萬億債務或將引爆 房企歲末年初轉移可能風險

導讀：2011年，一線城市樓市銷售量嚴重萎縮，去年10月份，全國樓市成交量更呈“斷崖式”的下跌，為什么至今房地產市場還沒有出現非常大的調整和整合？

歲末年初，房地產業降價、寒冬等主題持續發酵，“不談利潤談風險”成了地產大佬們的常態。在銷售資金回籠和融資雙雙受阻的環境下，2012年樓市的風險正在累積加大，與此相對應，開發商的結盟、合作新運動越來越多地浮出水面。

2011年最后一天，奧園集團位于番禺萬博中央商務區的大型商業項目奧園中央與廣州國資委舉行合作開發簽約儀式，標志著民企傍上一棵“大樹”正式進駐番禺新城未來中心區。 此前不久，廣物地產在金沙洲與廣百合作開發的金沙洲首個城市綜合體項目———金沙山海名門奠基。這些項目的“錢景”如何目前尚不可知，但至少有一點是確定的，對可能的風險，開發商由“一肩挑”變成了“雙人扛”。

萬億債務或逐一引爆

2011年，一線城市樓市銷售量嚴重萎縮，去年10月份，全國樓市成交量更呈“斷崖式”的下跌，為什么至今房地產市場還沒有出現非常大的調整和整合？去年年底，世聯地產董事長陳勁松在一次內部會議上稱，“行業到目前為止還不那么缺錢，因為都是負債，這些債務將在2012年年中開始逐步到期”。

據了解，目前，房地產市場除銀行貸款外還有四個方向的錢還沒有到期。第一是離岸的私募債，過往一年多前，在香港發行的中國房地產離岸的私募債，以項目為例約有千個，大概是兩年期，今年年中將會陸續到期。第二是信托，2010年全國發行信托3.6萬億元，2011年上半年發行4萬億元，其中1/3是銀行的理財產品，2/3是房地產信托，這筆錢將會在2012-2013年陸續到期。

第三是房地產基金，過去一年整個房地產行業大概有1000億元。第四是“高利貸”，過去一年約有4萬億元，其中2萬億元進入了房地產。此外，政府債務、銀行抵押貸款、上下游融資(包括建筑商參建和銷售預售款)等，都在房地產體系中循環。

東方證券分析師楊國華測算顯示，上市房企長短期付息債主要分布在未來3年內，其中有46%的債務集中在2012年償付，2012年一季度償還比例將達到最高的12.2%，到今年年中，上述幾方面的債務或將一一引爆。

破產者或是大型房企？

近期，因資金斷裂而“跑路”的現象重現樓市。據報道，2012年第一天，廈門某樓盤開發商“失蹤”了，70多個購房者迎著寒風，連夜堵在開發商住處前追討購房款。據了解，自限購實施以來，安徽、成都、長沙、天津等多個城市不斷傳出開發商因資金鏈斷裂而“跑路”的消息，粗略統計，不少于10例。

業內人士指出，“跑路”是一種極端的風險轉嫁方式，直接將爛攤子甩給無辜的消費者，其實，在走到“跑路”這一步之前，并購、重組、出售股權等，開發商有多種“轉嫁”、“改嫁”的可選擇方式。據數據顯示，2011年前三個季度，全國房地產企業并購案例近90起，總并購金額近260億元，比2010年增長120%。2012年以來，北京、上海、天津、重慶四大城市掛牌出售的房企和項目超過600宗。

財經評論人葉檀指出，如果中國的房地產調控政策持續不斷，那么房企的數量會呈“幾何級”的縮水。“在未來5年內，房地產開發企業將從萬家下降到千家”，陳勁松直接指出，一兩家重要的房地產企業破產，將成為本輪房地產達成宏觀調控目標的重要標志，“破產者未必是中小型房企，也有可能是全國化布局的大型房企”。

斷臂、賣身解決錢荒

“2012年剩者為王，為了剩下，非常規的融資方式你不得不用。”番禺華南板塊某發展商財務總監透露，在圈子里，大家都在想方設法“解套”。而他所指的“非常規融資方式”，主要是指樓盤股權變更，似乎已變成一種普遍現象。其表現方式主要有兩種：一是“斷臂”，二是“賣身”。鏈家地產市場研究部統計數據顯示，2011年以來，北京和上海兩大產權所中掛牌的房地產行業項目超過170宗，比2010年增加14%，涉及金額超過180億元。

“通過變賣資產解決錢荒問題，或者希望通過尋找合作方分攤樓市下行風險”，該財務總監透露，這里所指的“合作方”其實就是各類投資基金。在基金“接棒”房地產的同時，2011年地產基金的募集也進一步提速。清科研究中心報告稱，2011年前11個月，共有26只可投資于中國內地地區的私募房地產投資基金完成募集，募資總額達36.42億美元；投資方面，前11個月，共完成房地產投資35起，交易總額22.20億美元。