新房提前搶占“金九”，二手房去化周期下降

      進(jìn)入8月，政策效應(yīng)逐漸減退，新房市場(chǎng)熱度持續(xù)不足，二手房成交量也出現(xiàn)下降。

　　新房市場(chǎng)熱度持續(xù)不足

　　麟評(píng)居住大數(shù)據(jù)研究院近日發(fā)布的報(bào)告顯示，2024年8月重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的30城新建商品住宅成交面積為925.11萬(wàn)㎡，環(huán)比下降15.1%；同比下降18%，同比連續(xù)15個(gè)月負(fù)增長(zhǎng)。

　　從城市分類(lèi)來(lái)看，各線城市8月新房成交量環(huán)比繼續(xù)“全跌”，同比僅一線微幅轉(zhuǎn)正。二線及三四線城市中，僅少數(shù)城市新房成交熱度上升。

　　其中，北京在新政帶動(dòng)下，新房成交量繼續(xù)攀升，但前8月累計(jì)成交仍不及去年同期；滬廣深單月環(huán)比繼續(xù)回落。同比方面，僅上海單月同比下降，北廣深3城同比趨勢(shì)向好為正。

　　此外，13個(gè)二線城市中僅青島新房成交量環(huán)比轉(zhuǎn)漲0.8%；杭州、南京、長(zhǎng)沙、福州、武漢環(huán)比均跌超25%。13個(gè)三四線城市中，南通、舟山、平頂山、泰州和泰安5城成交量環(huán)比上升；其余8城環(huán)比下降，其中鎮(zhèn)江單月環(huán)比降幅最大，為66.8%。

　　值得注意的是，供應(yīng)方面，8月多數(shù)城市新房供應(yīng)提前搶占“金九”市場(chǎng)，但年內(nèi)供應(yīng)總量仍較去年同期縮水明顯。報(bào)告顯示，8月重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的15城批準(zhǔn)上市面積為531.89萬(wàn)㎡，環(huán)比上升26.7%，同比下降22.4%。其中，一二線城市供應(yīng)量全線增加。一線城市批準(zhǔn)上市面積環(huán)比上升30%，二線批準(zhǔn)上市面積環(huán)比上升24.7%。

　　從庫(kù)存方面來(lái)看，8月監(jiān)測(cè)15個(gè)城市的新房庫(kù)存面積為12258.75萬(wàn)㎡，環(huán)比微降0.1%，同比上漲2%。去化周期方面，為18.5個(gè)月，較上月增加0.2個(gè)月。

　　報(bào)告認(rèn)為，當(dāng)前新房市場(chǎng)仍然面臨一定去庫(kù)存壓力，當(dāng)月庫(kù)存量環(huán)比降幅甚微，絕對(duì)值仍處于較高水平，去化周期持續(xù)拉長(zhǎng)，后續(xù)除進(jìn)一步提高新房成交動(dòng)力外，仍需要“收儲(chǔ)”政策的積極跟進(jìn)。

　　二手房去化周期下降

　　二手房方面，重點(diǎn)城市單月成交量也出現(xiàn)下降。

　　報(bào)告顯示，8月重點(diǎn)14城成交量環(huán)比均下跌，二手住宅累計(jì)成交104433套，環(huán)比下降13.2%，同比上升19.27%。

　　其中，杭州、大連和成都位居環(huán)比跌幅前三，分別為-23.5%、-19.8%和-17.6%。同比方面，8月成交量大部分城市高于去年同期，僅無(wú)錫、鄭州二手房成交量微跌。大連、深圳和東莞位于同比漲幅前三，分別為68.2%、59.5%和44.5%。

　　從掛牌量來(lái)看，在售掛牌量持續(xù)下降，二手房去庫(kù)存效果漸顯，供求關(guān)系持續(xù)改善，流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)降低。

　　數(shù)據(jù)顯示，8月14個(gè)重點(diǎn)城市二手住宅掛牌量226萬(wàn)套，環(huán)比下降1.21%，同比上升12.3%。除南京、成都、上海和蘇州4個(gè)城市在售掛牌量呈環(huán)比上升態(tài)勢(shì)外，其余10個(gè)城市在售掛牌量均下降。

　　去化周期方面，重點(diǎn)城市的二手房去化周期為20.1個(gè)月，環(huán)比下降11%，同比上升8.5%。

　　新房成交環(huán)比有望轉(zhuǎn)升，二手房比重將繼續(xù)提升

　　整體來(lái)看，8月“以舊換新”等樓市支持政策繼續(xù)發(fā)力，但鑒于市場(chǎng)對(duì)政策調(diào)整的免疫性有上升趨勢(shì)，加之經(jīng)濟(jì)就業(yè)環(huán)境預(yù)期不穩(wěn)，市場(chǎng)改善力度有限。

　　麟評(píng)居住大數(shù)據(jù)研究院預(yù)計(jì)，9月為傳統(tǒng)促銷(xiāo)熱季，房企會(huì)推新及加大優(yōu)惠力度。此外，在政策繼續(xù)引導(dǎo)下，9月新房成交量環(huán)比有望轉(zhuǎn)升，但可能仍不及去年同期水平。

　　另一方面，二手房去化壓力得到緩解明顯。隨著存量房時(shí)代的來(lái)臨，二手房擁有資源配套、價(jià)格優(yōu)勢(shì)、交房?jī)?yōu)勢(shì)，其在市場(chǎng)中的比重將會(huì)繼續(xù)提升。