關于土地市場，出現(xiàn)兩個積極信號

      得益于優(yōu)質地塊推動以及房企的補儲需求，近期部分重點城市土拍市場出現(xiàn)升溫。

　　12月2日，經(jīng)過295輪競價，華潤中海聯(lián)合體拿下深圳南山區(qū)粵海街道T107-0107地塊。成交金額達185.12億元，樓面價70388元/平方米，溢價率為46.3%。如果不出意外，該宗地塊有可能成為今年的全國總價地王。

　　信號一：重點城市土拍市場現(xiàn)升溫跡象

　　而就在幾天前，11月29日，北京單筆土地出讓金的紀錄也被刷新。位于朝陽區(qū)酒仙橋、十八里店和小紅門的組團捆綁地塊最終由中海以153.32億元獲得，溢價率為0.21%，成為北京新的“總價地王”。

　　此外，11月5日，北京還成交了3宗宅地。其中，海淀區(qū)功德寺001、002“雙子星”地塊均達上限價格，溢價率為15%。再加上通州區(qū)土橋中路地塊，三宗地塊累計收金127.535億元。

　　事實上，除北京和深圳外，近期其他重點城市也是高總價或高溢價地塊頻出。

　　11月28日，上海七批次土拍收官，10宗地塊合計收金307.08億元，平均溢價率達到14.71%。

　　11月20日，杭州出讓的三宗住宅用地，總規(guī)劃建筑面積154353.5平方米，總起拍價39.57億元，最終三宗地均溢價成交，綜合溢價率達29.8%。

　　11月15日，成都出讓的錦江區(qū)地塊溢價44.44%成交，樓面價為26000元/平方米，成為成都樓面價第三高的宅地。

　　從公開信息來看，最近一段時間以來，這些重點城市在不斷推出優(yōu)質地塊的同時，相繼優(yōu)化土拍規(guī)則，以吸引更多房地產(chǎn)企業(yè)參與，目前看來似乎初有成效。

　　如前述的深圳總價地王地塊，就取消了多項限制條件。以“價高者得”為原則確定競得人和成交價，不限制建成后的商品房銷售價格，也不受“90/70”政策限制。

　　北京在10月底也推出了3年多以來首個未設置地價上限和商品住房銷售指導價的地塊。這宗位于豐臺區(qū)萬泉寺村棚戶區(qū)改造項目地塊，用地規(guī)模約6.37公頃，規(guī)劃建筑規(guī)模約17.83萬平方米，起始價達110.54億元。這也是北京今年推出的第三宗百億級別用地。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進認為，目前各地土地投資呈現(xiàn)了集中在核心城市核心城區(qū)和核心房企，這也有助于更好預判2025年的開發(fā)投資、新開工和房屋供應等情況。此類地塊的開發(fā)，既是各地復合型地產(chǎn)開發(fā)的重要體現(xiàn)，也有助于高端物業(yè)的加快供應。

　　信號二：民營房企拿地積極性有所提高

　　另外還有一個現(xiàn)象值得注意，盡管央國企仍是目前土地市場上拿地的絕對主力，但在一些高溢價成交的地塊中，出現(xiàn)了一些民營房企的身影。

　　根據(jù)CRIC統(tǒng)計，30個重點城市在新政出臺后的（9-11月）土地成交中，民企高溢價拿地（溢價率超過20%）的情況主要發(fā)生在成都、杭州等城市。

　　例如11月15日的杭州土拍，民企濱江集團以溢價率35.3%拿下城東新城單元SC080201-50地塊，成交樓面價為40479元/平方米。

　　成都方面，其11月6日成交的高新區(qū)大源板塊宅地，由金昊投資以20.7億元總價、46.11%溢價率競得，刷新了高新區(qū)樓板價紀錄，而成都的前一宗熱點地塊則是9月份由貝好家競得的錦江區(qū)地塊，總價10.8億元，溢價率42.19%。

　　此外，包括西安、寧波、合肥和南寧等城市，近期也有民企高溢價拿地的情況出現(xiàn)。這也意味著，民營房企的投資積極性正在修復。

　　年末土地市場有望繼續(xù)保持升溫

　　從全國土地市場整體情況來看，在上海、北京、成都等熱點城市帶動下，土地市場呈現(xiàn)點狀回暖態(tài)勢。

　　據(jù)CRIC數(shù)據(jù)，截止11月28日，全國300城經(jīng)營性土地成交1.4億平方米，環(huán)比上升24%，單月溢價率達到6.1%，較上月增加2.8個百分點，并創(chuàng)下年內(nèi)新高。

　　克而瑞研究中心指出，近期確實在部分城市出現(xiàn)了民企高溢價拿地的情況，在民企整體投資低迷的環(huán)境中成為亮點，但在大趨勢中民企的投資占比并沒有明顯回升，與幾年前民企曾經(jīng)是投資主力的情況更是依然相去甚遠。

　　但民企對于市場而言都是不可或缺的支柱，近期亮點地塊也給市場帶來新的希望，未來核心城市如果能夠提供更多優(yōu)質的小體量地塊，可能對鼓勵民企拿地有更積極的效果。

　　機構分析認為，隨著熱點城市土拍環(huán)節(jié)限制性措施的逐漸解除，開發(fā)企業(yè)特別是民營開發(fā)企業(yè)的興趣將會逐漸增加。隨著市場整體預期的不斷修復，年末土地市場有望繼續(xù)保持升溫。