存量房“收儲(chǔ)”，待提速！

       2025年，存量房“收儲(chǔ)”工作需進(jìn)一步加碼和落地。

　　自5月17日中央提出收購(gòu)存量商品房用作保障房以來(lái)，全國(guó)已有超60個(gè)城市表態(tài)支持“收儲(chǔ)”工作，超32城發(fā)布“收儲(chǔ)”細(xì)則，超14城有項(xiàng)目落地，包括重慶、蘇州、武漢、鄭州、長(zhǎng)春、金華、保定、樂(lè)山等，收購(gòu)總量約15.6萬(wàn)套。但扣除之前試點(diǎn)的8個(gè)城市，落地城市數(shù)量仍有限，這顯示出政策在推進(jìn)過(guò)程中仍有一些挑戰(zhàn)和阻力。

　　央行推出的3000億元保障性住房再貸款使用率也不高。數(shù)據(jù)顯示，截至2024年9月末，央行保障性住房再貸款已使用額度約162億元，較二季度末增加41億元，使用率僅約5%。

　　從部分城市披露的信息來(lái)看，截至11月末，落地審批貸款金額約435億元，實(shí)際占3000億元保障性住房再貸款總額的14.5%。但落地額度中，多是過(guò)去8個(gè)試點(diǎn)城市推進(jìn)比較成熟的項(xiàng)目，若扣除這8個(gè)城市審批落地的412億元，新增落地額度或僅23億元以上。

　　華泰證券認(rèn)為，政策推進(jìn)偏慢主要在于實(shí)際“收儲(chǔ)”操作過(guò)程中，地方政府會(huì)對(duì)商品房庫(kù)存進(jìn)行“再配置”（即配租、配售）和“再定價(jià)”，使得實(shí)際效果與市場(chǎng)預(yù)期的“去庫(kù)存”有一定偏差。優(yōu)先收購(gòu)地方城投的庫(kù)存可能是阻力最小的方向。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至2024年11月末，商品房待售面積7.3286億平方米，同比增長(zhǎng)12.1%。其中，住宅待售面積增長(zhǎng)18.4%。

　　在此背景下，存量房“收儲(chǔ)”仍是穩(wěn)住樓市的重要手段。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，2025年要盤(pán)活存量用地和商辦用房，推進(jìn)處置存量商品房工作。預(yù)計(jì)隨著政策的不斷完善和落地城市的增多，“收儲(chǔ)”工作將進(jìn)一步加速推進(jìn)。

　　“收儲(chǔ)”政策不斷升級(jí)

　　“收儲(chǔ)”最早可追溯至2022年。當(dāng)年7～10月，鄭州、濟(jì)南、西安、長(zhǎng)沙、蘇州等城市探索通過(guò)城投平臺(tái)收購(gòu)存量房源，將其用作人才公寓或保障性住房。

　　彼時(shí)，城投機(jī)構(gòu)收購(gòu)存量房的資金來(lái)源主要為自籌和政府補(bǔ)貼，如鄭州、濟(jì)南等城市的“收儲(chǔ)”方案明確，項(xiàng)目資金100%自籌。

　　2023年1月，央行創(chuàng)設(shè)1000億元租賃住房貸款支持計(jì)劃，在重慶、濟(jì)南、鄭州、長(zhǎng)春、成都、福州、青島、天津8個(gè)城市開(kāi)展試點(diǎn)，支持批量收購(gòu)存量住房用作保障性租賃住房。

　　1年多時(shí)間過(guò)去，試點(diǎn)城市“收儲(chǔ)”進(jìn)展緩慢。據(jù)央行網(wǎng)站披露，截至2024年3月末，租賃住房貸款支持計(jì)劃貸款余額為20億元。

　　2024年，房地產(chǎn)面臨更大的去庫(kù)存壓力，“收儲(chǔ)”力度加大。

　　5月17日，國(guó)務(wù)院副總理何立峰表示，商品房庫(kù)存較多城市，政府可酌情以合理價(jià)格收購(gòu)部分商品房用作保障性住房。當(dāng)日，央行宣布設(shè)立3000億元保障性住房再貸款予以配合。

　　隨后，央行于6月12日召開(kāi)保障性住房再貸款工作推進(jìn)會(huì)，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部也在積極推動(dòng)落實(shí)，并將實(shí)施范圍擴(kuò)展至“縣級(jí)以上城市”。

　　截至6月末，金融機(jī)構(gòu)已發(fā)放247億元租賃住房貸款，保障性再貸款余額為121億元。

　　9月24日，央行將3000億元保障性住房再貸款中，中央銀行資金的支持比例由原來(lái)的60%提高到100%，進(jìn)一步增強(qiáng)對(duì)銀行和收購(gòu)主體的市場(chǎng)化激勵(lì)。

　　10月12日，財(cái)政部發(fā)文，支持用專(zhuān)項(xiàng)債券來(lái)收購(gòu)存量商品房用作各地的保障性住房。

　　全國(guó)多地快速響應(yīng)“以購(gòu)代建”，地方政府“下場(chǎng)收房”的嘗試逐漸展開(kāi)。目前已有超過(guò)32個(gè)城市發(fā)布“收儲(chǔ)”細(xì)則，包括廣州、杭州、合肥等高能級(jí)城市。

　　從細(xì)則來(lái)看，大部分地方政府對(duì)于收儲(chǔ)房源的要求是：已建成未出售存量商品房，已取得竣工驗(yàn)收備案證明，可辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)，滿足金融機(jī)構(gòu)貸款要求，權(quán)屬清晰可交易。房源處于交通便利、配套設(shè)施較為齊全的區(qū)位。

　　大部分地方要求收儲(chǔ)房源的單套建筑面積小于120平方米，優(yōu)先選取整棟或整單元未售、可實(shí)現(xiàn)封閉管理的樓棟項(xiàng)目。其中，廣州要求收儲(chǔ)面積“小于90平方米”；深圳要求 “小于65平方米”，主要因?yàn)榇媪渴召?gòu)要滿足當(dāng)?shù)貙?duì)保障性住房的最低面積標(biāo)準(zhǔn)。收購(gòu)后用于配租的普遍要求在65～70平方米以下，收購(gòu)后用于配售的相對(duì)更為寬泛，區(qū)間在50～120平方米。

　　這些要求，說(shuō)明地方政府對(duì)保障房質(zhì)量的重視，但實(shí)際上也提高了收購(gòu)門(mén)檻。

　　目前各地確定“收儲(chǔ)”價(jià)格有兩種模式：一是以同地段保障性住房重置價(jià)格為參考，按照基本覆蓋土地劃撥成本、建安成本等合理支出，以及不超過(guò)5%的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)測(cè)算確定收購(gòu)價(jià)格，代表城市為沈陽(yáng)；二是以同區(qū)位商品房?jī)r(jià)格5折左右進(jìn)行配售的情況推算，代表城市有西安、福州。

　　中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪發(fā)現(xiàn)，大部分城市“收儲(chǔ)”仍處于前期摸排需求階段，實(shí)際落地尚需一定時(shí)間。一方面是符合“收儲(chǔ)”要求的項(xiàng)目數(shù)量有限，另一方面是開(kāi)發(fā)商低價(jià)出售意愿不高。

　　困難與突破

　　鄭州作為最早探索收購(gòu)存量房用作保障房的城市之一，目前去庫(kù)存效果逐漸顯現(xiàn)。

　　2022年以來(lái)，截至2024年5月，鄭州城市發(fā)展集團(tuán)通過(guò)全資子公司鄭州城發(fā)安居有限公司累計(jì)收購(gòu)81個(gè)存量項(xiàng)目，累計(jì)10.6萬(wàn)間房源，總建筑面積428萬(wàn)平方米，共計(jì)支付交易金額338億元。

　　這些項(xiàng)目將全部改造成保障性租賃住房，目前已有3.27萬(wàn)間作為人才公寓投入市場(chǎng)。

　　今年以來(lái)，鄭州也在探索收購(gòu)存量住宅用作配售型保障性住房的可能性。7月29日，鄭州推出首批配售和預(yù)配售型保障房1999套，成為全國(guó)率先開(kāi)啟“配售型保障性住房”配售交付的城市。11月7日，鄭州發(fā)布第二批配售型保障性住房配售公告，共計(jì)2325套房源。

　　近期，重慶、蘇州、武漢、長(zhǎng)沙、樂(lè)山等10余個(gè)城市收購(gòu)存量房項(xiàng)目落地。但多數(shù)城市收購(gòu)數(shù)量在500～5000套范圍，與鄭州的10萬(wàn)套相比進(jìn)展緩慢。

　　比如，重慶工行向嘉寓公司發(fā)放貸款，支持收購(gòu)1000余套保障性租賃住房，通過(guò)“較低租金+靈活期限”等精心設(shè)計(jì)，已開(kāi)業(yè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)“滿租”。

　　12月10日，郵政儲(chǔ)蓄銀行湖南省分行為長(zhǎng)沙市政府選定的收購(gòu)主體發(fā)放1億元住房租賃團(tuán)體購(gòu)房貸款，支持其收購(gòu)436套存量商品房用作配租型保障性住房。

　　12月3日，農(nóng)發(fā)行樂(lè)山市分行向樂(lè)山市國(guó)有企業(yè)投放四川省首筆支持“收儲(chǔ)”貸款，總授信8億元，支持收購(gòu)2994套商品房用作保障性租賃住房。

　　據(jù)廣西住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳數(shù)據(jù)，截至11月底，廣西已完成協(xié)議收購(gòu)存量商品房用作保障房2876套、面積30.13萬(wàn)平方米。

　　11月以來(lái)，合肥安居集團(tuán)已收購(gòu)存量商品房5733套、58.9萬(wàn)平方米，通過(guò)精準(zhǔn)對(duì)接科技企業(yè)、科研院所、高校等住房需求。

　　10月31日，工行、中行河北省分行組建銀團(tuán)貸款，為保定市國(guó)控集團(tuán)下屬企業(yè)發(fā)放貸款，用于支持收購(gòu)存量房用作配租型保障性住房，涉及主城區(qū)1895套存量商品房。

　　從這些城市來(lái)看，多數(shù)將存量房產(chǎn)轉(zhuǎn)化為保租房。根據(jù)政策要求，“收儲(chǔ)”要按照市場(chǎng)化原則運(yùn)作，保障性住房要遵循“保本微利”原則。

　　數(shù)據(jù)顯示，2024年上半年50個(gè)重點(diǎn)城市租金回報(bào)率為2.03%。央行數(shù)據(jù)顯示，6月新發(fā)放企業(yè)貸款加權(quán)平均利率3.65%。

　　中指院認(rèn)為，“收儲(chǔ)”的資金成本在3%左右，考慮到改造、運(yùn)營(yíng)等成本，實(shí)際成本可能更高。“收儲(chǔ)”存量房用作保租房，需要財(cái)政貼息、收購(gòu)價(jià)格打折等配合才能實(shí)現(xiàn)收益平衡。用作配售型保障房，則需要折價(jià)收購(gòu)。

　　“與存量商品房‘收儲(chǔ)’相關(guān)的規(guī)劃調(diào)整、后續(xù)運(yùn)營(yíng)、成本收益核算等工作比較精細(xì)，需要各部門(mén)加強(qiáng)合作。”廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，考慮到收儲(chǔ)房源投入運(yùn)營(yíng)后的資金回報(bào)率，目前收儲(chǔ)階段的資金成本還可以進(jìn)一步調(diào)降。

　　華泰證券分析師陳慎認(rèn)為，“收儲(chǔ)”工作難點(diǎn)在于匹配和交易，房企能否接受“收儲(chǔ)”價(jià)格是個(gè)未知數(shù)。若收購(gòu)價(jià)格太低距離現(xiàn)金流平衡點(diǎn)太遠(yuǎn)，即使房企現(xiàn)金流壓力再大，也會(huì)顯著影響房企出售意愿。同時(shí)，較低的配售型保障房?jī)r(jià)格，可能會(huì)影響周邊商品房市場(chǎng)價(jià)格。

　　陳慎建議，在收購(gòu)商品住宅之外，或可適當(dāng)加大其它業(yè)態(tài)的摸排，如閑置商業(yè)、閑置公寓、閑置廠房、閑置宿舍等。在重點(diǎn)城市，由于市場(chǎng)環(huán)境變化以及經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，市場(chǎng)上存在較多的多元商品房業(yè)態(tài)，其成本低于商品住宅，且在房企庫(kù)存中流動(dòng)性較差，房企的處置意愿和議價(jià)空間都相對(duì)較大，有助于解決房源匹配問(wèn)題。