全國房價仍處下跌通道 2012將是罕見購房良機

導讀：展望2012年，房地產市場基本走勢是可以預判的：市場總體偏冷，上半年慣性下行，下半年筑底后試探性復蘇。沒有哪個行業像房地產業這么熱鬧、跌宕、折騰。近十幾年來，每年都有“好戲”，而且主角與劇情皆不同。

回顧近幾年，2007年市場爆熱，2008年行業速凍，2009年報復性反彈，2010年高位略升，2011年調頭向下。過去的一年，房地產調控嚴厲程度堪稱史上之最，房地產開發、供應方被全面壓制，投資投機性需求基本全線撤退，部分自住需求亦被誤傷，只剩剛需孤軍奮戰，所以表現為中小戶型普通住宅相對吃香，大戶型、高端房遇冷。

從數據看，2011年全國商品房銷售面積同比增長7%左右；全國商品房成交均價同比上漲6%左右。若觀察市場化的商品住宅，則2011年一二線城市成交量平均下跌約二成，價格基本持平。若看價格走勢，則2011年9-10月全國房價出現拐點，至今仍在下跌通道中。

展望2012年，房地產市場基本走勢是可以預判的：市場總體偏冷，上半年慣性下行，下半年筑底后試探性復蘇。在政策總體偏緊的情況下，很難期望樓市還會出現類似2009年那樣的絕地大反攻。2012年新建商品住宅成交量，依然不樂觀，2011年主要是大城市成交萎縮，2012年將會傳遞到三四線城市。價格下跌的持續時間，將會超過2008年下半年至2009年一季度那一輪調整，2012年上半年以下跌為主，下半年可能轉為陰跌、盤整，也有可能由跌轉漲，這存在較大的變數。

隨著樓市的過山車般的起落，近幾年購房人的心情同樣起伏不定。2007年投資投機性購房瘋狂，2008年需求奄奄一息（全國商品房成交量近十年來首降15%），2009年后悔者甚眾（全年全國房價上漲超23%，近十年最大漲幅，很多人后悔沒早點下手），2010年猶豫不定（一季度熱，二季度冷，三季度溫，四季度暖），2011年悲喜兩重天（沒下手的樂見房價終于開始跌，上半年入市的恨得牙根癢，砸售樓處者屬極端者）。

那么，對于已經來臨的2012年，購房者該何去何從？平時，總有人問我如何購房，這實在是一個復雜的問題，永遠沒有標準答案！

房屋最重要的兩個特點：不動產、異質性。每套房子的空間位置都具有惟一性，都具有獨特的產品內涵，無法拷貝。購房需求同樣具備上述兩個特征，只是程度稍弱。每個家庭購房的目的、要求都不可能完全一樣，即便同樣是預算100萬的二房，也對地段、區域、品牌有不同傾向。

因此，不可能對具體的購房人，給出具體的購房建議。如果一定給點建議，那也是從購房時機上，做些大致的判斷。

首先，2012年將是過去兩年和未來幾年罕見的入市良機，房價總體維持下跌態勢，尤其是上半年，多數一二線城市的實際水平（區別于成交均價），也即你可以買到的房價，將會回到2010年上半年，甚至是2009年下半年的水平。少數新盤的價格，極端情況回到2009年初的水平。

另外，下半年房價會筑底回升，2013年將會步入上行通道，全年皆是較好的購房時機，但具體是哪個季度更好些，還須走一步看一步。

其次，從購房需求的性質分析。2012年，對于短線投機需求，基本沒機會。對于長線投資需求，仍可適當購房，雖然未來五至十年，不可能重現2004-2010年房價平均漲幅，但肯定將是正增長，必定會跑贏CPI，甚至略超GDP增幅。對于自住需求，購房的主要目的是改善生活環境，不必太在意房價波動，幸福是第一位的，應該抓住難得的購房時機。