樓市新年“開門綠”部分房企降價(jià)促銷范圍將擴(kuò)大

   部分房企或臨“流動性”危機(jī) 降價(jià)促銷范圍將擴(kuò)大

　　新年樓市“寒意”逼人，不但多個(gè)大城市成交量跌入冰點(diǎn)，價(jià)格跌跌不休，連去年逆市飄紅的大型房企1月業(yè)績也不容樂觀。

　　從2008年到2011年，行業(yè)領(lǐng)頭羊萬科每年首月銷售業(yè)績都一直呈上升趨勢，銷售金額也從不足百億元一直上升到了去年的約200億元。而今年1月萬科銷售面積和銷售金額同比分別下降28.1%和39.3%。這是2008年以來，萬科開年銷售首次同比下降。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，在部分房企銷售回籠資金不足的情況下，越來越多企業(yè)或會遭遇“流動性”危機(jī)，而為求出路，降價(jià)促銷的范圍將因此擴(kuò)大。

　　新年樓市“寒意”逼人，不但多個(gè)大城市成交量跌入冰點(diǎn)，價(jià)格跌跌不休，連去年逆市飄紅的大型房企1月業(yè)績也不容樂觀。

　　萬科日前發(fā)布1月銷售業(yè)績顯示，2012年1月份實(shí)現(xiàn)銷售面積119萬平方米，銷售金額122億元，環(huán)比分別上升98.5%和109.7%，同比分別下降28.1%和39.3%。資料顯示這是2008年以來，萬科開年銷售首次同比下降。

　　萬科董事會秘書譚華杰表示，1月份銷售環(huán)比大幅增長主要是因?yàn)槿ツ昱R近年底公司推盤量較大，很大一部分客戶雖然在12月實(shí)現(xiàn)了認(rèn)購，但是在今年1月隨著簽約完成而計(jì)入當(dāng)月銷售。另一方面，今年由于春節(jié)假期到來較早，對1月份住宅市場的影響也會更大一些。

　　不過仔細(xì)分析卻可以發(fā)現(xiàn)，與往年春節(jié)所在的月份相比，今年1月份主要城市的批準(zhǔn)預(yù)售面積差異不算很大，但各大城市的成交面積卻大幅下滑，春節(jié)樓市成交更是被不少業(yè)內(nèi)人士稱為跌至“零度以下”。

　　相關(guān)網(wǎng)站監(jiān)控的全國28個(gè)一、二線城市中有27城龍年春節(jié)期間的商品住宅市場成交量不及去年同期，4個(gè)城市更是呈現(xiàn)0簽約態(tài)勢。而廣州同比降幅高達(dá)81.5%，上海、深圳也均有超3成的萎縮。

　　促銷手段有聲勢欠實(shí)惠

　　面對當(dāng)前的銷售形勢，不少開發(fā)商在春節(jié)前后都持續(xù)通過促銷活動維持聲勢。像保利地產(chǎn)從1月1日至2月元宵節(jié)期間，在全國40多個(gè)主要城市聯(lián)合舉行大型促銷活動，共涉及100余個(gè)在售項(xiàng)目和2萬套房源。

　　不過，由于保利地產(chǎn)促銷內(nèi)容和促銷力度由各個(gè)城市機(jī)構(gòu)自行確定，整體來看優(yōu)惠幅度較小，部分城市和項(xiàng)目的促銷僅體現(xiàn)在特價(jià)房的范圍之內(nèi)，且特價(jià)房套數(shù)較少。而像越秀地產(chǎn)、富力地產(chǎn)等開發(fā)商，近期在每個(gè)樓盤推出大約十多套的特價(jià)單位，總體優(yōu)惠的范圍也不算大。

　　看點(diǎn)1　房企今年流動性危機(jī)將現(xiàn)

　　從國家統(tǒng)計(jì)局公布的開發(fā)企業(yè)資金來源的構(gòu)成來看，進(jìn)入2011年以來，國內(nèi)貸款比重持續(xù)下降，由去年1~2月份的22.0%下降到1~12月份的15.09%；企業(yè)自籌資金比重大幅上升，由1~2月份的34.4%上升到40.95%；隨著信貸繼續(xù)緊縮，開發(fā)企業(yè)資金狀況不容樂觀，被迫更多地利用自有資金。

　　來自廣東省房協(xié)的數(shù)據(jù)更顯示，2011年廣東省房企貸款比2010年減少5.8%，按揭貸款減少6%，貸款占比下降約4個(gè)百分點(diǎn)，相反，自籌資金占比達(dá)三成一，上升4個(gè)百分點(diǎn)。

　　而相比融資較為困難的中小房企，標(biāo)桿房企目前資金狀況相對較好。如2011年萬科銷售1215億元，同比增長12.4%、恒大銷售803億元，同比增長59%、保利銷售732億元，同比增長10.7%、中海銷售870.9億港元，同比增長29.8%；廣州地區(qū)銷售金額突破100億元的房企有保利等。這也導(dǎo)致去年底雖然多次傳出有樓盤降價(jià)，但全面性降價(jià)沒有出現(xiàn)的原因。

　　世聯(lián)地產(chǎn)研究就顯示，2011年部分房企一直扛到最后才降價(jià)的原因在于資金緊張程度不及2008年，但是進(jìn)入2012年，隨著償付債務(wù)密集到期以及銷售不暢，房企很容易出現(xiàn)流動性危機(jī)。

　　看點(diǎn)2　個(gè)別或破產(chǎn) 大力促銷增多

　　“目前從政策面還是資金面都不支持市場形勢反彈，但是在一季度內(nèi)出現(xiàn)大規(guī)模促銷的可能性也不大。”廣東省房協(xié)理事趙卓文向記者分析，大部分開發(fā)商資金情況還“頂?shù)米　?。不過，今年也不排除會有部分“破產(chǎn)”的個(gè)案。

　　合富置業(yè)首席市場分析師龍斌表示，目前房企對2012年的市場普遍持謹(jǐn)慎看法，至少在上半年交易量、銷售下降幾乎成為共同的預(yù)期，所以，房企更重視現(xiàn)金流，重視銷售，大力降價(jià)促銷也不會少，共同的策略是準(zhǔn)備“過冬”。相對而言，標(biāo)桿上市房企及小部分資金緊的中小企的動作會更積極。

　　不過，經(jīng)緯行研究中心楊靖比較樂觀，他認(rèn)為，春節(jié)市場的情況對未來市場走向并無明顯指向意義。預(yù)計(jì)隨著假期的結(jié)束，壓抑了近半年的剛性需求或?qū)⒅鸩结尫?，未來市場仍將是機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存。