專(zhuān)家建議：看準(zhǔn)階段性底價(jià)按需出手

    最新數(shù)據(jù)顯示，2012年6月十大城市新建住宅均價(jià)環(huán)比上漲0.75%，其中，北京漲幅(2.29%)最大。北京新建商品住宅庫(kù)存也連續(xù)7個(gè)月回落，且已至2010年年中水平。據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，北京6月份當(dāng)月新增項(xiàng)目的簽約率為15.2%，達(dá)到一年來(lái)最高值……那么，近期樓盤(pán)的“熱銷(xiāo)”與樓市的“回暖”是否可以完全畫(huà)等號(hào)，購(gòu)房者又該如何在升溫的樓市做出判斷選擇?敬請(qǐng)關(guān)注本期專(zhuān)題解讀。

　　　　熱成交

　　　　不是恐慌而是不再觀望

　　說(shuō)到近期樓盤(pán)熱銷(xiāo)的原因，全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟副秘書(shū)長(zhǎng)陳寶存認(rèn)為，從根本上講就是購(gòu)房者“壓抑了兩年的需求開(kāi)始釋放”而不是所謂的“恐慌性入市”。由于購(gòu)置房產(chǎn)是老百姓的一大基本需求，而越來(lái)越“明白”的購(gòu)房者心理預(yù)期已比較明朗，多數(shù)人認(rèn)為多等無(wú)益，因此，想買(mǎi)、能買(mǎi)的就出手去買(mǎi)了。陳寶存還指出，二手房市場(chǎng)的火熱在無(wú)形中也重樹(shù)了大家購(gòu)買(mǎi)新房的信心，鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部有數(shù)據(jù)充分說(shuō)明了這一點(diǎn)：6月北京市二手房成交量為13619套，環(huán)比5月上漲7.5%，成交量連續(xù)兩月突破1.2萬(wàn)套，為2011年調(diào)控以來(lái)首次出現(xiàn)。

　　亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅在接受記者專(zhuān)訪時(shí)談到，目前市場(chǎng)當(dāng)中尚未有大范圍“恐慌性入市”的出現(xiàn)，雖然市場(chǎng)主體有“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”的心理，但是從現(xiàn)在的實(shí)際情況來(lái)看，一方面由于限購(gòu)政策尚未放開(kāi)，大量需求人群不具備購(gòu)買(mǎi)資格，雖然市場(chǎng)價(jià)格已經(jīng)開(kāi)始進(jìn)入“筑底”階段，部分項(xiàng)目甚至開(kāi)始出現(xiàn)上漲，但這部分人群也只能被動(dòng)等待，無(wú)法跟風(fēng)入市;另一方面，雖然市場(chǎng)已經(jīng)有反彈趨勢(shì)，但是基于近期高層對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的論調(diào)，雖然不會(huì)再極力壓制，也不會(huì)允許房?jī)r(jià)大幅上漲情況的出現(xiàn)，出于對(duì)市場(chǎng)平穩(wěn)上漲的預(yù)期，因此“恐慌性入市”現(xiàn)象在近期市場(chǎng)當(dāng)中表現(xiàn)得并不十分明顯。中房研協(xié)研究中心分析說(shuō)，行情“看漲”帶動(dòng)需求釋放。政策微調(diào)帶來(lái)政策放松的預(yù)期，與此同時(shí)，部分前期銷(xiāo)售較好的項(xiàng)目，取消了優(yōu)惠，均價(jià)有所上揚(yáng)。在成交量逐步回升的情況之下，市場(chǎng)的看漲預(yù)期帶動(dòng)更多剛需客戶(hù)的入市，進(jìn)一步拉升市場(chǎng)成交。

　　　　TIPS熱銷(xiāo)背后123

　　亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅分析說(shuō)，從6月住宅項(xiàng)目成交套數(shù)排名前十的項(xiàng)目看，它們熱銷(xiāo)的原因一方面是由于前期深度降價(jià)策略，另外就是處于交通便利的地理位置。具體有如下三個(gè)特點(diǎn)——

　　1.中低端住宅項(xiàng)目為目前市場(chǎng)主導(dǎo)，其中單價(jià)低于20000元/平方米的占據(jù)七成。

　　2.近階段為首次置業(yè)的剛性需求占據(jù)市場(chǎng)主導(dǎo)，熱銷(xiāo)項(xiàng)目多位于交通較為便利的區(qū)域，如毗鄰地鐵13號(hào)線(xiàn)、地鐵八通線(xiàn)、大興線(xiàn)與昌平線(xiàn)等。

　　3.從戶(hù)型面積來(lái)看，熱銷(xiāo)的多為大兩居或小三居戶(hù)型。

　　　　熱預(yù)期

　　　　止跌微漲有望淡市不淡

　　購(gòu)房者圍觀“熱銷(xiāo)”，地產(chǎn)界關(guān)注“回暖”，對(duì)整個(gè)行業(yè)的發(fā)展而言，市場(chǎng)整體回暖才是最令人期待的。雖然樓市成交量連續(xù)數(shù)月攀升讓部分房企資金狀況有所緩解、信心增加，但亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅分析指出，個(gè)別項(xiàng)目的“熱銷(xiāo)”并不能稱(chēng)之為市場(chǎng)回暖，只有項(xiàng)目的“熱銷(xiāo)”成為普遍現(xiàn)象，并且整體成交數(shù)據(jù)開(kāi)始出現(xiàn)持續(xù)大幅度地攀升，才能稱(chēng)之為“成交回暖”，在此基礎(chǔ)上，項(xiàng)目售價(jià)不斷上調(diào)，導(dǎo)致整體成交價(jià)格的數(shù)據(jù)出現(xiàn)明顯上漲時(shí)，才能稱(chēng)之為“市場(chǎng)整體回暖”。由此可見(jiàn)，樓盤(pán)的熱銷(xiāo)只是樓市回暖的必要不充分條件之一。郭毅認(rèn)為，價(jià)格的上調(diào)不可避免。一方面在部分項(xiàng)目以?xún)r(jià)換量取得成功開(kāi)始漲價(jià)的同時(shí)，仍會(huì)有大批項(xiàng)目進(jìn)入降價(jià)周期，綜合看來(lái)整體市場(chǎng)價(jià)格不會(huì)出現(xiàn)大幅上漲情況;另一方面受近期政策影響，漲價(jià)房企的策略也大多較為謹(jǐn)慎，因此，下半年樓市價(jià)格將會(huì)呈現(xiàn)出平穩(wěn)中小幅上揚(yáng)的趨勢(shì)。全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟副秘書(shū)長(zhǎng)陳寶存則更加樂(lè)觀，他認(rèn)為“量?jī)r(jià)齊升”恐怕是下半年的樓市走向，幅度不大但均價(jià)漲幅還是能夠達(dá)到5%左右。

　　另有業(yè)內(nèi)專(zhuān)家提出，樓市真正回暖應(yīng)具備三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，其一政策方面有寬松空間，其二成交量回升持續(xù)6個(gè)月以上并形成趨勢(shì)，其三改善型需求開(kāi)始入市。而就目前北京樓市而言，第二點(diǎn)有待觀察，另兩點(diǎn)已然具備。

　　　　熱板塊

　　　　南城計(jì)劃帶動(dòng)局部升溫

　　投機(jī)性投資不值得提倡，但買(mǎi)房置業(yè)的后期保值能力還是購(gòu)房者的合理考量。全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟副秘書(shū)長(zhǎng)陳寶存比較看好大興和通州兩個(gè)板塊，認(rèn)為一度“掉價(jià)”的通州項(xiàng)目回歸到2009年的水平已經(jīng)為期不遠(yuǎn)。而對(duì)于大興區(qū)域，亞豪機(jī)構(gòu)也認(rèn)為，它是在調(diào)控中崛起的板塊，“南城計(jì)劃”這一政策驅(qū)動(dòng)力和大型房企的進(jìn)入，都極大地推動(dòng)了這一區(qū)域樓市的發(fā)展。下半年該區(qū)域樓市有可能再升溫。

　　據(jù)了解，自2011年以來(lái)，各大房企在大興天宮院板塊的開(kāi)發(fā)熱度持續(xù)升溫。龍湖、保利、金融街控股等相繼進(jìn)入該區(qū)域，龍湖時(shí)代天街、保利春天里 (論壇) (論壇)等項(xiàng)目的集中入市，使該區(qū)域成為北京剛需購(gòu)房的熱點(diǎn)區(qū)域之一。值得一提的是在大興板塊新推出的剛需新盤(pán)中，金融街·融匯 (論壇) (論壇)還以精裝入市，分析人士指出，相比于改善型置業(yè)群體，剛性需求首次置業(yè)的購(gòu)房群體實(shí)際上對(duì)于精裝修住房有更為直接的需求。剛需群體往往購(gòu)房的功能需求要強(qiáng)于改善型購(gòu)房群體，向剛需購(gòu)房者提供精裝修住房產(chǎn)品，能夠最大限度地縮短住房從購(gòu)買(mǎi)到入住再到使用的時(shí)間和環(huán)節(jié)，更有效地改善剛需群體的生活品質(zhì)。實(shí)際上，大興區(qū)域及天宮院板塊周邊環(huán)境的整體升級(jí)，也對(duì)剛需產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)的升級(jí)換代提出了新的要求。記者了解到，作為北京市城南行動(dòng)計(jì)劃的主要受益區(qū)域，大興區(qū)將主要側(cè)重于城南地區(qū)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和公共服務(wù)的供給，這將極大地改善本區(qū)域內(nèi)公共基礎(chǔ)設(shè)施和服務(wù)的水平，在此環(huán)境下，剛需產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)的升級(jí)換代已勢(shì)在必行。

　　　　TIPS年內(nèi)置業(yè)建議123

　　　　對(duì)年內(nèi)有購(gòu)房意愿的讀者，專(zhuān)家有以下三類(lèi)建議：

　　1.盡早買(mǎi)、不用等，就近買(mǎi)不要太遠(yuǎn)。剛需人群建議購(gòu)買(mǎi)主城區(qū)的二手房，如東城、西城和海淀區(qū)的學(xué)區(qū)房是最具價(jià)值的二手房，其教育、醫(yī)療和商業(yè)配套比較成熟完善。

　　——全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟副秘書(shū)長(zhǎng)陳寶存

　　2.根據(jù)自己的需求先選擇購(gòu)房區(qū)域，目前各個(gè)區(qū)域都已經(jīng)有“底價(jià)”樓盤(pán)出現(xiàn)，購(gòu)買(mǎi)者可選擇出手;或是多關(guān)注自己所青睞樓盤(pán)的價(jià)格變動(dòng)，一旦價(jià)格下調(diào)幅度達(dá)到自身所能承受的范圍，即建議出手購(gòu)買(mǎi)，一味地等待“抄底”可能會(huì)錯(cuò)過(guò)合適的產(chǎn)品。

　　——亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅

　　3.購(gòu)房者應(yīng)該抓住這個(gè)階段性的“市場(chǎng)底”購(gòu)房，尤其是要抓住開(kāi)發(fā)商“策略性降價(jià)”的時(shí)機(jī)，抓住這個(gè)時(shí)機(jī)的窗口購(gòu)房，這樣方可節(jié)約購(gòu)房成本。

　　——同策咨詢(xún)研究中心總監(jiān)張宏偉