一線回暖 仍是房地產(chǎn)原動(dòng)力

    在過(guò)去的一年，房地產(chǎn)市場(chǎng)可以用風(fēng)云變幻來(lái)形容，調(diào)控政策始終如影隨形。一個(gè)熱得發(fā)燙的行業(yè)一時(shí)間遭遇到了前所未有的壓力。用部分開(kāi)發(fā)商的說(shuō)法，這是一場(chǎng)持久戰(zhàn)。不知何時(shí)才能結(jié)束的調(diào)控，以及轉(zhuǎn)變的市場(chǎng)氛圍，讓很多房企都不得不轉(zhuǎn)變了以往的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略。在這一過(guò)程中，最大變化就是在北上廣深這些一線城市中，受到政策的壓力最大。對(duì)于這些以往均被列入到搶地開(kāi)建范圍的重點(diǎn)區(qū)域，現(xiàn)時(shí)開(kāi)發(fā)商在風(fēng)口浪尖上所持的態(tài)度也開(kāi)始有所分化。一部分開(kāi)發(fā)商開(kāi)始喊出“易線”的口號(hào)。這從近一年來(lái)，北上廣深等城市拍地冷清的場(chǎng)面就可以體現(xiàn)出來(lái)。但與此同時(shí)，包括部分大型的房企，仍然將一線城市作為重點(diǎn)戰(zhàn)略布局區(qū)域，而一些中小型的開(kāi)發(fā)商也趁機(jī)滲入到一線城市中來(lái)。
　　事實(shí)上，數(shù)據(jù)顯示，從今年2月中旬開(kāi)始，這些大城市，如廣州的樓市成交已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)了回暖的跡象。特別是降價(jià)潮流的刺激之下，吸引了大量的剛需型購(gòu)房者進(jìn)入市場(chǎng)。這種跡象也再度激起了開(kāi)發(fā)商對(duì)于一線市場(chǎng)的重視，而富力地產(chǎn)更稱(chēng)，“今后一線城市仍然會(huì)是推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的原動(dòng)力”。
　  而在近期各大房企不斷公布的去年的銷(xiāo)售報(bào)告中，也是將結(jié)構(gòu)調(diào)整作為業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的主要原因進(jìn)行歸納。例如，2011年綠地集團(tuán)營(yíng)業(yè)收入達(dá)到了2300億元，其中房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入770多億元，同比增長(zhǎng)50%。其董事長(zhǎng)張玉良能取得這么好的成績(jī)是因?yàn)榫G地“在一線城市市場(chǎng)整體受限的情況下，轉(zhuǎn)戰(zhàn)主攻二三線城市”。據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，綠地目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目遍及全國(guó)24個(gè)省60個(gè)城市，大多數(shù)集中在二三線城市，在遼寧、黑龍江、江蘇等地，更是實(shí)現(xiàn)了省域深耕、多點(diǎn)布局。據(jù)綠地方面稱(chēng)，結(jié)構(gòu)調(diào)整不僅僅是區(qū)域還包括產(chǎn)品。在武漢、鄭州、大連等二線城市，綠地甚至推出了多個(gè)超高層綜合體。而2011年又在成都、吳江等地獲得了超高層綜合體項(xiàng)目。在評(píng)價(jià)綠地的業(yè)績(jī)時(shí)，張玉良就總結(jié)認(rèn)為，“調(diào)結(jié)構(gòu)是綠地發(fā)展的內(nèi)生動(dòng)力”。

　　回暖再度提升信心

　　房企放緩在一線市場(chǎng)的腳步的戰(zhàn)略是否正確，在業(yè)內(nèi)仍然有不同觀點(diǎn)。但從2月中旬開(kāi)始，國(guó)內(nèi)大城市樓市成交的回暖的確為那些仍然堅(jiān)持以一線為主根據(jù)地的開(kāi)發(fā)商們打了一支強(qiáng)心針。
　　據(jù)顯示，今年的2月21日至3月21日廣州樓市的成交，相比上一個(gè)周期有了大幅度的增長(zhǎng)。數(shù)據(jù)顯示，廣州市2月21日至3月21日一手房網(wǎng)簽套數(shù)為7050套，環(huán)比上一周期的3055套，上漲131%。網(wǎng)簽成交面積為76.6萬(wàn)平方米，和上一周期的31.9萬(wàn)平方米相比，環(huán)比大漲140%。此外，在廣州市有網(wǎng)簽記錄的樓盤(pán)中，抽調(diào)了100個(gè)廣州在售主流樓盤(pán)的成交均價(jià)和上月進(jìn)行對(duì)比，結(jié)果顯示，有39%的樓盤(pán)成交均價(jià)出現(xiàn)上升趨勢(shì)，比上月的25%增加了14%； 38%的樓盤(pán)成交均價(jià)則基本保持不變。
　　其中，價(jià)格環(huán)比漲幅較為突出的樓盤(pán)有大運(yùn)家園、金山谷、碧桂園豪園 (論壇)和淘金家園 (論壇)等。大運(yùn)家園的網(wǎng)簽價(jià)格由11521元/平方米上升到13571元/平方米，差價(jià)達(dá)2505元/平方米，漲幅為21.35%；碧桂園豪園的網(wǎng)簽價(jià)格由4877元/平方米上升到5668元/平方米，漲幅為16.22%；
　　事實(shí)上，不僅是廣州的成交回暖并非是個(gè)案。在全國(guó)其他的一線城市，也普遍出現(xiàn)成交回漲的現(xiàn)象。截至當(dāng)時(shí)，天津樓市成交量連續(xù)四周上漲，上周成交面積突破10萬(wàn)平方米水平。上海的成交量大幅上揚(yáng)，兩周內(nèi)成交面積分別突破20萬(wàn)、25萬(wàn)平方米大關(guān)。深圳上周成交量也繼續(xù)大幅上升，在2月底成交面積已達(dá)2011年均線水平。

　　利好刺激一線市場(chǎng)行情復(fù)蘇

　　盡管?chē)?guó)內(nèi)包括上海在內(nèi)的不少城市在今年試探性“放松”調(diào)控的舉動(dòng)均被中央叫停，但近段時(shí)間涉及房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然有不少利好的消息。而首套房貸利率優(yōu)惠就是其中之一。這些利好再加上開(kāi)發(fā)商在今年不斷擴(kuò)大的優(yōu)惠力度，使得去年一度處于銷(xiāo)售停滯的一線市場(chǎng)開(kāi)始“復(fù)蘇”，成交量節(jié)節(jié)攀升。

　　房貸優(yōu)惠重現(xiàn)吸引剛需入市

　　2012年一季度以來(lái)，首套房貸的利率優(yōu)惠的消息層出不窮。尤其近期央行副行長(zhǎng)劉士余稱(chēng)要“保證個(gè)人首套房貸款以及確保首套房貸實(shí)行差別化利率優(yōu)惠”讓房地產(chǎn)市場(chǎng)中的剛性需求群體再度燃起了入市的激情。
　　對(duì)北京、上海、廣州、蘇州、杭州、天津、珠海等30個(gè)城市重點(diǎn)銀行首套利率的變更狀況調(diào)查發(fā)現(xiàn)，利率調(diào)整已經(jīng)成為普遍現(xiàn)象。而各地的大型商業(yè)銀行都開(kāi)始試探性地對(duì)首套房貸的利率優(yōu)惠進(jìn)行調(diào)整，四個(gè)城市出現(xiàn)8.5折及以上優(yōu)惠利率。調(diào)查結(jié)果顯示，北京的工農(nóng)中建四大國(guó)有商業(yè)銀行對(duì)首套房貸仍在執(zhí)行基準(zhǔn)利率，交通、招商和民生三家股份制銀行明確表示對(duì)于首套房貸款利率可享受折扣優(yōu)惠。而上海、深圳、廣州對(duì)于首套房貸利率的優(yōu)惠更是全面鋪開(kāi)，且上海、廣州、天津、珠海4個(gè)城市都重新出現(xiàn)首套房貸利率8.5折扣優(yōu)惠。
　　其中上海多家銀行首套房貸出現(xiàn)明顯下調(diào)痕跡。上海農(nóng)商銀行開(kāi)啟了8.5折優(yōu)惠，中國(guó)銀行和交通銀行也可根據(jù)客戶資質(zhì)提供9折至9.5折的優(yōu)惠。廣州各銀行中，中國(guó)銀行和農(nóng)業(yè)銀行分別提供首套房貸利率8.5折至9.5折不等的優(yōu)惠；天津銀行首套房貸利率實(shí)行8.5折優(yōu)惠，珠海工商銀行針對(duì)首套房貸，4成首付可享受8.5折優(yōu)惠。
　　此外，深圳關(guān)于首套房貸利率政策目前也已經(jīng)大范圍鋪開(kāi)，建設(shè)銀行、中國(guó)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、招商銀行和匯豐銀行普遍給出9.5折優(yōu)惠，交通銀行表示會(huì)根據(jù)合作樓盤(pán)提供首套房貸利率優(yōu)惠政策，如萬(wàn)科項(xiàng)目可享受9.5折優(yōu)惠。此外，光大和花旗銀行給出首套房貸利率9折優(yōu)惠的政策。
　　首套房貸利率優(yōu)惠的重現(xiàn)使得很多原本處于觀望狀態(tài)的首次置業(yè)者在近期進(jìn)入到了房地產(chǎn)市場(chǎng)。據(jù)花都某樓盤(pán)的銷(xiāo)售人員透露，在房貸利率優(yōu)惠消息傳出后，過(guò)來(lái)看房和選房的客戶明顯增加，而且在向銷(xiāo)售人員咨詢當(dāng)中，貸款利率就是被問(wèn)及最多的問(wèn)題之一。

　　　開(kāi)發(fā)商借“東風(fēng)”加快推新貨

　　成交的回暖讓原本沉寂的房地產(chǎn)市場(chǎng)再度活躍起來(lái)。盡管處于價(jià)格持續(xù)走低的環(huán)境之下，但開(kāi)發(fā)商仍然在加快推貨的步伐。據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，今年僅在3月份廣州十區(qū)二市就大約有37個(gè)項(xiàng)目推出或者推新，環(huán)比2月增長(zhǎng)了約48%。特別是一些中小項(xiàng)目，剛性需求逐步釋放，給開(kāi)發(fā)商增添了更多的市場(chǎng)信心。預(yù)計(jì)在4月份，廣州推出的新盤(pán)以及舊盤(pán)推新貨的項(xiàng)目總數(shù)量將達(dá)到38個(gè)，其中全新盤(pán)12個(gè)，老盤(pán)推新項(xiàng)目有26個(gè)。其中，中心六區(qū)的新盤(pán)也預(yù)計(jì)有11個(gè)，主要集中在白云區(qū)。而郊區(qū)的推新節(jié)奏則明顯加快，僅是增城預(yù)計(jì)就將有10個(gè)項(xiàng)目推新，占全市新盤(pán)量四分之一，再次成為供貨大區(qū)。