首套房貸利率優(yōu)惠重現(xiàn) 符合差別化信貸政策

    近日有消息稱，四大國有商業(yè)銀行近日在京召開座談會共同研究差別化房貸政策，提出首套房貸款利率可在基準(zhǔn)利率內(nèi)根據(jù)風(fēng)險情況合理定價。這意味著客戶在申請首套房貸款時有望在基準(zhǔn)利率以下獲得一定的優(yōu)惠。

　　記者就此事向幾家相關(guān)銀行分行負(fù)責(zé)人求證時，均得到了肯定的答復(fù)。據(jù)他們介紹，雖然目前還未大范圍針對首套房貸款利率進(jìn)行明確下調(diào)，但針對優(yōu)質(zhì)客戶的利率優(yōu)惠已經(jīng)展開，這也符合差別化的政策導(dǎo)向。

　　一直以來，各家銀行普遍聲稱“首套房貸以基準(zhǔn)利率為執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，在政策范圍內(nèi)執(zhí)行差別化政策”，但去年底各家銀行普遍上浮利率，此前逐步回歸基準(zhǔn)，再到眼下的“非普遍性”折扣，銀行在首套房貸利率上的“松動”明顯。

　　首套房貸利率優(yōu)惠基礎(chǔ)“夯實(shí)”

　　國家統(tǒng)計局最新數(shù)字顯示，2月份CPI同比上漲3.2%，漲幅比上月大幅下降1.3個百分點(diǎn)，且低于目前銀行的一年期存款利率3.5%。

　　CPI漲幅同比下行及負(fù)利率的消失為貨幣政策操作提供了空間。上月，央行啟動了2012年首次降低存款準(zhǔn)備金率的操作，為市場釋放了約4000億元的流動性。

　　記者了解到，由于流動性趨于寬松，目前貨幣市場利率已呈下降趨勢，銀行間同業(yè)拆借利率持續(xù)回落。此外，2月份以來，央行陸續(xù)開展正回購操作，回購利率維持在2.8%和3.16%不變，再次表明市場流動性趨緊的情況已出現(xiàn)很大程度的緩解。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，流動性寬松意味著銀行可貸資金趨向充裕，這在一定程度上為銀行將更多資金投向首套房貸款及降低首套房貸款利率奠定了基礎(chǔ)。

　　2011年，由于宏觀調(diào)控政策再加上銀行資金緊張，房地產(chǎn)貸款規(guī)模持續(xù)回落。對此，央行副行長劉士余表示，這既是房地產(chǎn)調(diào)控走向的一個好的表現(xiàn)，同時也要研究下一步可能會產(chǎn)生的影響。他透露，最近業(yè)內(nèi)對今年房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)已達(dá)成共識，在信貸實(shí)行總量管理的前提下，各家銀行對個人居民首套自住普通商品住宅的貸款必須予以保證，符合條件的借款人購買首套普通商品住宅時，銀行要給予貸款。

　　對首套房貸款利率，劉士余表示，在各家銀行自主定價的基礎(chǔ)上，鼓勵其在基準(zhǔn)利率和首套房貸款優(yōu)惠利率的下限(即八五折)之間，根據(jù)借款人的財務(wù)狀況權(quán)衡定價。

　　利率下調(diào)時機(jī)已經(jīng)來臨

　　記者近日走訪京城各家銀行后發(fā)現(xiàn)，雖然銀行普遍未明確表態(tài)可對首套房貸款利率“打折”，但優(yōu)質(zhì)客戶在一些支行網(wǎng)點(diǎn)已可申請到不同程度的折扣，幅度介于九折和九九折之間。

　　分析人士認(rèn)為，首套房房貸利率優(yōu)惠是落實(shí)差別化住房信貸政策的重要措施，首套房體現(xiàn)的是居民對住房的剛性需求，此前多家銀行上浮首套房貸利率，多是出于配合房地產(chǎn)調(diào)控政策以及控制風(fēng)險的原因，“隨著目前房價繼續(xù)合理回歸，剛性需求依然不減，在首付比例仍然較高的情況下，銀行下調(diào)首套房貸利率的時機(jī)已經(jīng)來臨”。

　　據(jù)悉，去年年底，由于流動性緊張銀行信貸額度不夠?qū)捲＃瑢?dǎo)致部分銀行將首套房貸利率上浮5%至10%，令首套房購房成本大增。目前，銀行對首套房房貸利率打折后，如果按去年7月7日最近調(diào)整的基準(zhǔn)利率9折優(yōu)惠計算，貸款100萬元、按揭20年、采取等額本息還款法的客戶，每月將還款7365元，較基準(zhǔn)利率每月少還420元左右。

　　不過，中國人民大學(xué)財政與金融學(xué)院副院長趙錫軍認(rèn)為，雖然去年以來央行已兩次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，銀行資金壓力有所緩解，但無論是四大國有商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行還是城市商業(yè)銀行，所有涉及房貸利率的調(diào)整都應(yīng)符合國家相關(guān)政策，不能突破政策底線。“而且，從市場角度看，銀行要綜合考慮成本、收益、客戶等多個角度，在切實(shí)降低貸款風(fēng)險的基礎(chǔ)上才能適當(dāng)增加貸款規(guī)模。”

　　對銀行房地產(chǎn)無根本影響

　　東方證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家閆偉告訴記者，雖然之前國內(nèi)樓市在價格和成交量上都出現(xiàn)了一些變化，但目前居民對首套房依然具有剛性需求，從宏觀經(jīng)濟(jì)角度看，首套房貸款利率優(yōu)惠對銀行業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)都不會有根本性影響。

　　記者翻閱本周發(fā)布的深圳發(fā)展銀行2011年年報后發(fā)現(xiàn)，雖然去年樓市低迷，但該行住房按揭貸款的不良貸款率與2010年相比沒有變化，仍然保持在0.16%。

　　其他銀行以往的年報數(shù)據(jù)也顯示，銀行個人住房貸款質(zhì)量總體狀況良好。2011年四大國有商業(yè)銀行半年報統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2011年上半年，四大行個人住房貸款金額總量達(dá)4.2萬億元，而不良貸款總額僅為不到200億元。

　　標(biāo)普金融機(jī)構(gòu)評級董事廖強(qiáng)表示，2月份的金融數(shù)據(jù)顯示，信貸需求已出現(xiàn)明顯弱化的跡象。他認(rèn)為，信貸需求放緩的情況下，也會帶來貸款定價的調(diào)整。隨著存款準(zhǔn)備金率的下調(diào)，流動性將上升，在需求放緩的情況下，銀行貸款定價水平將有所下降。

　　分析人士認(rèn)為，銀行對首套房貸款利率的優(yōu)惠，在一定程度上印證了上述觀點(diǎn)。同時也意味著銀行在資金相對充裕且監(jiān)管部門鼓勵落實(shí)差別化住房信貸政策的情況下，開始再次重視首套房貸款者這一相對優(yōu)質(zhì)的客戶群體，以及相關(guān)放貸資源。