中國樓市調控進入下半場

    如果說，“遏制房價過快上漲”是樓市調控上半場的目標，那么，“促進房價合理回歸”，則無疑是中央經濟工作會議為樓市調控下半場確定的任務。

　　為什么在“遏制房價過快上漲”后，還必須“促進房價合理回歸”？

　　因為只有讓房價回歸到民眾能接受、樓市能健康發展的合理水平，才能有效降低全社會的生活、商務成本，促進經濟結構調整，保持經濟長期穩定增長。

　　讓人稍感欣慰的是，經過不斷加碼的樓市調控，房價過快上漲勢頭已得到了抑制，房地產市場的金融屬性被進一步削弱，目前絕大多數城市的房價下行趨勢已經確立。佐證這一判斷的是，央行不久前發布的2011年第四季度全國50個城市城鎮儲戶問卷調查。這份問卷調查顯示，在各主要投資方式中，偏好“房地產投資”的居民為16.5％，較上季大幅下降7.1個百分點。“房地產投資不再是居民的投資首選，抑制房價過快上漲的調控目標已經基本實現，調控取得了階段性的成果。”央行在調查報告中如是表述。

　　“階段性成果”的取得，無疑宣告了上半場順利收官，也標志著圍繞著下半嘲促進房價合理回歸”目標而展開的政策調控已經箭在弦上。

　　如何才能確保下半嘲房價合理回歸”目標的實現？

　　從目前情況看，一方面，在樓市調控進入下半丑，隨著土地市場遇冷、對土地收入依賴較大的地方政府的現金流受到了影響，微調或變相放松樓市調控政策時有耳聞，繼續堅持樓市調控將面臨越來越大的阻力。另一方面，盡管不少城市出現了所謂“降價潮”，但這些房價下降一如全國工商聯房地產商會會長聶梅生所言，“媒體熱追的只是郊區的盤，又降價又打折又砸樓盤售樓處等，但這并不是全國普遍的一個情況。”顯然，只有一個城市中心城區的標志性項目降價，這個城市的房價才算真正開始回落；也只有以中心城區下跌的房價為基礎計算出的均價，才能真實反映該城市房價是否真正實現了“合理回歸”。但現實是，一些一線城市，中心城區可供開發的土地有限，導致市區地價居高不下，均價也隨之受到影響，降幅緩慢，房價合理回歸非常艱難。

　　不過，人們從國家統計局此前發布的11月份70個大中城市房價指數中還是驚喜地發現：環比房價下調超過0.5的6個城市中全部為限購城市，限購的40個城市中有30個城市出現了房價環比下調，7個城市房價停漲。這表明，不管地方政府阻力多大，中心城區房價“回歸”多難，只要我們堅定信心，堅持既有樓市調控政策不放松，假以時日，房價出現實質性調整，并非奢望。另一方面，目前我國住房供應存在較大結構性缺陷，保障房覆蓋率較低，遠不能滿足中、低收入群體的必要需求。“十二五”期間，地方政府如果能確保用3600萬套保障房覆蓋更多城鎮居民，那么，此舉無疑會助力房價“合理回歸”。此外，房企償債高峰的到來，也為房價合理回歸提供了重要契機：一方面，很多房企依托房產抵押而獲得的民間借貸，都到了償還期，房企要還這些借貸，必然要拋售房產，這將會給房價下行帶來外部推力，日前出現的濟南開發商劉城因高利貸難以償還、資金鏈斷裂而跑路的事件，已經發出了這方面的警訊；另一方面，房企通過海外債、房地產信托、基金、私募等方式獲得的借款，今年上半年也到了償還時點，屆時房企將會因為嚴峻的資金壓力，而不得不降價銷售、回籠資金，從而被動推動房價下行。

　　總而言之，要“促進房價合理回歸”，就必須繼續通過政策引導，逐漸剔除房地產市場的投資屬性，讓樓市回歸到以居住為主的市場上來。而要實現這一目標，就必須在繼續堅持房地產調控政策不放松的基礎上，適度調整房地產調控手段。比如，可以通過征收房產稅的辦法，增加投機成本；也可以通過適度調整首套普通商品房首付比例、住房貸款利率的辦法，鼓勵剛需者購房。只有投機需求被抑制了，居住成了住宅的主要屬性，樓市下半場的調控才有望大功告成。