降息后購房成本持續降低 百萬房貸月供少148元

　　央行一個月之內兩次降息進一步降低了購房者的購房成本。但業內人士預計，鑒于此次降息的非對稱性，如果未來1-2個月內存款準備金率不下調，部分城市現有的首套房貸利率8.5折優惠可能逐漸消失。分析人士表示，連續兩次降息將強化對樓市回暖的判斷，有助于繼續推動剛需群體入市。在繼續嚴格執行差別化住房信貸政策的同時，有必要通過加快個人住房信息系統的建設和聯網等措施，繼續抑制投機投資性購房。

　　購房成本再度降低

　　以剛性需求為主的購房群體成為本次降息的直接受益者。據鏈家地產市場研究部測算，按照100萬元的貸款總額、20年的還款期限計算，首套房貸利率如果執行基準利率，則降息前的月供款為7633元，降息后為7485元，減少了148元，總利息減少35568元。如果算上上一次降息的影響，兩次降息將使購房者的月供款累計減少298元。

　　如果首套房貸利率執行基準利率的8.5折，則兩次降息將使月供款累計減少243元。如果是購買二套房，房貸利率執行基準利率的1.1倍，則兩次降息將使購房者的月供款累計減少364元。

　　鏈家地產市場研究部分析師陳雪認為，對于廣大剛性和改善型需求的購房者而言，降息的累加利好正在逐漸加深，購房成本持續降低。

　　在此次降息的同時，央行也強調，個人住房貸款利率浮動區間不作調整，金融機構要繼續嚴格執行差別化的各項住房信貸政策，繼續抑制投機投資性購房。

　　不少業內人士認為，對于市場化程度較高的房貸利率來說，鑒于此次降息的非對稱性，貸款利率的下降幅度大于存款利率，可能影響銀行對房貸政策的把握。陳雪表示，目前房地產市場回暖，銀行貸款額度快速釋放，銀行保持利率優惠的意愿將進一步降低。如果未來1-2個月內存款準備金率不下調，北京等城市現有的首套房貸利率8.5折優惠可能逐漸消失，在一定程度上消解此次降息降低購房成本的效果。

　　強化樓市回暖判斷

　　與切實減少的購房支出相比，兩次降息對樓市預期的影響更加深遠。亞太城市房地產研究院院長謝逸楓對中國證券報記者表示，連續兩次降息可能加深業界對樓市已“筑底回暖”的認識。出于“抄底”的心態，購房者入市的積極性可能進一步提高，從而繼續對樓市的成交量形成支撐。

　　北京中原地產市場研究總監張大偉認為，近期房地產市場成交量的回升使開發商的資金面進一步緩解，再加上降息的效應，房地產企業的“冬天”已經過去。

　　數據顯示，從今年5月以來，多個重要城市的房地產成交量明顯回升。不少機構分析認為，雖然“限購令”并未松動，但在兩次降息的推動下，市場成交量將繼續保持回升態勢，經過7、8月份的傳統淡季后，可能在9月和10月達到全年的最高點。

　　張大偉表示，成交量對價格的支撐作用逐漸明顯。此前部分房地產項目已減少或取消購房優惠，部分城市的住房成交均價出現回升。

　　值得注意的是，在兩次降息釋放的樓市回暖信號中，部分投資投機需求也在伺機入市。業內人士警示，為保證調控效果，應密切關注投資投機需求的動向，謹防其借機入市并推動房價過快上漲。同時，個人住房信息系統的建設和聯網也需加快，以期盡快筑起抑制投機的“防火墻”。

　　此次降息后購房成本對比（貸款100萬元、20年，等額本息）

　　購房套數 利率 月還款 （元） 總利息（元）

　　降息前 首套房 6.80%（基準） 7633 832016

　　5.78%（8.5折） 7038 689113

　　二套房 7.48%（1.1倍） 8056 933423

　　降息后 首套房 6.55%（基準） 7485 796448

　　5.57%（8.5折） 6917 660092

　　二套房 7.205%（1.1倍） 7876 890334

　　降息后與 首套房 0.25%（基準） 148 35568

　　降息前差距

　　0.21%（8.5折） 121 29021

　　二套房 0.275%（1.1倍） 180 43089

　　數據來源：“鏈家地產”市場研究部