主的主要義務是交付符合約定的商品房。商品房銷售時，如果價格明示后，購房者自愿與開發商或二手房房主簽訂購房合同，就表明雙方達成了合意，買賣合同成立。合同簽訂后雙方都應當信守約定，變更或解除合同要經過對方同意，否則應當繼續履行。

在房價上漲時，開發商或二手房房主如果自行漲價，毫無疑問屬于違約行為，購房者可以理直氣壯地要求繼續按照合同約定履行。同理，如果是房價下跌了，購房者覺得買得不合算了，也不能隨便要求退房或者補差價，類似要求沒有法律依據。

因為雙方是基于平等自愿簽訂的合同，除非購房者能證明簽訂商品房買賣合同時，對方存在欺詐、脅迫或乘人之危使自己在違背真實意愿的情況下訂立了合同，否則，即便把官司打到法院，法院也會傾向于維護社會公平和誠信，保護交易的繼續履行。所以，房價漲跌是不能退房或退差價的。

“特殊條款”是退房“尚方寶劍”

在期房買賣合同中，合同一般約定由購房者提前支付相應的房屋價款，而開發商于相對滯后的一個時間交付房屋，這種履行義務時間的不同步性，的確會給雙方帶來一定的履約風險。

在房價下跌、賣方市場向買方市場轉變的情況下，一些開發商會從穩定人心、聚攏人氣、提升購房者信心等多方面考慮，會在購房合同中加入“降價補償條款”，在《商品房預售合同》中作一些約定：如對房產作一個保值約定開發商承諾不降價，如果出賣人降價或者變相降價的，則應當承擔違約責任；或者約定在交房之前，如果開發商對同一樓盤銷售的房產降價或者變相降價的，購房人有權退房，或者有權要求開發商退還房產價格的差價。

一般情況下，開發商會給購房者開具一個承諾書，統一規定一個成交均價或基準價，如果降價，將按差價或差價的二倍補償。但開發商一般會限定只是跟樓盤自身售價比，不會與周邊樓盤價格相比。

這種降價補償協議相當于一個保值協議書，客戶在簽訂購房合同的同時加入降價補償條款，或者另外再簽訂承諾書。開發商的這種承諾，是有法律效力的，如果出現降價，開發商必須按照承諾書履行責任。但需要注意的是，具體內容不能違反法律和行政法規的禁止性規定，否則也是無效的。

購房者在簽訂購房合同時，應該要求開發商將此降價補償的承諾落實成白紙黑字，不能相信開發商的口頭承諾，一旦發生糾紛，口頭承諾對于購房者是不利的。而且，降價補償協議最好明確、具體，協議書要寫明降價補償的條件，何種情況視為下跌情況的成立，降價補償的期限，降價補償的基準價及計算方式，補償的方式等。如僅寫“如有降價一律補償”缺乏可操作性，很可能使降價補償淪為空話。

從法律上講，這種承諾是房屋買賣雙方事前對日后如果出現房產降價的情況如何處理所作的一個約定，是買賣合同的一部分，是合法有效的。將來一旦出現了房價下跌、開發商降價銷售的行為，購房人就可以按照合同的約定要求退房或補差價了。

“斷供”能否變相退房

在房價大幅度下降時，部分采用低首付或者分期首付的樓盤，當首付額較低且降價幅度超過首付時，有些購房者可能會選擇通過斷供來“變相退房”，而投資型客戶由于資金鏈斷裂或者對市場預期悲觀等原因更傾向于選擇斷供。

但是，斷供要付出信用降低的代價。選擇按揭貸款方式購買住房的購房人，若購房人未能按期向銀行還款，拖欠時間達到合同設定的某個標準，就會招致銀行的起訴，被要求繳納相應利息、罰息。如果購房人繼續拒不還款，銀行就會收回房產，進行拍賣。

但拍賣按揭抵押的商品房，一般得價較低，若拍賣款不足以清償銀行本息，購房者除了須填平欠繳銀行的本息，還要額外負擔法院案件受理費、公告費、評估費、拍賣費等費用，還會入選各大銀行的信貸“黑名單”，有損個人今后的金融信譽，導致今后在申請貸款、辦理信用卡甚至出國旅行、享受金融服務等方面受到不同程度的負面影響。

這時購房者不但損失了已經支付的首付款，還會付出信用降低的代價。這在金融業快速發展、良好的信用記錄日益成為無形資產的時代背景下，代價似乎有點大。

暴力“房鬧”或面臨坐牢

“還未交房，數十萬的首付款就瞬間蒸發了”，這樣的遭遇的確令人同情，但即便如此，也不應采取一些過激行為來表達自己的訴求。如果不存在法定或約定的退房情形，老業主不能因為一時的沖動而導致違法行為產生。譬如，媒體先前報道過的，老業主擁堵小區道路、與開發商拳腳相向等“房鬧”做法。

諸如破壞開發商沙盤等過激行為則會使本來的受同情者最終變成侵權者。因為在此過程中，如果將財物損壞，首先要承擔相應的侵權賠償責任；如果發生了人身傷害或者打砸搶等事件，相關人員有可能觸犯《治安處罰條例》。

更為嚴重的可能觸犯刑法，構成尋釁滋事、故意損壞財物或者故意傷害等罪行。所以老業主應本著理性、克制的情緒依法維護自身的合法權益。

法官提示

國家對房地產市場的宏觀調控并非是一個令所有市場主體猝不及防的突變過程，而是經歷了一個逐步加強和完善的演變過程。房屋買賣合同作為一種標的額相對較大、與買賣雙方切身利益密切相關的合同，當事人在簽訂合同時對合同訂立后可能出現的房地產市場風險及各種履行障礙均應當有一定程度的預見和判斷。

需要明確的是，如果存在以下情況，購房者可以訴諸法律要求退房：在《商品房預售合同》中約定了降價補償條款、商品房存在質量問題、開發商擅自變更了房屋的建筑設計、房屋的實測面積與暫測面積出入超過正負3%、開發商未能在《商品房預售合同》約定的時間內取得商品房地產權證（大產證）或者開發商未能在約定的時間內交房逾期超過一定時間的。

我們都熟知一句話“股市有風險，入市需謹慎”，同樣的道理，房價上下波動，購房人自己應該有所預測和判斷，如果房價下跌就要求補償，甚至暴力“房鬧”，其實是破壞了買賣信用體系，有違誠實信用和公平原則。反過來說，房價上漲時，開發商也不能要求購房者退房。

其實，如果購房者是一個“理性人”，在買房時已經對自己的承受能力和需求的緊迫程度作出了正確的預估，綜合了各方面的考量，認為劃算才會購買，則不管房價如何下跌，都沒有太大影響，因為購房滿足的不僅是投資需求，還有生活需求等，如果房價回漲，損失也有希望補回來。

房價下跌的“受害者”，通常是超前消費者和炒房族，對于這樣的投資或者投機者不應忘記“高回報”通常是與“高風險”相伴的，今后更應提高投資的風險意識和必要的法律意識，理性判斷，不要追漲，也不要殺跌，以理性平和以及必需的原則來做出購房決定。事實上，法律很難滿足每一個人在每一個階段的要求，只能實現一種大致的公平。"

五種情況可以要求退房

1.在《商品房預售合同》中約定了降價補償條款；

2.商品房存在質量問題；

3.開發商擅自變更了房屋的建筑設計；

4.房屋的實測面積與暫測面積出入超過正負3%；

5.開發商未能在《商品房預售合同》約定的時間內取得商品房地產權證（大產證）或者開發商未能在約定的時間內交房逾期超過一定時間的。