肖鋼：平穩(wěn)有序推進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展新舊模式轉(zhuǎn)換

       12月26日，在由清華大學(xué)五道口金融學(xué)院不動產(chǎn)金融研究中心與中國房地產(chǎn)報聯(lián)合主辦的中國不動產(chǎn)首席展望2025成果發(fā)布會上，中國證券監(jiān)督管理委員會原主席肖鋼以《平穩(wěn)有序推進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展新舊模式轉(zhuǎn)換》為題，發(fā)表主旨演講。

　　中央經(jīng)濟(jì)工作會議指出：“持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，加力實(shí)施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力。合理控制新增房地產(chǎn)用地供應(yīng)，盤活存量用地和商辦用房，推進(jìn)處置存量商品房工作。推動構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，有序搭建相關(guān)基礎(chǔ)性制度。”這段完整的部署和要求指明了房地產(chǎn)發(fā)展方向，對于防范化解當(dāng)前房地產(chǎn)風(fēng)險，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)向好具有十分重要的意義。

　　2025年，房地產(chǎn)發(fā)展將進(jìn)入新舊模式轉(zhuǎn)換的關(guān)鍵時期。一方面，要穩(wěn)住樓市，加大逆周期調(diào)節(jié)力度，著力解決歷史遺留問題，防范化解房地產(chǎn)市場風(fēng)險。另一方面，要推動構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，著手改革完善相關(guān)基礎(chǔ)性制度。兩方面的任務(wù)相輔相成，相互促進(jìn)。穩(wěn)住樓市是當(dāng)務(wù)之急，是如何從下行周期中盡快復(fù)蘇，也是構(gòu)建新模式的必要條件；而構(gòu)建新模式是進(jìn)入下一個上行周期的關(guān)鍵，是房地產(chǎn)發(fā)展的新方位、新路徑，也是促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的長效機(jī)制。因此，房地產(chǎn)發(fā)展要堅持穩(wěn)中求進(jìn)，以進(jìn)促穩(wěn)，先立后破，把防范風(fēng)險、強(qiáng)化監(jiān)管和創(chuàng)新發(fā)展模式有機(jī)統(tǒng)一起來，確保新舊模式轉(zhuǎn)換平穩(wěn)有序。

　　2024年9月26日，中央政治局會議明確提出，要促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，并且出臺了一系列力度空前的政策“組合拳”。各部門和各地方迅速行動，貫徹落實(shí)，取得了明顯的成效，房地產(chǎn)市場開始出現(xiàn)不少積極變化。

　　銷售方面：10月和11月新房銷售面積同比增長15%，其中，一線城市增長40%；二手房銷售同比增長24%，其中，一線城市增長57%。

　　價格方面：據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，一線城市的二手住宅價格在8月和9月持續(xù)下跌后，10月和11月環(huán)比上升。

　　同時，也要看到，市場整體仍面臨較大壓力，實(shí)現(xiàn)止跌回穩(wěn)的任務(wù)仍然艱巨。為此，要十分珍惜來之不易的階段性成果，持續(xù)用力，多措并舉，鞏固市場回穩(wěn)基礎(chǔ)。

　　首先，要進(jìn)一步穩(wěn)定預(yù)期。購房者的預(yù)期是影響市場的重要因素，要促進(jìn)就業(yè)預(yù)期和居民收入預(yù)期向好，進(jìn)一步精準(zhǔn)有效地實(shí)施需求端政策，進(jìn)一步降低貸款利率、優(yōu)化限購政策和提升稅收優(yōu)惠，充分釋放剛性和改善性住房需求。

　　其次，要優(yōu)化供給。堅持市場配置和政府保障雙輪驅(qū)動，以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求，完善“保障+市場”的住房供應(yīng)體系，加快發(fā)展保障性租賃住房和配售型保障性住房，逐步解決低收入者、新市民、青年人以及收入不高的工薪群體的住房困難。同時要增加改善性住房供給，以滿足居民日益增長的改善性需求。

　　再次，要盤活存量。進(jìn)一步擴(kuò)大回購存量閑置土地和商品房的規(guī)模，加快城中村和危舊房改造，因城施策，推進(jìn)貨幣化安置、房票等多元化安置方式，注重區(qū)域統(tǒng)籌，促進(jìn)改造工作持續(xù)良性運(yùn)行。在盤活存量中，要更加重視盤活商辦用房。商業(yè)不動產(chǎn)不同于住宅，是一種生產(chǎn)資料。它與實(shí)體經(jīng)濟(jì)一樣具有相同的經(jīng)營屬性，是連接貿(mào)易物流、居民消費(fèi)和第三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的空間載體和重要紐帶。它塑造了城市面貌和競爭力，也是城市生產(chǎn)力的組成部分。因此，需要進(jìn)一步采取多種有效措施，調(diào)整優(yōu)化結(jié)構(gòu)，發(fā)展商業(yè)不動產(chǎn)投資專業(yè)機(jī)構(gòu)，增加權(quán)益性投資和多層次債務(wù)性融資工具，針對存量商辦用房進(jìn)行升級改造或者重新定位業(yè)態(tài)、調(diào)整用途，將其改造為更符合市場需求或政府需要的資產(chǎn)類型。

　　加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式是一個系統(tǒng)工程，需要建立健全一系列基礎(chǔ)性制度。在改革完善房地產(chǎn)金融制度方面，一是要加強(qiáng)政策性住房融資體系建設(shè)，發(fā)揮中央銀行結(jié)構(gòu)性政策工具的功能，支持保障性住房供給。二是要改革房地產(chǎn)開發(fā)融資模式，推動實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)、企業(yè)融資從依賴主體信用向基于項(xiàng)目信用轉(zhuǎn)變，并使開發(fā)貸款的期限與項(xiàng)目建設(shè)周期相匹配。三是要發(fā)展多層次金融服務(wù)體系，創(chuàng)新和豐富金融產(chǎn)品，優(yōu)化股權(quán)、債券、信托等融資制度，積極發(fā)展私募股權(quán)、CMBS、私募和公募REITs等全鏈條金融產(chǎn)品，形成“投融管退”的管理閉環(huán)，構(gòu)建不動產(chǎn)金融大循環(huán)，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型，推動房地產(chǎn)與金融業(yè)良性循環(huán)。

　　總之，2025年是房地產(chǎn)發(fā)展新舊模式轉(zhuǎn)換的重要一年。舊模式已不可持續(xù)，新模式勢在必行。但轉(zhuǎn)換模式并非一朝一夕就能完成，而將是一個動態(tài)發(fā)展的過程，務(wù)必實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)有序過渡。在這個轉(zhuǎn)換過程中，房地產(chǎn)行業(yè)既面臨諸多挑戰(zhàn)，又迎來了難得機(jī)遇。

　　冬至已至，春暖不遠(yuǎn)。隨著黨中央部署的一系列政策措施落地見效，房地產(chǎn)市場逐步企穩(wěn)，在化解存量風(fēng)險的同時，必將為行業(yè)長期穩(wěn)定發(fā)展注入新的活力與動能。