限購(gòu)加碼開發(fā)商銷售壓力大增 存貨上升無(wú)法回避

曾經(jīng)憧憬下半年補(bǔ)足銷售缺口的開發(fā)商，可能不得不面臨更加嚴(yán)峻的現(xiàn)實(shí)。

雖然二三線城市限購(gòu)范圍擴(kuò)大還只停留在“吹風(fēng)”階段，但從深圳限漲等種種跡象看，調(diào)控加碼的趨勢(shì)已基本確立。

鑒于大部分開發(fā)商上半年推貨不多、銷售不積極導(dǎo)致任務(wù)完成情況并不理想，想要奮起直追會(huì)難上加難?？梢灶A(yù)見(jiàn)，今年很多開發(fā)商完不成銷售目標(biāo)將成為大概率事件。

限購(gòu)加碼沖擊企業(yè)防線

二三線城市限購(gòu)加碼的消息，無(wú)疑成為近期房地產(chǎn)市場(chǎng)上最大的“陰影”。在靴子尚未落地之前，絕大部分開發(fā)商選擇了沉默，但現(xiàn)實(shí)的壓力卻已經(jīng)無(wú)法回避。

截至目前，多數(shù)分析指出，第二輪限購(gòu)令很有可能使得全國(guó)限購(gòu)城市從現(xiàn)有的40多個(gè)增加至約70個(gè)，覆蓋國(guó)內(nèi)的省會(huì)城市以及其他經(jīng)濟(jì)相對(duì)發(fā)達(dá)城市。

中國(guó)指數(shù)研究院在近期的一份研究報(bào)告中預(yù)計(jì)，接下來(lái)將出臺(tái)新一輪限購(gòu)政策的城市可能有10~20個(gè)，預(yù)計(jì)這將使全國(guó)商品房銷售量出現(xiàn)2%至3%的下降。而岳陽(yáng)、丹東、秦皇島、牡丹江、襄樊、洛陽(yáng)、吉林、桂林、韶關(guān)、常德，這些城市出臺(tái)限購(gòu)措施可能性很大，因?yàn)檫@10個(gè)城市位于今年房?jī)r(jià)漲幅的前列。

假如限購(gòu)在二三線城市被大范圍鋪開，無(wú)異于對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)一次“全面襲擊”。原本憑借完善布局的大發(fā)展商如萬(wàn)科、恒大，以及專注于小城市的碧桂園等企業(yè)，都將在第二輪限購(gòu)中被波及，這些企業(yè)可能不會(huì)如同上半年一樣繼續(xù)“走運(yùn)”。

數(shù)據(jù)顯示，萬(wàn)科上半年銷售656億，占全年1400億目標(biāo)的46%。而該公司自從2009年起就已經(jīng)減少在一線城市拼地王，轉(zhuǎn)向二三線城市布局，確保較高周轉(zhuǎn)速度。

另一開發(fā)商恒大地產(chǎn)在上半年實(shí)現(xiàn)銷售回款423億，完成原定目標(biāo)的60%，堪稱全國(guó)銷售業(yè)績(jī)鎖定情況最好的開發(fā)商。此前，該公司不斷強(qiáng)調(diào)，良好的銷售數(shù)據(jù)來(lái)自于公司的完善布局，且項(xiàng)目大部分位于不受限購(gòu)影響的二三線城市。數(shù)據(jù)顯示，恒大地產(chǎn)進(jìn)入的城市為49個(gè)，涵蓋了國(guó)內(nèi)絕大多數(shù)省會(huì)城市以及部分三線城市。

如果說(shuō)萬(wàn)科、恒大等進(jìn)入城市較多的開發(fā)商在上半年成功避開限購(gòu)鋒芒，那么，隨著越來(lái)越多的城市被納入限購(gòu)名單，他們的這種戰(zhàn)線優(yōu)勢(shì)將不復(fù)存在。

不過(guò)，也有分析指出，限購(gòu)對(duì)市場(chǎng)的心理影響大于實(shí)際沖擊。廣州經(jīng)緯地產(chǎn)研究中心分析認(rèn)為：此則條款的出臺(tái)，并不意味著限購(gòu)令來(lái)到“上山下鄉(xiāng)”的全民限購(gòu)階段，畢竟全部限購(gòu)對(duì)地方土地財(cái)政和相關(guān)行業(yè)發(fā)展影響巨大，實(shí)施的可能性著實(shí)不大，而房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市基本已經(jīng)限購(gòu)，所以其所謂的加大限購(gòu)范圍更多的是“敲山震虎”。

不過(guò)無(wú)論如何，市場(chǎng)的前景并不樂(lè)觀。經(jīng)緯研究中心也指出：政策預(yù)期會(huì)在一段時(shí)間內(nèi)偏緊，房企要做好最壞的打算。

存貨上升無(wú)法回避

很多地產(chǎn)公司對(duì)于“調(diào)控加碼”缺乏足夠的預(yù)期。

有香港證券分析師指出，此前不久，內(nèi)地房地產(chǎn)股出現(xiàn)一輪升幅，主要是市場(chǎng)憧憬經(jīng)濟(jì)放緩可能會(huì)迫使中央放松樓市調(diào)控，但意外的是，國(guó)務(wù)院在7月中旬提出的“國(guó)五條”政策，以及深圳市要求新房?jī)r(jià)格零增長(zhǎng)等，折射出政府調(diào)控的決心并沒(méi)有放松。在這一背景下，一些有意無(wú)意在上半年放慢銷售的發(fā)展商，原以為下半年可以急起直追，但看現(xiàn)在的行情，后發(fā)制人會(huì)比較困難。

資料顯示，截至今年6月底，由于一線城市和部分二線城市限購(gòu)措施出臺(tái)，這些城市的樓市交易量急速下滑，導(dǎo)致部分開發(fā)商的銷售受到重創(chuàng)，特別是全國(guó)布局并不完善且項(xiàng)目主要集中于一線大城市的開發(fā)商。

值得提及的是，即使調(diào)控政策并未加碼，各家開發(fā)商的銷售壓力原本也不小。以H股上市內(nèi)地房企為例，上半年僅恒大、碧桂園完成全年銷售目標(biāo)五成以上，雅居樂(lè)、富力、首創(chuàng)置業(yè)和佳兆業(yè)等內(nèi)房企業(yè)上半年實(shí)現(xiàn)全年目標(biāo)不足35%。而A股上市的大型房企中，僅萬(wàn)科、保利等幾家完成情況較好，但均未達(dá)到全年計(jì)劃的50%。

日前，渣打銀行一項(xiàng)針對(duì)二三線城市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的調(diào)查顯示，在調(diào)控大背景下，部分二三線城市房地產(chǎn)銷量下滑，庫(kù)存問(wèn)題日趨嚴(yán)重，而今年下半年這些城市的住房庫(kù)存很可能會(huì)繼續(xù)增加。

據(jù)渣打銀行測(cè)算，目前，35個(gè)大城市的房屋庫(kù)存量相當(dāng)于市場(chǎng)3個(gè)月的銷量，這一數(shù)據(jù)在今年下半年很可能會(huì)繼續(xù)增加，預(yù)計(jì)年底這些城市的房屋庫(kù)存量將上升到相當(dāng)于市場(chǎng)7個(gè)月的銷量。其中，二線城市的庫(kù)存問(wèn)題將尤為突出。

事實(shí)上，在眾多開發(fā)商的既定策略中，下半年本是推貨高峰期。例如富力、金地、恒大等企業(yè)均公開表示，大部分貨量集中于下半年推出。