新房提前搶占“金九”，二手房去化周期下降

      進入8月，政策效應逐漸減退，新房市場熱度持續不足，二手房成交量也出現下降。

　　新房市場熱度持續不足

　　麟評居住大數據研究院近日發布的報告顯示，2024年8月重點監測的30城新建商品住宅成交面積為925.11萬㎡，環比下降15.1%；同比下降18%，同比連續15個月負增長。

　　從城市分類來看，各線城市8月新房成交量環比繼續“全跌”，同比僅一線微幅轉正。二線及三四線城市中，僅少數城市新房成交熱度上升。

　　其中，北京在新政帶動下，新房成交量繼續攀升，但前8月累計成交仍不及去年同期；滬廣深單月環比繼續回落。同比方面，僅上海單月同比下降，北廣深3城同比趨勢向好為正。

　　此外，13個二線城市中僅青島新房成交量環比轉漲0.8%；杭州、南京、長沙、福州、武漢環比均跌超25%。13個三四線城市中，南通、舟山、平頂山、泰州和泰安5城成交量環比上升；其余8城環比下降，其中鎮江單月環比降幅最大，為66.8%。

　　值得注意的是，供應方面，8月多數城市新房供應提前搶占“金九”市場，但年內供應總量仍較去年同期縮水明顯。報告顯示，8月重點監測的15城批準上市面積為531.89萬㎡，環比上升26.7%，同比下降22.4%。其中，一二線城市供應量全線增加。一線城市批準上市面積環比上升30%，二線批準上市面積環比上升24.7%。

　　從庫存方面來看，8月監測15個城市的新房庫存面積為12258.75萬㎡，環比微降0.1%，同比上漲2%。去化周期方面，為18.5個月，較上月增加0.2個月。

　　報告認為，當前新房市場仍然面臨一定去庫存壓力，當月庫存量環比降幅甚微，絕對值仍處于較高水平，去化周期持續拉長，后續除進一步提高新房成交動力外，仍需要“收儲”政策的積極跟進。

　　二手房去化周期下降

　　二手房方面，重點城市單月成交量也出現下降。

　　報告顯示，8月重點14城成交量環比均下跌，二手住宅累計成交104433套，環比下降13.2%，同比上升19.27%。

　　其中，杭州、大連和成都位居環比跌幅前三，分別為-23.5%、-19.8%和-17.6%。同比方面，8月成交量大部分城市高于去年同期，僅無錫、鄭州二手房成交量微跌。大連、深圳和東莞位于同比漲幅前三，分別為68.2%、59.5%和44.5%。

　　從掛牌量來看，在售掛牌量持續下降，二手房去庫存效果漸顯，供求關系持續改善，流動性風險降低。

　　數據顯示，8月14個重點城市二手住宅掛牌量226萬套，環比下降1.21%，同比上升12.3%。除南京、成都、上海和蘇州4個城市在售掛牌量呈環比上升態勢外，其余10個城市在售掛牌量均下降。

　　去化周期方面，重點城市的二手房去化周期為20.1個月，環比下降11%，同比上升8.5%。

　　新房成交環比有望轉升，二手房比重將繼續提升

　　整體來看，8月“以舊換新”等樓市支持政策繼續發力，但鑒于市場對政策調整的免疫性有上升趨勢，加之經濟就業環境預期不穩，市場改善力度有限。

　　麟評居住大數據研究院預計，9月為傳統促銷熱季，房企會推新及加大優惠力度。此外，在政策繼續引導下，9月新房成交量環比有望轉升，但可能仍不及去年同期水平。

　　另一方面，二手房去化壓力得到緩解明顯。隨著存量房時代的來臨，二手房擁有資源配套、價格優勢、交房優勢，其在市場中的比重將會繼續提升。