二手房“以租代售”過(guò)嚴(yán)冬 “捂房”打持久戰(zhàn)

    12月12日二手房過(guò)戶(hù)指導(dǎo)價(jià)新標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，成為壓倒北京二手房市場(chǎng)的最后一根稻草。面對(duì)開(kāi)發(fā)商層出不窮的降價(jià)誘惑，二手房賣(mài)家咬緊牙關(guān)堅(jiān)持不降價(jià)，抱著對(duì)明年形勢(shì)轉(zhuǎn)變的期待，部分二手房主開(kāi)始選擇以租代售。專(zhuān)家表示，這些跡象表明二手房市場(chǎng)正式陷入了相較于新房市場(chǎng)更為嚴(yán)酷的寒冬季節(jié)。明年的樓市將展開(kāi)的是多方心理戰(zhàn)。

　　過(guò)戶(hù)新標(biāo)準(zhǔn)，致二手房市場(chǎng)慘淡

　　12月12日是北京正式執(zhí)行二手房過(guò)戶(hù)指導(dǎo)價(jià)新標(biāo)準(zhǔn)的首個(gè)工作日，數(shù)據(jù)顯示，北京二手房當(dāng)天的網(wǎng)簽數(shù)量?jī)H為82套，創(chuàng)下了3年來(lái)工作日的最低紀(jì)錄。

　　北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，新政實(shí)行當(dāng)周，二手住宅網(wǎng)簽成交量581套。但與之形成鮮明對(duì)比的是，12月5日至11日，北京二手住宅的網(wǎng)簽量達(dá)8502套，比11月第二周上漲4.4倍。而此前北京市二手房市場(chǎng)已經(jīng)連續(xù)數(shù)月成交不足萬(wàn)套，這一周成交量幾乎與9、10兩月的月成交量相當(dāng)。

　　據(jù)據(jù)監(jiān)測(cè)中心分析，首先，新政第一個(gè)工作日簽約的82套住宅中，絕大部分為之前積壓的公積金貸款簽約，因?yàn)檫@部分交易在新政前也基本是按照市場(chǎng)價(jià)格納稅，所以并不著急趕舊標(biāo)準(zhǔn)的末班車(chē)；其次，新標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行后的最近一段時(shí)間里，二手住宅被提前集中釋放，所以在將來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間，二手住宅將持續(xù)這一狀況。

　  租賃市場(chǎng)一直都很“靠譜兒”

　　一位房主張先生接受筆者采訪表示，自己持有一套2006年購(gòu)買(mǎi)位于北四環(huán)的兩居室，購(gòu)買(mǎi)初衷是投資，由于該房地理位置條件優(yōu)越，租金回報(bào)一直都算比較理想，房屋價(jià)格也上漲了一倍。但由于今年房地產(chǎn)政策突然轉(zhuǎn)向而始終不明朗，便在9月考慮適機(jī)出手。

　　令這位房主沒(méi)有想到的是，上個(gè)月才和一位意向買(mǎi)主談好價(jià)格，還在決策階段的時(shí)候又逢新政出臺(tái)。“從過(guò)戶(hù)新標(biāo)準(zhǔn)的發(fā)布到執(zhí)行僅有14天，還來(lái)不及和買(mǎi)主溝通完成交易，政策就已經(jīng)變了，太快了！”該房主表示，“這前后差了10多萬(wàn)元稅費(fèi)。”隨后，張先生改變了賣(mài)房的打算，等明年的政策更明朗一些的時(shí)候再做決定。

　　回顧今年二手房市場(chǎng)交易情況，年初，國(guó)務(wù)院出臺(tái)遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知和北京系列房地產(chǎn)調(diào)控措施，抑制了房地產(chǎn)的投資投機(jī)行為和一部分購(gòu)房需求，二手房市場(chǎng)頓時(shí)蕭條起來(lái)，但這卻助推租賃市場(chǎng)的火爆。二月份，隨著務(wù)工人員節(jié)后集中返京，租賃迎來(lái)傳統(tǒng)銷(xiāo)售旺季，加之因受“京十五條”影響，許多購(gòu)房者與物業(yè)持有者都擱淺置業(yè)與出售計(jì)劃，開(kāi)始觀望市場(chǎng)，“轉(zhuǎn)售為租”和“轉(zhuǎn)買(mǎi)為租”情況加劇，也客觀增加了租賃市場(chǎng)的容量和活躍度，因此租金也隨之水漲船高。

　　7、8月份，租賃市場(chǎng)迎來(lái)第二個(gè)高峰期，畢業(yè)生及換租需求逐步釋放，市場(chǎng)中外地來(lái)京務(wù)工的大學(xué)生和求學(xué)入校型租賃成為市場(chǎng)的新熱點(diǎn)，隨著暑期的到來(lái)，學(xué)區(qū)周邊的租賃需求量開(kāi)始升溫，成交量和租金也隨之進(jìn)一步升級(jí)。但隨著暑期的結(jié)束，租賃市場(chǎng)逐漸趨冷，公租房的入市，也相對(duì)消化掉部分租賃需求，租金價(jià)格穩(wěn)中有降。

　　有專(zhuān)家表示，由于房屋租賃買(mǎi)賣(mài)合同是中長(zhǎng)期簽約行為，一般合同期都在半年或以上，所以其主要受季節(jié)性波動(dòng)影響。就目前形勢(shì)來(lái)看，未來(lái)數(shù)月的租金水平并不會(huì)因?yàn)槟切┦艿秸邤D壓而出現(xiàn)的新房源造成市場(chǎng)大幅震蕩。

　　在觀望的主要是散戶(hù)

　　筆者從中介公司了解到，在新計(jì)稅政策出臺(tái)前放盤(pán)的都是散戶(hù)，大多擁有自己的主業(yè)，早幾年利用手中的積蓄購(gòu)買(mǎi)了小戶(hù)型作為出租，而在調(diào)控措施下，他們?cè)诒ＷC有一定利潤(rùn)的情況下，希望盡快出手。但自12日以后，這些散戶(hù)開(kāi)始轉(zhuǎn)投租賃市場(chǎng)，對(duì)明年樓市持中長(zhǎng)期觀望態(tài)勢(shì)，有不少房主紛紛表示，這種做法是出于無(wú)奈，在樓市被套還有租金可吃，一旦算盤(pán)沒(méi)打好，在低谷的時(shí)候把房賣(mài)掉投資到其他地方，可能會(huì)血本無(wú)歸。

　　據(jù)了解，在北京一次性買(mǎi)下十幾套物業(yè)的一般都是專(zhuān)業(yè)投資客，在房地產(chǎn)上行時(shí)期，他們手中握有充足的資金，買(mǎi)房子像買(mǎi)大米一樣。在這些人眼中，目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)并未到達(dá)低谷，投資客依然抱有僥幸心理，不甘心大幅度降價(jià)拋售，而轉(zhuǎn)為長(zhǎng)期投資計(jì)劃。

　　另有專(zhuān)家做出推論，在北京，專(zhuān)業(yè)做短期房地產(chǎn)投資的人其實(shí)早已在去年就撤離住宅市場(chǎng)，投身商業(yè)地產(chǎn)炒寫(xiě)字樓商鋪。現(xiàn)在被套的房東主要為有主業(yè)的散戶(hù)，這部分投資者才是物業(yè)持有主力。在大多數(shù)時(shí)間里，他們沒(méi)有快速資金套現(xiàn)的需求，而更追求的是投資穩(wěn)定性，他們不會(huì)因?yàn)橐挥酗L(fēng)吹草動(dòng)就集體出逃，而是“停下來(lái)”這種第一心理反應(yīng)，這就佐證了被社會(huì)普遍報(bào)道的“觀望情緒”之說(shuō)。所以就這點(diǎn)來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)的主角不是房，是業(yè)主，明年將要來(lái)到的是一場(chǎng)心理戰(zhàn)。