開(kāi)發(fā)商不差錢(qián) 房?jī)r(jià)越調(diào)越高下降可能性小

    面對(duì)再度加碼的調(diào)控新政，黃金周一線城市樓市人氣不減，市場(chǎng)會(huì)否再次走入越調(diào)越漲的怪圈？多位專(zhuān)家和業(yè)內(nèi)人士在接受本報(bào)記者采訪時(shí)就表示，由于大型開(kāi)發(fā)商資金鏈仍處在安全狀態(tài)，期望通過(guò)抑制需求壓低樓價(jià)短期內(nèi)可能性極小。站在有治標(biāo)之策的現(xiàn)在，展望未來(lái)，中國(guó)樓市呼喚出現(xiàn)真正的治本之策。

    大型開(kāi)發(fā)商“糧草”無(wú)恙

    始自今年4月的本輪調(diào)控，除了旨在抑制需求端外，對(duì)開(kāi)發(fā)商的“源頭活水”也呈逐步收緊之勢(shì)，而開(kāi)發(fā)商的資金狀況對(duì)房?jī)r(jià)的走勢(shì)無(wú)疑具有更為直接的影響。數(shù)據(jù)顯示，雖然上半年各大銀行對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)貸款依然慷慨，但從三季度開(kāi)始，銀行對(duì)房企“關(guān)水喉”開(kāi)始“動(dòng)真格”。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1~8月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源44363億元，同比增長(zhǎng)35.0%，比前七個(gè)月回調(diào)4個(gè)多百分點(diǎn)。8月國(guó)內(nèi)貸款921億元，環(huán)比下降4.66%，這也是三季度以來(lái)，連續(xù)兩個(gè)月減少，個(gè)人的按揭貸款也僅增長(zhǎng)3.5%。有開(kāi)發(fā)商人士就表示，銀行開(kāi)發(fā)貸款收緊已經(jīng)讓部分房企不得不勒緊腰帶。

    “通過(guò)這輪調(diào)控，大型開(kāi)發(fā)商依靠市場(chǎng)銷(xiāo)售回籠資金，尚能渡過(guò)難關(guān)，但不少中小開(kāi)發(fā)商的形勢(shì)正越來(lái)越嚴(yán)峻。”廣東一開(kāi)發(fā)商副總裁告訴記者。

    上市公司半年報(bào)顯示，A股上市房企上半年銷(xiāo)售收入1201億元，累計(jì)負(fù)債超過(guò)7836億元，80多家房企資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)50%以上，有77 家經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為負(fù)值。而萬(wàn)科的百億增發(fā)方案也宣告無(wú)疾而終，招商地產(chǎn)、世茂股份、華業(yè)地產(chǎn)以及蘇寧環(huán)球等增發(fā)再融資也紛紛叫停。“正常渠道融資行不通了，開(kāi)發(fā)商不得不另辟新徑，比如高息發(fā)債，信托融資，有的甚至斷臂求生。”上述開(kāi)發(fā)商副總裁告訴記者。

    然而，相對(duì)于中小開(kāi)發(fā)商，大型開(kāi)發(fā)商資金仍處在安全經(jīng)營(yíng)狀態(tài)。由于適時(shí)加大供應(yīng)量，市場(chǎng)在八九月回暖態(tài)勢(shì)明顯，大開(kāi)發(fā)商暫時(shí)仍沒(méi)有明顯的降價(jià)動(dòng)力。

    正因如此，經(jīng)緯行研究中心經(jīng)理朱欣苑就表示，三套房停貸短期內(nèi)對(duì)成交量會(huì)有一定沖擊，預(yù)計(jì)十月成交量低于預(yù)期，但短期內(nèi)對(duì)價(jià)格影響有限，不過(guò)受回暖行情影響而收窄的折扣優(yōu)惠有望繼續(xù)，當(dāng)前調(diào)控的重心仍應(yīng)放在增供應(yīng)、收緊發(fā)展商信貸上。

    對(duì)于未來(lái)房?jī)r(jià)的走勢(shì)，不少專(zhuān)家和業(yè)內(nèi)人士在接受記者采訪時(shí)就表示，雖然政策已經(jīng)警示未來(lái)將出臺(tái)“房產(chǎn)稅”等重拳，但近期出臺(tái)的可能性不大，一線城市特別是中心城區(qū)房?jī)r(jià)下跌的可能性不大。

    樓市調(diào)控呼喚治本之策

    北京大學(xué)地產(chǎn)基金中心主任、房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)北發(fā)投總裁杜猛在接受采訪時(shí)表示，希望通過(guò)行政干預(yù)手段把買(mǎi)房者的需求壓下去，這是這一輪宏觀調(diào)控所采取的比較核心的措施，不過(guò)政策對(duì)炒房者并未實(shí)現(xiàn)有效遏制。

    “這一次的調(diào)控絕不能半途而廢，否則，就會(huì)陷入以往調(diào)整所共同陷入的惡性循環(huán)當(dāng)中，那就是調(diào)控，緊接著遭遇報(bào)復(fù)性上漲，再調(diào)控，再遭遇報(bào)復(fù)性上漲。”杜猛說(shuō)。