樓市數(shù)據(jù)亂象叢生 專家建議建立量化調(diào)控指標(biāo)
已近5月的樓市調(diào)控,數(shù)據(jù)成為檢驗(yàn)效果的重要指標(biāo)。
盡管8月份全國(guó)房地產(chǎn)運(yùn)行數(shù)據(jù)尚未出爐,但已經(jīng)成為各方關(guān)注的焦點(diǎn)。對(duì)比6月房?jī)r(jià)的環(huán)比首降和7月的環(huán)比持平,8月的樓市并不平靜。諸多數(shù)據(jù)顯示,京滬深等一線城市的樓市在8月呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的回暖跡象,僅北京商品住宅均價(jià)環(huán)比上漲了10.6%,創(chuàng)下調(diào)控以來(lái)的最大漲幅。
與此同時(shí),作為今年樓市調(diào)控綱領(lǐng)性文件的“國(guó)11條”和“新國(guó)10條”,均明確提出要完善房地產(chǎn)市場(chǎng)信息披露制度,有關(guān)部門要及時(shí)發(fā)布市場(chǎng)調(diào)控和相關(guān)統(tǒng)計(jì)信息,穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。而從陸續(xù)公布的保障房建設(shè)、全國(guó)土地供應(yīng)數(shù)據(jù)以及閑置土地名單來(lái)看,信息化的量化調(diào)控開始走向前臺(tái),但在這一系列變化的背后,仍難掩數(shù)據(jù)缺失和相互“打架”的尷尬,包括房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)、保障房的建設(shè)情況以及空置房等相關(guān)數(shù)據(jù)都引發(fā)了社會(huì)的熱議和質(zhì)疑。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近期表示已經(jīng)初步制定出房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)改革方案,將使用統(tǒng)一核算方法避免“打架”,還包括將在部分城市調(diào)查空置房。業(yè)內(nèi)專家也建議,應(yīng)建立量化調(diào)控指標(biāo)和機(jī)制,實(shí)行精準(zhǔn)化的目標(biāo)調(diào)控。
8月上漲月？
即將公布的8月全國(guó)房產(chǎn)數(shù)據(jù)再次引發(fā)極大關(guān)注,而此前兩月的數(shù)據(jù)較為樂(lè)觀。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示,6月份,全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲11.4％,漲幅比5月份縮小1.0個(gè)百分點(diǎn);環(huán)比下降0.1％。分析人士指出,同比數(shù)據(jù)漲幅仍高,說(shuō)明自去年以來(lái)房?jī)r(jià)上漲幅度確實(shí)過(guò)快,而環(huán)比數(shù)據(jù)回落,則意味著調(diào)控政策已經(jīng)見效,房?jī)r(jià)首次回落。但7月的數(shù)據(jù)顯示,同比上漲10.3%,但環(huán)比與上月持平,房?jī)r(jià)再次陷入膠著。
值得注意的是,8月份官方對(duì)樓市的表態(tài),包括中央高層和各大部委均不斷強(qiáng)調(diào)樓市調(diào)控不放松,并積極落實(shí)相應(yīng)的調(diào)控措施,而公布閑置土地名單、預(yù)售金監(jiān)管等諸多跡象也表明,樓市調(diào)控仍在深入調(diào)整。
但處在“金九銀十”當(dāng)口的8月樓市,此刻則顯得不平靜。諸多數(shù)據(jù)顯示,京滬穗深等全國(guó)一線城市的樓市一改滯脹頹勢(shì),迎來(lái)量?jī)r(jià)齊升的回暖態(tài)勢(shì),而二三線城市的住宅成交量也大增,環(huán)比均價(jià)呈小幅攀升趨勢(shì)。
根據(jù)北京市房地產(chǎn)信息網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示,8月,北京商品住宅成交均價(jià)為21008元/平方米,不僅創(chuàng)下了調(diào)控以來(lái)的最大漲幅,也是自調(diào)控引發(fā)均價(jià)跌破兩萬(wàn)元關(guān)口后再度站穩(wěn)的首月,商品住宅成交均價(jià)環(huán)比7月上漲了10.6%。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示,全國(guó)百個(gè)城市中北京8月漲幅最大,同比上漲71.84%。
而在上海,8月商品住宅市場(chǎng)成交面積環(huán)比上升61%;平均成交價(jià)格在持續(xù)3個(gè)月下調(diào)后,重回到2萬(wàn)元以上,達(dá)20973元/平方米,環(huán)比漲幅達(dá)5.8%;8月廣州網(wǎng)簽接近7000套,環(huán)比增幅超過(guò)六成,成交均價(jià)也回升6.39%;深圳8月商品住宅成交面積環(huán)比大幅上漲84%,成交價(jià)格環(huán)比上漲7%。
不僅一線城市的房?jī)r(jià)在漲,根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院的測(cè)算,二三線城市的房?jī)r(jià)也處于上升空間。8月份,武漢商品房成交面積和均價(jià)環(huán)比分別上漲34.76%和3.87%;重慶商品房成交面積環(huán)比上漲27.65%,均價(jià)環(huán)比上漲5.2%;長(zhǎng)沙商品房均價(jià)環(huán)比上漲6.77%。
考驗(yàn)樓市數(shù)據(jù)
其實(shí),對(duì)于房地產(chǎn)信息和數(shù)據(jù)的關(guān)注,遠(yuǎn)不止每月房?jī)r(jià)漲跌的幅度,與房地產(chǎn)有關(guān)的土地以及市場(chǎng)信息都成為熱議的焦點(diǎn)。
今年1月初的“國(guó)11條”中提出,要加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè),有關(guān)部門要及時(shí)發(fā)布市場(chǎng)調(diào)控和相關(guān)統(tǒng)計(jì)信息,穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。而4月出臺(tái)的“新國(guó)10條”中也再次強(qiáng)調(diào),完善房地產(chǎn)市場(chǎng)信息披露制度,及時(shí)向社會(huì)公布住房建設(shè)計(jì)劃和住房用地年度供應(yīng)計(jì)劃,統(tǒng)計(jì)部門要研究發(fā)布能夠反映不同區(qū)位、不同類型住房?jī)r(jià)格變動(dòng)的信息。
此后,住建部公布了今年580萬(wàn)套新的保障性安居工程建設(shè)目標(biāo)。國(guó)土部則在3月發(fā)文要求建立健全信息公開制度,包括公開住房供地計(jì)劃、土地出讓公告、土地出讓和劃撥結(jié)果、土地開發(fā)利用信息以及違法違規(guī)用地查處結(jié)果。4月15日,18萬(wàn)公頃全國(guó)供地計(jì)劃、保障房用地占比77%的數(shù)據(jù)出爐;而在8月19日,國(guó)土部通報(bào)了查處的2208宗各類違法用地,其中閑置土地2044宗。
值得注意的是,今年5月,國(guó)土部在部署2010年城市土地價(jià)格調(diào)查和檢測(cè)工作時(shí),還特別新增了對(duì)35座重點(diǎn)城市的商品房成本的內(nèi)容,為下一步的決策過(guò)程提供數(shù)據(jù)參考。
但在這一系列樓市數(shù)據(jù)逐漸出爐和量化調(diào)控的過(guò)程中,仍難以掩蓋部分?jǐn)?shù)據(jù)造成的尷尬,數(shù)據(jù)間相互矛盾遭到公眾質(zhì)疑。
今年初,國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《2009年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》顯示,去年全年全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格上漲1.5％。而此前公布的2009年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)則顯示,房屋銷售均價(jià)較前一年上漲約24%。不僅如此,由中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院全國(guó)城市地價(jià)監(jiān)測(cè)組所提供的數(shù)據(jù),2009年全國(guó)住宅平均價(jià)格漲幅達(dá)25.1%。數(shù)據(jù)之間相互“打架”以及與百姓切身感受相反均遭到公眾的質(zhì)疑。隨后,國(guó)家統(tǒng)計(jì)局長(zhǎng)馬建堂也表示,現(xiàn)行房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)方式存在不合理的地方,掩蓋了房?jī)r(jià)的差異性、波動(dòng)性。而在8月,國(guó)土部也爆出住房用地供應(yīng)量數(shù)據(jù)相互矛盾的問(wèn)題,國(guó)土部回應(yīng)稱是兩種算法不同而造成的。
而在具體的新政落實(shí)上,金融機(jī)構(gòu)和住建部門的數(shù)據(jù)信息不能聯(lián)網(wǎng),使得二套房的認(rèn)房認(rèn)貸政策難以執(zhí)行。近期6000萬(wàn)套空置房的傳聞也引發(fā)了市場(chǎng)的擔(dān)憂,“房屋空置無(wú)權(quán)威數(shù)據(jù)”成為公眾爭(zhēng)議的焦點(diǎn),而國(guó)家統(tǒng)計(jì)局回應(yīng)說(shuō)目前無(wú)法統(tǒng)計(jì)住房空置率。
數(shù)據(jù)信息無(wú)法交流和無(wú)法統(tǒng)計(jì)不僅體現(xiàn)在二套房和空置率方面,對(duì)于目前熱議的房產(chǎn)稅,其中難以執(zhí)行的一個(gè)重要方面就是征收對(duì)象如何確定。以北京為例,存在著大量的房改房、央產(chǎn)房、小產(chǎn)權(quán)房等產(chǎn)權(quán)、房屋面積不清楚的房屋,此外還有經(jīng)適房、廉租房、兩限房等政策房。根據(jù)華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)此前的一項(xiàng)研究,北京各種性質(zhì)的房屋達(dá)26種之多,可見其征收難度之大。
住建部原副部長(zhǎng)宋春華近期就表示,目前國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)調(diào)控缺乏總量控制,并建議相關(guān)部門盡快開展全國(guó)住房普查,通過(guò)總量平衡控制讓房?jī)r(jià)合理回歸。
信息化提速
對(duì)于上述各種統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)讓公眾眼花繚亂,國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)、專業(yè)部門數(shù)據(jù)、地方數(shù)據(jù)并存,一些數(shù)據(jù)甚至“打架”的現(xiàn)象。馬建堂近日在會(huì)上表示,要解決這一問(wèn)題,全國(guó)就要使用統(tǒng)一的產(chǎn)業(yè)、行業(yè)、產(chǎn)品的分類目錄,使用統(tǒng)一的城鄉(xiāng)劃分標(biāo)準(zhǔn)、單位名錄庫(kù)、數(shù)據(jù)處理平臺(tái),使用更加統(tǒng)一規(guī)范的增加值核算方法。
關(guān)于當(dāng)前的房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì),國(guó)家統(tǒng)計(jì)局也已經(jīng)有了初步改革方案,改革的主要內(nèi)容涉及數(shù)據(jù)獲取來(lái)源、
調(diào)查方式、匯總方式、計(jì)算方式等。這個(gè)方案在征求有關(guān)部門和地方意見后,將在國(guó)慶節(jié)前向社會(huì)公開征求意見,爭(zhēng)取明年初正式實(shí)施。
在空置住房調(diào)查方面,馬建堂表示,盡管對(duì)空置標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)定有不同看法,也有住戶可能不愿意提供真實(shí)信息等困難,但統(tǒng)計(jì)部門將在有關(guān)部門支持下,一是繼續(xù)統(tǒng)計(jì)和發(fā)布房地產(chǎn)待售率;二是充分利用這次人口普查,獲取用于了解住房空置情況的相關(guān)信息;三是在部分城市抽選一批住宅小區(qū)進(jìn)行空置房調(diào)查。
而在地方層面,以數(shù)據(jù)披露為主的信息化調(diào)控工作也在推進(jìn)。早在今年1月間,北京市住建委就表示將建立二手房網(wǎng)上交易信息平臺(tái),公布房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)和信息使交易更加透明。同時(shí),北京在今年一季度還首次公布了政策性住房的數(shù)據(jù)。北京市統(tǒng)計(jì)局也表示將考慮突破現(xiàn)行統(tǒng)計(jì)制度障礙,發(fā)布更加接近真實(shí)水平的房屋價(jià)格。
中國(guó)發(fā)展研究基金會(huì)副秘書長(zhǎng)湯敏指出,調(diào)控樓市可以建立量化調(diào)控指標(biāo)和機(jī)制,包括兩個(gè)核心指數(shù)。“一個(gè)指數(shù)叫城市基本房?jī)r(jià)指數(shù),將真正的調(diào)控目標(biāo)納入進(jìn)去;另一個(gè)是基本房?jī)r(jià)變化容忍度指標(biāo),就跟通貨膨脹有3%這個(gè)容忍度一樣。超過(guò)了這個(gè)容忍度,就要采取各種各樣的政策。”
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